Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества закрепляет договоренности продавца и покупателя о цене, расчетах и передаче объекта. Его составляют стороны сделки: граждане или организации. Шаблон предусматривает разные условия оплаты, включая предоплату переводом, расчет после регистрации перехода права и покрытый безотзывный аккредитив.

Шаблон рассчитан на один существующий объект, который один собственник продает целиком одному покупателю. Для продажи доли, отдельного земельного участка или здания вместе с принадлежащим продавцу участком нужен специализированный договор и участие юриста. Для жилья требуется вариант со специальными условиями о правах пользования. Сделки с несколькими продавцами или покупателями, предприятием, материнским капиталом либо кредитной ипотекой требуют отдельного шаблона. Если продается здание на арендованной земле, до подготовки договора нужно проверить условия пользования участком и необходимые согласия. При препятствиях или отсутствии нужного согласия выпуск договора останавливается. Иные схемы земельных прав требуют отдельного описания и проверки юристом.

Заполнение начинается с уточнения вида недвижимости, объема права продавца и прав на землю. Неизвестные сведения нужно установить до подготовки документа; выбор ответа о доле или отдельном участке не делает этот шаблон подходящим для их продажи. Для помещения или машино-места проверяют, входит ли земля в общее имущество собственников. Машино-место должно быть самостоятельным объектом кадастрового учета. В описание вносят адрес, кадастровый номер, площадь и назначение по ЕГРН, сведения об основании права продавца, записи о праве и выписке из реестра.

Условия расчетов выбирают по договоренности сторон. При оплате после регистрации указывают срок и способ его исчисления: в календарных или рабочих днях. Для аккредитива понадобятся наименование и БИК банка-эмитента, а также решение о банковских комиссиях. Условия банка должны совпадать с договором, а срок раскрытия аккредитива — учитывать регистрацию и представление выписки. До выпуска нужно уточнить начисление НДС или основание его неначисления с учетом статуса продавца и вида объекта. Отдельного внимания требует условие об ипотеке продавца до полной оплаты: его исключение убирает предусмотренное обеспечение неоплаченной цены.

Фактическую передачу можно связать с регистрацией перехода права или оставить общий срок. Отдельно выбирают момент перехода риска случайной гибели или повреждения: при передаче с подписанием акта либо при регистрации. Если стороны оговорили недостатки, их описывают с указанием местоположения. Для подачи документов на регистрацию задают дату или срок после заключения договора, передачи либо полной оплаты. Здесь же согласуют распределение регистрационных расходов и при необходимости неустойку за нарушение обязанности подать документы.

Форма договора также зависит от выбранных условий: бумажный документ, единый электронный документ с УКЭП сторон или нотариальное удостоверение. При нотариальной форме указывают распределение расходов. Можно включить заверения о супружеских правах и сведения о полученных разрешениях и одобрениях. Для продавца учитывают не только текущий брак, но и брак на момент приобретения объекта. Отсутствие дополнительного заверения само по себе не подтверждает, что согласие не требуется.

Перед скачиванием готового документа сверьте цену, площадь, кадастровые сведения и согласованность дат оплаты, передачи и подачи документов. При сохранении ранее зарегистрированной ипотеки предусмотрен вариант с полученным согласием залогодержателя. Если действует представитель покупателя, отдельно уточняют, только ли он подписывает договор или также подает регистрационное заявление. Условия о регистрации описывают действия сторон; сам конструктор документы в Росреестр не направляет.

Когда пригодится

• Продажа целого помещения одним собственником одному покупателю
• Продажа недвижимости с предоплатой переводом и передачей объекта после оплаты
• Продажа с оплатой после регистрации перехода права и ипотекой в пользу продавца до полного расчета
• Расчеты за недвижимость через покрытый безотзывный аккредитив с раскрытием после регистрации
• Продажа объекта с известными недостатками, которые стороны хотят зафиксировать в договоре