Ответственность арендаторов за нарушение запрета на курение в общественных местах офисного здания

Привлечение к ответственности арендаторов за курение на балконах офисного здания

Анализ ситуации

Вы, как арендодатель, столкнулись с систематическим нарушением арендаторами договорного запрета на курение на балконах, что создает дискомфорт для других арендаторов и может нарушать требования пожарной безопасности. Рассмотрим возможные меры воздействия.

1. Договорная ответственность и возможность расторжения договора

Договорная неустойка (штраф)

Если в вашем договоре аренды предусмотрено условие о неустойке за нарушение запрета на курение, вы вправе требовать её уплаты.

«Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства» (ГК РФ, статья 330, пункт 1).

Однако важное условие: соглашение о неустойке должно быть оформлено в письменной форме, иначе оно считается недействительным.

«Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке» (ГК РФ, статья 331).

Вывод: Если в договоре аренды отдельно не прописано условие о штрафе за курение на балконах, то взыскать неустойку за это конкретное нарушение будет невозможно.

Досрочное расторжение договора

Это один из самых эффективных инструментов. Закон предоставляет арендодателю право требовать расторжения договора в судебном порядке.

«По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество» (ГК РФ, статья 619).

Курение на балконах вопреки явному договорному запрету является неоднократным нарушением условий пользования имуществом. Кроме того, систематическое курение может квалифицироваться как существенное нарушение договора, так как это влечет для других арендаторов дискомфорт, на что они не рассчитывали при заключении договора.

«Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» (ГК РФ, статья 450, пункт 2).

Также важно, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения (ГК РФ, статья 619). Если в вашем договоре есть пункт, прямо предусматривающий право арендодателя расторгнуть договор за нарушение запрета на курение, это существенно упростит процедуру.

Обязательный досудебный порядок

Прежде чем обращаться в суд, необходимо направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

«Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок» (ГК РФ, статья 619).

Если после такого предупреждения нарушения прекратятся — цель достигнута. Если нет — у вас появляется основание для обращения в суд.

2. Административная ответственность арендаторов

Здесь есть два возможных состава правонарушения.

Нарушение правил пожарной безопасности

Курение на балконе офисного здания может быть квалифицировано как нарушение требований пожарной безопасности, так как тление табака является источником открытого огня.

«Нарушение требований пожарной безопасности... влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до четырехсот тысяч рублей» (КоАП РФ, статья 20.4, часть 1).

Важно обратить внимание: нормы о прямом запрете курения на балконах, содержащиеся в Правилах противопожарного режима, прямо распространяются на жилые помещения. Для офисных зданий курение на балконе может быть признано нарушением пожарной безопасности, так как это использование открытого огня в не предназначенном для этого месте.

Нарушение запрета курения

«Нарушение установленного федеральным законом запрета курения табака... влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи пятисот рублей» (КоАП РФ, статья 6.24, часть 1).

Федеральный закон «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма» прямо запрещает курение на балконах многоквартирных домов. Для офисных зданий прямой законодательный запрет не установлен, однако в договоре аренды такой запрет может быть установлен арендодателем.

Как инициировать административное производство

«Поводами к возбуждению дела об административном правонарушении являются... сообщения и заявления физических и юридических лиц, содержащие данные, указывающие на наличие события административного правонарушения» (КоАП РФ, статья 28.1, часть 1, пункт 3).

Вы можете обратиться с заявлением:

• В органы государственного пожарного надзора (МЧС) — по факту нарушения правил пожарной безопасности (статья 20.4 КоАП РФ). Дела по этой статье могут возбуждаться и без проведения контрольных мероприятий, если есть достаточные данные.

• В полицию или Роспотребнадзор — по факту нарушения запрета курения (статья 6.24 КоАП РФ). Однако здесь потребуются доказательства (фото, видео, показания свидетелей).

Срок давности привлечения к административной ответственности:

«Постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено... о пожарной безопасности... по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения» (КоАП РФ, статья 4.5, часть 1).

3. Допустимые действия арендодателя

Самозащита гражданских прав

Вы вправе применять соразмерные меры для пресечения нарушений.

«Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения» (ГК РФ, статья 14).

Что можно сделать:

1. Установить систему видеонаблюдения на балконах (с предварительным уведомлением арендаторов) для фиксации нарушений. Это поможет собрать доказательства для суда и административных органов.

2. Установить знаки о запрете курения в соответствии с требованиями. Неисполнение этой обязанности может повлечь ответственность для вас как арендодателя.

«Несоблюдение требований к знаку о запрете курения табака... влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до шестидесяти тысяч рублей» (КоАП РФ, статья 6.25, часть 1).

1. Направить официальную письменную претензию каждому нарушителю с требованием прекратить нарушения и указанием на возможность расторжения договора.

Ограничение доступа к балконам

Если это технически возможно и не противоречит условиям договора аренды, вы можете ограничить доступ арендаторов к балконам (например, запереть двери). Однако важно учитывать требования пожарной безопасности: балконы не должны блокироваться, если они являются путями эвакуации.

Рекомендации

1. Усильте договорные условия: при заключении новых договоров или пролонгации существующих включите в них:

   • Прямой запрет курения на балконах и в помещениях
   • Конкретный размер штрафа за каждое нарушение (с соблюдением письменной формы соглашения о неустойке)
   • Право арендодателя на односторонний отказ от договора при повторном нарушении

2. Собирайте доказательства: фиксируйте каждый случай нарушения (акты, фото, видео, показания свидетелей).

3. Соблюдайте процедуру: перед обращением в суд направьте письменное предупреждение с разумным сроком для устранения нарушений.

4. Обратитесь в контролирующие органы: при наличии достаточных доказательств подайте заявление в органы государственного пожарного надзора для привлечения нарушителей к административной ответственности.

5. Рассмотрите вопрос об обращении к адвокату для подготовки иска о расторжении договора аренды в судебном порядке, если меры досудебного урегулирования не дали результата.