Почему нельзя повесить вывеску если вход общий с другим хозяином где тогда вешать

Спор о размещении вывески на общем входе между двумя собственниками помещений

Анализ ситуации

Вы с другим собственником владеете помещениями в одном здании, разделённом без оформления соглашения. Вход является общим. Вы хотите разместить вывеску над дверью, используя внешнюю стену, которую второй собственник считает своей собственностью, включая прилегающий коридор. Он возражает и угрожает судом. Местные правила, вероятно, требуют согласия всех владельцев общих частей, которого у вас нет.

Применимые правовые нормы

1. Определение общего имущества и порядка пользования им

Здание, разделённое на несколько помещений с общими конструкциями, может образовывать общее имущество собственников. К общему имуществу относятся конструкции, обслуживающие более одного помещения.

"Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество)." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 259.1)

"В состав общего имущества включаются: ... в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий...); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения..." (Источник: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, пункт 2)

Если здание признано многоквартирным домом, то:

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36)

Важный вывод: Фасадная стена у общего входа, с высокой степенью вероятности, является общим имуществом обоих собственников, а не исключительной собственностью одного из них. Коридор у входа, обслуживающий оба помещения, также может относиться к общему имуществу, если предназначен для обслуживания обоих.

2. Порядок принятия решений об использовании общего имущества

При отсутствии соглашения порядок пользования общим имуществом определяется соглашением всех участников, а при его недостижении — судом.

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 247)

"Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом. ... решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 259.3)

Для многоквартирных домов прямо установлено, что решение об установке рекламных конструкций на общем имуществе относится к компетенции общего собрания.

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44)

3. Требования к размещению вывесок (рекламных конструкций)

Закон о рекламе устанавливает обязательные условия для установки вывесок, которые могут быть квалифицированы как рекламные конструкции.

"Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция... В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон "О рекламе", статья 19)

Для получения разрешения от местной администрации необходимо предоставить:

"подтверждение ... согласия собственника или иного ... законного владельца соответствующего недвижимого имущества на присоединение к этому имуществу рекламной конструкции... В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции необходимо использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, документом, подтверждающим согласие этих собственников, является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Федеральный закон "О рекламе", статья 19)

Вывод: Без согласия второго собственника (а в случае МКД — без решения общего собрания) вы не сможете легально получить разрешение на установку вывески от местной администрации.

4. Последствия самовольного размещения и способы защиты прав

Если вы разместите вывеску без согласования:

1. Отказ в разрешении: Администрация откажет в выдаче разрешения.
2. Предписание о демонтаже: Вас обяжут демонтировать вывеску за свой счет.

   "Установка и эксплуатация рекламной конструкции без разрешения... не допускаются. В случае установки... рекламной конструкции без разрешения... она подлежит демонтажу на основании предписания органа местного самоуправления..." (Источник: Федеральный закон "О рекламе", статья 19)

3. Иск в суд от второго собственника: Он вправе требовать устранения нарушения своего права.

   "Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 304)

4. Административная ответственность за нарушение законодательства о рекламе.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Прежде всего, попытайтесь договориться. Объясните, что вход и фасад — общее имущество, и предложите цивилизованный вариант: заключить письменное соглашение о порядке пользования общим имуществом, где будет оговорено место для вашей вывески. Возможно, вы сможете компенсировать ему неудобство или предложить взаимовыгодные условия.

2. Запросите документы. Попросите второго собственника показать документы, подтверждающие, что стена у входа и коридор являются именно его личной собственностью, а не частью общего имущества. Такие документы (технический паспорт, выписка из ЕГРН с планом) должны четко определять границы его помещения.

3. Обратитесь в местную администрацию. Уточните точный порядок согласования и установки вывесок (информационных указателей) в вашем муниципалитете. Узнайте, какие конкретно документы требуются для получения разрешения. Это поможет вам понять, возможно ли в принципе получить такое разрешение в вашей ситуации.

4. Если договориться не удается — обращайтесь в суд. Вам потребуется подать иск об определении порядка пользования общим имуществом (входной группой, фасадом) в соответствии со статьей 247 ГК РФ. В иске можно заявить требование о признании за вами права размещать вывеску в конкретном месте. Для этого лучше привлечь адвоката, так как потребуется проведение строительно-технической экспертизы для определения статуса спорной стены и возможности её использования.

5. Рассмотрите альтернативные варианты размещения информации:

   • Размещение вывески на своей части внешней стены (если таковая есть и она видна с улицы).
   • Установка отдельно стоящей указательной стелы или таблички на подходящем расстоянии от входа (согласовав это с администрацией).
   • Активное использование навигации в интернете (метки на картах, яркая вывеска на самой двери).

Главный вывод: Установить вывеску над общим входом без согласия второго собственника (или решения общего собрания, если здание — МКД) крайне рискованно. Это приведет к конфликту с ним, предписаниям от администрации и, с высокой долей вероятности, к проигрышу в суде. Законный путь — либо договор, либо судебное определение порядка пользования.