Риски оформления договора купли-продажи при смене фамилии продавца без обновления паспорта

Покупка квартиры у продавца, сменившего фамилию

Анализ ситуации

Продавец квартиры сменила фамилию в связи с заключением брака, но еще не получила новый паспорт. В действующем паспорте имеется штамп о браке, а правоустанавливающие документы на квартиру содержат прежнюю фамилию. Это создает определенные риски при оформлении договора купли-продажи.

Применимые правовые нормы

О смене фамилии и документах

"Супруги по своему желанию выбирают при заключении брака фамилию одного из них в качестве общей фамилии, либо каждый из супругов сохраняет свою добрачную фамилию" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 32)

"Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 19)

"Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 19)

О сроках замены паспорта

"Документы и личные фотографии для выдачи (замены) паспорта должны быть сданы гражданином Российской Федерации не позднее 90 календарных дней после наступления обстоятельств, указанных в подпункте "а" пункта 19 и подпунктах "а" - "в" пункта 22 настоящего Положения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 23.12.2023 N 2267, пункт 25)

О требованиях к документам для регистрации недвижимости

"Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 21)

"Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 21)

О рисках при регистрации

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26)

Риски для покупателя

1. Приостановка регистрации - орган регистрации прав может приостановить регистрацию перехода права собственности из-за несоответствия данных в документах.

2. Отказ в регистрации - если не будет доказана тождественность личности продавца под разными фамилиями.

3. Проблемы с выпиской из ЕГРН - в выписке будут указаны данные под старой фамилией, что может создать сложности при последующих сделках.

Рекомендации и выводы

Наименее рискованный вариант

Дождаться получения нового паспорта продавцом и внесения изменений в правоустанавливающие документы на квартиру. Это исключит все риски, связанные с несоответствием данных.

Альтернативный вариант (с повышенным риском)

Если сделка должна быть совершена срочно:

1. Составление договора - в договоре купли-продажи необходимо указать:

   • ФИО продавца по старому паспорту
   • ФИО продавца по новым данным (с новой фамилией)
   • Реквизиты свидетельства о браке как основания для смены фамилии

2. Приложение документов - к договору необходимо приложить:

   • Копию старого паспорта со штампом о браке
   • Копию свидетельства о браке
   • Заявление продавца о тождественности личности

3. Дополнительные меры:

   • Получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на сделку
   • Удостоверить договор у нотариуса для дополнительной гарантии

Общие рекомендации

1. Перед сделкой закажите актуальную выписку из ЕГРН для проверки текущих данных о собственнике.
2. Проконсультируйтесь с регистрирующим органом о возможности регистрации в данной ситуации.
3. Рассмотрите возможность обращения к адвокату для минимизации рисков.

Вывод: Хотя закон допускает совершение сделки при смене фамилии, практические риски приостановки регистрации достаточно высоки. Наиболее безопасным решением будет отложить сделку до полного оформления продавцом документов с новой фамилией.