Определение границ земельного участка и законность установки ограждения у дороги
Ситуация, требующая анализа, заключается в необходимости определить точные границы земельного участка, примыкающего к дороге общего пользования, и проверить законность установки ограждения (деревянной шпалы) с учётом возможных ограничений (придорожные полосы, сервитуты).
1. Как определить границу земельного участка, примыкающего к дороге?
Официальные и точные сведения о границах земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Именно данные ЕГРН являются первоисточником для определения местоположения границ.
"Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 70)
"В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости... к основным сведениям... относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате... уточнения местоположения границ земельных участков..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 8)
"В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества... сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 8)
Таким образом, для выяснения границ своего участка вам необходимо заказать выписку из ЕГРН (ранее - кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на земельный участок). В ней будут указаны координаты характерных точек границ, а также наличие обременений.
2. Существуют ли охранные зоны (отступы) от дороги?
Да, вдоль автомобильных дорог общего пользования устанавливаются придорожные полосы, которые являются одним из видов зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В границах этих полос действуют ограничения на хозяйственную деятельность.
"Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий... придорожные полосы автомобильных дорог..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 105)
"Для создания необходимых условий использования автомобильных дорог и их сохранности, обеспечения соблюдения требований безопасности дорожного движения и обеспечения безопасности граждан создаются придорожные полосы автомобильных дорог." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 90)
"Для автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог четвертой и пятой категорий и автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются придорожные полосы." (Источник: Федеральный закон от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности...", Статья 26)
Ширина придорожной полосы зависит от категории дороги и может составлять от 50 до 150 метров. Важно проверить, попадает ли часть вашего земельного участка в границы такой полосы. Сведения об этом также содержатся в ЕГРН.
"Строительство, реконструкция в границах придорожных полос автомобильной дороги объектов капитального строительства... установка рекламных конструкций, информационных щитов и указателей допускаются при наличии согласования в письменной форме владельца автомобильной дороги." (Источник: Федеральный закон от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности...", Статья 26)
Установка ограждения (деревянной шпалы) может быть расценена как размещение сооружения. Если ваш участок попадает в придорожную полосу, для законности установки может потребоваться согласование с владельцем автомобильной дороги.
3. Что такое публичный сервитут и как он может ограничить использование участка?
Публичный сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное в публичных интересах (например, для обеспечения прохода, проезда, прокладки коммуникаций).
"Публичный сервитут устанавливается решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления... в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 23)
"Публичный сервитут может устанавливаться для... использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 23). В ст. 39.37 указаны цели, такие как размещение инженерных сооружений.
"Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 23)
Если в отношении части вашего участка, прилегающей к дороге, установлен публичный сервитут (например, для обеспечения доступа к коммуникациям или для ремонта дороги), вы не можете препятствовать реализации целей сервитута (например, перекрывать проезд или доступ). Сведения о наличии сервитута отражаются в ЕГРН.
4. Порядок уточнения границ земельного участка
Если в документах межевание есть, но границы неочевидны или, по вашему мнению, определены неверно, можно провести процедуру уточнения границ. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
"Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади... осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором... не соответствуют установленным... требованиям..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 43)
"При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 43)
Процедура включает проведение кадастровых работ, подготовку межевого плана и внесение обновленных сведений в ЕГРН.
5. Какие органы уполномочены предоставлять информацию?
-
Росреестр (через МФЦ или сайт) — предоставляет выписки из ЕГРН, содержащие сведения о границах участка, правах, ограничениях (ЗОУИТ, сервитуты).
"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости... предоставляются... по запросам любых лиц..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62)
-
Орган местного самоуправления (администрация) — выдает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ содержит информацию о границах, минимальных отступах от них, а также о наличии зон с особыми условиями использования территорий и публичных сервитутов.
"В градостроительном плане земельного участка содержится информация... о границах земельного участка... о минимальных отступах от границ земельного участка... об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий; о границах зон с особыми условиями использования территорий... о границах публичных сервитутов." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 57.3)
-
Владелец автомобильной дороги (федеральная, региональная или муниципальная администрация, отвечающая за дорожное хозяйство) — предоставляет информацию о границах полосы отвода и придорожных полос, а также согласовывает размещение объектов в этих границах.
Выводы и конкретные рекомендации
-
Получите актуальные документы: В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на свой земельный участок. Это основной документ, определяющий его границы. Также рекомендую получить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в местной администрации. Он предоставит комплексную информацию, включая отступы и ограничения.
-
Проверьте наличие ограничений: В полученных документах внимательно изучите разделы, касающиеся:
- Зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) — проверьте, не попадает ли участок в придорожную полосу автомобильной дороги.
- Обременений — проверьте, не установлен ли в отношении части участка публичный или частный сервитут.
-
Оцените законность ограждения:
- Если ограждение установлено в границах вашего участка, не попадающего в придорожную полосу и не обремененного сервитутом, которое препятствовал бы реализации целей сервитута (например, проезду), то его установка является реализацией прав собственника.
"Собственник земельного участка имеет право... возводить... сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 40)
- Если часть участка с ограждением попадает в придорожную полосу, его установка, вероятно, требует согласования с владельцем автомобильной дороги.
- Если ограждение перекрывает возможность прохода или проезда, на которые установлен публичный сервитут, его установка является незаконной.
-
При необходимости уточните границы: Если после изучения документов остаются сомнения в точности границ, обратитесь к кадастровому инженеру для проведения работ по уточнению границ и внесению сведений в ЕГРН.
-
В случае споров: Если возникнут претензии со стороны соседей, муниципалитета или дорожных служб, вам потребуется предъявить выписку из ЕГРН и ГПЗУ. При сложных ситуациях, особенно если затрагиваются вопросы законности установленных ограничений, рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.
