Покупка квартиры у продавца, сменившего фамилию
Анализ ситуации
Продавец квартиры сменила фамилию в связи с заключением брака, но еще не получила новый паспорт. В действующем паспорте имеется штамп о браке, а правоустанавливающие документы на квартиру содержат прежнюю фамилию. Это создает определенные риски при оформлении договора купли-продажи.
Применимые правовые нормы
О смене фамилии и документах
"Супруги по своему желанию выбирают при заключении брака фамилию одного из них в качестве общей фамилии, либо каждый из супругов сохраняет свою добрачную фамилию" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 32)
"Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 19)
"Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 19)
О сроках замены паспорта
"Документы и личные фотографии для выдачи (замены) паспорта должны быть сданы гражданином Российской Федерации не позднее 90 календарных дней после наступления обстоятельств, указанных в подпункте "а" пункта 19 и подпунктах "а" - "в" пункта 22 настоящего Положения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 23.12.2023 N 2267, пункт 25)
О требованиях к документам для регистрации недвижимости
"Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 21)
"Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 21)
О рисках при регистрации
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26)
Риски для покупателя
-
Приостановка регистрации - орган регистрации прав может приостановить регистрацию перехода права собственности из-за несоответствия данных в документах.
-
Отказ в регистрации - если не будет доказана тождественность личности продавца под разными фамилиями.
-
Проблемы с выпиской из ЕГРН - в выписке будут указаны данные под старой фамилией, что может создать сложности при последующих сделках.
Рекомендации и выводы
Наименее рискованный вариант
Дождаться получения нового паспорта продавцом и внесения изменений в правоустанавливающие документы на квартиру. Это исключит все риски, связанные с несоответствием данных.
Альтернативный вариант (с повышенным риском)
Если сделка должна быть совершена срочно:
-
Составление договора - в договоре купли-продажи необходимо указать:
- ФИО продавца по старому паспорту
- ФИО продавца по новым данным (с новой фамилией)
- Реквизиты свидетельства о браке как основания для смены фамилии
-
Приложение документов - к договору необходимо приложить:
- Копию старого паспорта со штампом о браке
- Копию свидетельства о браке
- Заявление продавца о тождественности личности
-
Дополнительные меры:
- Получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на сделку
- Удостоверить договор у нотариуса для дополнительной гарантии
Общие рекомендации
- Перед сделкой закажите актуальную выписку из ЕГРН для проверки текущих данных о собственнике.
- Проконсультируйтесь с регистрирующим органом о возможности регистрации в данной ситуации.
- Рассмотрите возможность обращения к адвокату для минимизации рисков.
Вывод: Хотя закон допускает совершение сделки при смене фамилии, практические риски приостановки регистрации достаточно высоки. Наиболее безопасным решением будет отложить сделку до полного оформления продавцом документов с новой фамилией.
