Приобретение новой недвижимости при аресте имущества и риск обращения взыскания на единственное жилье
Описанная вами ситуация находится на стыке двух ключевых проблем исполнительного производства: обеспечительного запрета на регистрационные действия и особого правового статуса единственного жилья. Давайте разберем ее по порядку.
1. Можно ли купить квартиру при действующем запрете на регистрационные действия?
Короткий ответ: купить квартиру как объект по договору можно, но оформить право собственности на себя крайне затруднительно, а скорее всего — невозможно.
Пристав, вынося постановление о запрете на совершение регистрационных действий, действовал на основании статьи 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Эта мера направлена на обеспечение сохранности имущества, которое потенциально может быть объектом взыскания. Самое важное здесь — это механизм исполнения такого постановления.
"Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа..." (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 80, часть 8)
Это означает, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) уже стоит отметка о запрете на любые регистрационные действия с недвижимостью, принадлежащей должнику. Пока этот запрет действует, Росреестр не просто «не увидит», а обязан отказать в регистрации перехода права собственности на любую новую недвижимость, которую вы попытаетесь оформить на имя должника. Государственная регистрация прав проводится на основе принципа проверки законности оснований регистрации, и наличие неисполненного запрета является для регистратора прямым основанием для приостановления и последующего отказа в регистрации.
Даже если гипотетически допустить, что сделка состоится и право собственности будет зарегистрировано, такая регистрация будет произведена в обход закона. Однако на практике, при грамотной работе регистратора и интеграции баз данных, вероятность такого события стремится к нулю.
2. Могут ли «забрать» текущую квартиру, если она — единственное жилье для должника и его детей?
В текущей ситуации, пока эта квартира является единственным пригодным для проживания помещением для должника и членов его семьи (двоих детей), на нее распространяется так называемый имущественный (исполнительский) иммунитет. Обратить на нее взыскание, изъять и продать с торгов для погашения долга в 350 000 рублей — невозможно.
Этот принцип закреплен в законодательстве:
"Взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 79, часть 1)
В свою очередь, Гражданский процессуальный кодекс РФ в перечне имущества, на которое не может быть обращено взыскание, прямо указывает жилое помещение (его части), если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в нем, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Прописка (регистрация) в нем детей является дополнительным и весомым доказательством того, что это жилье — единственное.
Довод о несоразмерности стоимости квартиры (2 000 000 рублей) сумме долга (350 000 рублей) в данном случае является второстепенным, но тоже работает в вашу пользу. Сам по себе он не запускает механизм изъятия. Вопрос о том, можно ли изъять «роскошное» единственное жилье, предоставив должнику взамен более скромное, решается исключительно в судебном порядке и в строго определенных случаях, но для такой небольшой задолженности и с учетом наличия детей это практически невероятный сценарий. Пристав не вправе самостоятельно, в обход суда, решать вопрос о замене единственного жилья.
Кроме того, закон обязывает пристава соблюдать принципы исполнительного производства:
"Исполнительное производство осуществляется на принципах: ... 4) неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника-гражданина и членов его семьи... 5) соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения." (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 4)
Изъятие единственного жилья стоимостью в шесть раз больше долга, при том что долг и так активно гасится из зарплаты, будет вопиющим нарушением принципа соотносимости и минимума имущественной неприкосновенности.
3. Что произойдет, если в собственности у должника появится еще одна квартира?
В этом-то и заключается главный риск. Как только у должника появляется второе жилое помещение, пригодное для проживания, правовой режим его текущей квартиры меняется кардинально. Она перестает быть «единственным жильем». Исполнительский иммунитет с нее немедленно снимается.
В этом случае у пристава будет два объекта недвижимости, и он, руководствуясь очередностью, вправе:
- Увидеть, что на счетах недостаточно средств, а долг сохраняется (статья 69, часть 3).
- Обратить взыскание на иное имущество, то есть на одну из квартир (статья 69, часть 4).
- Произвести ее принудительную реализацию с торгов (статья 87, часть 1).
"При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности... за исключением имущества... на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание" (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 69, часть 4)
После появления второй квартиры, та, которая сейчас защищена иммунитетом, станет объектом для взыскания. Пристав, скорее всего, выберет ту, которую проще и быстрее реализовать, возможно, если вторая квартира также будет иметь обременения или в ней кто-то будет прописан, это может создать сложности, но не остановит процесс.
Будет ли пристав выставлять на торги при сумме долга в 350 000 рублей?
Да, будет, если другого способа взыскать долг нет. Несоразмерность стоимости жилья сумме долга — это проблема, которая решается на стадии реализации. После продажи квартиры с торгов, из вырученной суммы (например, 2 000 000 рублей) будет удержан долг (350 000 рублей) плюс исполнительский сбор и расходы на торги, а остаток денег вернут должнику. Это прямо предусмотрено законом:
"Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет службы судебных приставов." (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 87, часть 12)
Этот механизм показывает, что закон допускает продажу более дорогого имущества с целью погашения меньшего долга, компенсируя разницу должнику. Тот факт, что половина зарплаты ежемесячно удерживается, не является для пристава основанием не реализовывать имущество, если сроки исполнения затягиваются.
Выводы и рекомендации
- Покупка новой квартиры сейчас практически невозможна. Действующий запрет на регистрационные действия делает оформление собственности на имя должника неосуществимым. Росреестр, имея сведения о запрете, откажет в регистрации.
- Основную квартиру с детьми не заберут до тех пор, пока она — единственное жилье. Иммунитет единственного жилья надежно защищает ее от взыскания, особенно при явной несоразмерности стоимости долгу и наличии несовершеннолетних детей.
- Покупка второй квартиры — катастрофический сценарий. В ту же секунду, как у должника появляется другая жилплощадь, его текущая квартира лишается статуса единственного жилья и становится полноценным объектом для обращения взыскания. Пристав сможет наложить арест уже в качестве меры принудительного исполнения, оценить ее и выставить на торги, чтобы погасить долг в 350 000 рублей, а остаток средств вернуть.
- Самый безопасный путь — сосредоточиться на погашении долга из заработной платы. Если есть желание ускорить процесс и снять аресты, можно рассмотреть вариант продажи дома (если он не является единственным жильем) с разрешения пристава для погашения долга, либо найти иные законные источники дохода.
В вашей ситуации категорически не рекомендуется предпринимать действия, направленные на приобретение новой недвижимости, не проконсультировавшись предварительно с адвокатом, который сможет оценить все риски и, возможно, найдет законный способ решить проблему без потери жилья.
