Правомерность отказа арендатору в доступе к парковке и передача права пользования парковочным местом родственнику
Ваша ситуация затрагивает несколько ключевых аспектов: ваши права как арендатора на общее имущество многоквартирного дома (далее — МКД), порядок принятия решений собственниками, а также возможность передачи вами прав третьему лицу. Ниже я проведу детальный анализ по каждому пункту.
1. Право арендатора на пользование придомовой территорией и парковкой без наличия автомобиля
Вы правы, что как арендатор имеете право на пользование общим имуществом, включая придомовую территорию. Это прямо закреплено законом:
"Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса." (Источник: ГК РФ, Статья 673, п. 2)
Придомовая территория, а именно земельный участок с элементами благоустройства, на котором жильцы установили шлагбаум, входит в состав общего имущества:
"...земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: ЖК РФ, Статья 36, п. 1, пп. 4)
Таким образом, ваше право пользоваться данной территорией закреплено законом и подтверждено вашим договором аренды. Однако здесь есть важный нюанс. Право пользования не тождественно безусловному праву доступа на закрытую шлагбаумом парковку. Это право реализуется вами через вашего наймодателя (собственника квартиры). Парковка, организованная жильцами, — это результат реализации собственниками своего права на владение и пользование общим имуществом по соглашению между ними:
"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: ГК РФ, Статья 247, п. 1)
Собственники на общем собрании вправе определить порядок пользования общим имуществом, в том числе ограничить въезд и установить правила. Отсутствие у вас автомобиля не лишает вас права доступа на придомовую территорию как пешехода, но может быть основанием для невыдачи электронного ключа для въезда автотранспорта, если такое правило установлено общим собранием собственников. Ваше право пользования не нарушено, если вам не чинят препятствий в доступе во двор пешком.
2. Право передачи парковочного брелока родственнику
Передать вашему дяде, не проживающему в доме, право пользования парковкой на постоянной основе вы не вправе. Это будет квалифицироваться как передача прав пользования общим имуществом третьему лицу.
Во-первых, право на общее имущество неразрывно связано с правом собственности на помещение и не может быть передано отдельно от него:
"Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место." (Источник: ГК РФ, Статья 290, п. 2)
Во-вторых, как арендатор, вы обладаете лишь правом пользования, а не правом распоряжения. Без согласия арендодателя (собственника квартиры) вы не можете передавать свои права по договору найма третьим лицам. Более того, решение о порядке пользования общим имуществом принимается общим собранием собственников и является для них обязательным. Если собрание решило не допускать к парковке лиц, не проживающих в доме, это решение распространяется и на вас, так как объем ваших прав производен от прав собственника жилья. Передача вами брелока родственнику напрямую нарушала бы установленный собственниками порядок.
3. Правомерность отказа в выдаче нового брелока и возврат уплаченных денег
Отказ в выдаче нового брелока при изменении правил пользования парковкой, скорее всего, правомерен. Как было указано выше, собственники вправе изменять порядок. То, что вам ранее был выдан брелок, не создает для вас бессрочного права.
Что касается денег, уплаченных за старый брелок, — вы имеете право требовать их возврата. Если доступ к парковке, за который вы заплатили, был прекращен по инициативе сообщества собственников, а вы не получили новый брелок, то правовое основание для удержания ваших денег отпало. Это является неосновательным обогащением со стороны лиц, которые получили эти деньги (будь то ТСЖ, управляющая компания или инициативная группа жильцов):
"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)..." (Источник: ГК РФ, Статья 1102, п. 1)
Поскольку основание, по которому вы платили (пользование парковкой), прекратилось, удержание денег неправомерно. Вы вправе требовать возврата уплаченной суммы, так как услуга по предоставлению доступа к парковке фактически больше не оказывается.
4. Влияние решения общего собрания собственников на ваши права
Решение общего собрания по вопросам пользования общим имуществом является первичным и обязательным для всех собственников. Вы, как арендатор, состоите в договорных отношениях с собственником квартиры (вашим арендодателем) и не можете иметь больше прав, чем имеет он сам. Собственники вправе вводить ограничения по использованию земельного участка:
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:... принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им..." (Источник: ЖК РФ, Статья 44, п. 2, пп. 6)
Если общим собранием установлен порядок, при котором ключ выдается только владельцам автомобилей, проживающим в доме, то этот порядок распространяется и на вас. Условие вашего договора аренды о праве пользования придомовой территорией не может противоречить решению общего собрания, так как ваш наймодатель (собственник) сам связан этим решением и не мог предоставить вам больше прав, чем имеет сам.
Выводы и рекомендации
-
Вы имеете право на беспрепятственный пеший доступ на придомовую территорию. Отказ в выдаче брелока от шлагбаума для вашего автомобиля (которого у вас нет) сам по себе не нарушает ваше право пользования общим имуществом. Смысл выдачи ключей — в организации парковочного пространства.
-
Передать право пользования парковкой вашему дяде вы не можете. Это будет прямым нарушением прав других собственников и установленного ими порядка. Вы вправе лишь просить собственника вашей квартиры инициировать рассмотрение этого вопроса на общем собрании, но шансы на положительное решение для человека, не имеющего отношения к дому, крайне малы.
-
Действия по замене замков и выдаче ключей только автовладельцам правомерны, если это решение общего собрания. Однако вы имеете полное право потребовать вернуть уплаченные за старый брелок деньги. Обратитесь с письменной претензией к лицу или организации, которым вы платили (чтобы подтвердить оплату, используйте сохраненную квитанцию). Если деньги не вернут, вопрос можно будет решить в судебном порядке как взыскание неосновательного обогащения.
-
Положение вашего договора аренды о праве пользования придомовой территорией не дает вам права игнорировать решения общего собрания. Оно лишь подтверждает ваше законное право находиться на этой территории и пользоваться ею в том объеме и порядке, который определен собственниками.
В данной ситуации ваши законные права как жителя дома не нарушены, за исключением удержания денег за старый брелок. Если вам неизвестно точное содержание решения общего собрания, рекомендую запросить копию протокола у управляющей компании или ТСЖ. Для составления грамотной претензии о возврате денег и защиты ваших интересов в переговорах с инициативной группой жильцов или УК разумно обратиться за консультацией к адвокату.
