Ситуация: Приоритет ранее выданного распоряжения на аренду государственного (муниципального) нежилого помещения
Анализ вашей правовой ситуации
Вы как индивидуальный предприниматель инициировали процедуру получения в аренду нежилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подали заявку и получили положительный результат — распоряжение уполномоченного органа о предоставлении вам этого помещения в аренду, а также документ о предварительном согласовании. Однако фактически договор аренды с вами заключён не был, а помещение впоследствии предоставили третьему лицу на основании другого распоряжения и заключили с ним договор. Вы полагаете, что ваше право возникло раньше и должно иметь приоритет.
С юридической точки зрения ваша ситуация распадается на два ключевых аспекта:
- Действительность вашего права требовать заключения договора аренды на основании полученного распоряжения.
- Законность предоставления того же помещения другому лицу при наличии неотменённого распоряжения в вашу пользу.
Рассмотрим применимые нормы.
Нормы гражданского законодательства о приоритете прав и порядке предоставления имущества в аренду
Прямого указания на приоритет лица, ранее получившего распоряжение о предоставлении государственного или муниципального имущества в аренду, Гражданский кодекс РФ не содержит. Однако есть ряд общих положений, которые формируют правовую основу для защиты вашего интереса.
Общий принцип старшинства обязательств и последствия неисполнения обязанности передать вещь
Статья 398 ГК РФ устанавливает правило, которое в определённой степени отражает идею приоритета ранее возникшего обязательства в отношении индивидуально-определённой вещи:
«В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь... в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору... Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше...»
Эта норма хотя и регулирует ситуацию, когда вещь ещё не передана ни одному из кредиторов, закрепляет общий для гражданского права принцип: приоритет того, чьё обязательство возникло раньше. Если ваше распоряжение было издано и, следовательно, обязательство по передаче вам помещения возникло раньше — вы имеете преимущество перед третьим лицом, чьё право возникло позднее. В вашем случае помещение, судя по всему, уже передано третьему лицу, поэтому истребовать его вы не сможете, но этот принцип подтверждает обоснованность вашей позиции о приоритете.
Если же договор с третьим лицом уже заключён, но помещение ещё не передано фактически, статья 398 ГК РФ даёт вам правовое основание требовать передачи помещения именно вам.
Надлежащее исполнение обязательств и недопустимость одностороннего отказа
Уполномоченный орган, издав распоряжение о предоставлении вам помещения в аренду, принял на себя обязательство заключить с вами договор. Согласно статье 309 ГК РФ:
«Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона...»
Предоставление того же помещения другому лицу при наличии неисполненного обязательства перед вами является нарушением этой нормы. А статья 310 ГК РФ запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства:
«Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются...»
Издание второго распоряжения и заключение договора с третьим лицом фактически означает односторонний отказ уполномоченного органа от исполнения обязательства перед вами, что недопустимо.
Способы защиты вашего права
Гражданский кодекс предоставляет вам несколько способов защиты, перечисленных в статье 12 ГК РФ. Применительно к вашей ситуации наиболее актуальны следующие.
Первый способ: признание недействительным распоряжения о предоставлении помещения третьему лицу
Это основной и наиболее прямой путь защиты. Статья 13 ГК РФ предусматривает:
«Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления..., не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.»
Распоряжение о предоставлении помещения в аренду — это ненормативный правовой акт. Поскольку оно выдано в отношении того же объекта, который ранее уже был предоставлен вам другим распоряжением, оно противоречит принципу надлежащего исполнения обязательств (ст. 309, 310 ГК РФ) и нарушает ваше право на заключение договора. Вы вправе обратиться в суд с требованием признать такое распоряжение недействительным.
Статья 13 ГК РФ также указывает на последствия:
«В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.»
Второй способ: признание недействительным договора аренды с третьим лицом
После признания распоряжения недействительным можно ставить вопрос о недействительности договора аренды, заключённого на его основании. Здесь применяются следующие нормы.
Если распоряжение признано недействительным в судебном порядке, то договор аренды, заключённый на его основании, может быть признан недействительным по статье 168 ГК РФ как сделка, нарушающая требования закона и посягающая на права третьего лица (ваши права):
«Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна...»
Дополнительным основанием для оспаривания может служить статья 173.1 ГК РФ, если для предоставления помещения требовалось определённое согласование (например, антимонопольного органа в случае, если порядок предоставления был нарушен), однако из предоставленного контекста это не усматривается в прямой связи с вашей ситуацией.
Статья 166 ГК РФ разъясняет, кто вправе оспаривать сделку:
«Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено... иным лицом, указанным в законе... Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.»
Поскольку договор аренды с третьим лицом напрямую нарушает ваше право на получение помещения в аренду, вы имеете охраняемый законом интерес в признании его недействительным.
Последствия недействительности сделки регулируются статьёй 167 ГК РФ:
«Недействительная сделка не влечет юридических последствий... и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке...»
Это означает, что в случае признания договора аренды недействительным третье лицо будет обязано возвратить помещение арендодателю, что восстановит возможность заключения договора с вами.
Третий способ: возмещение убытков
Если вы понесли расходы в связи с подготовкой к аренде (например, оплатили услуги по сбору документов, юридическое сопровождение и т.д.) или упустили выгоду из-за невозможности использовать помещение, вы вправе требовать возмещения убытков. Статья 15 ГК РФ гласит:
«Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков... Под убытками понимаются расходы, которые лицо... произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права... а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).»
При этом важно: так как вред причинён в результате издания акта органа власти, вы можете опираться на специальные нормы. Статья 16 ГК РФ прямо говорит:
«Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий... государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону... акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению...»
А статья 1069 ГК РФ уточняет, за чей счёт возмещается вред:
«Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.»
Вопрос о государственной регистрации договора аренды с третьим лицом
Вы спрашиваете, влияет ли факт государственной регистрации позднего договора аренды на приоритет вашего права. Сама по себе регистрация подтверждает права зарегистрированного арендатора для третьих лиц, но не «лечит» пороки основания возникновения этих прав.
Статья 8.1 ГК РФ устанавливает:
«Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают... с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр... Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока... в реестр не внесена запись об ином.»
Это означает, что запись в ЕГРН о праве аренды третьего лица не является непреодолимым препятствием — она может быть оспорена в суде, и при вынесении решения в вашу пользу в реестр будут внесены изменения. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в статье 58 предусматривает, что:
«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.»
То есть вступившее в законную силу решение суда, признавшее недействительным распоряжение и/или договор, будет основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Статья 609 ГК РФ о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимости и статья 651 ГК РФ о том, что договор аренды здания на срок не менее года считается заключённым с момента государственной регистрации, не означают, что зарегистрированный договор автоматически получает приоритет перед ранее возникшими обязательствами. Если основание регистрации (распоряжение и сам договор) будут признаны судом недействительными, регистрация утрачивает юридическую силу.
Вопрос о моменте фактической передачи помещения третьему лицу
В контексте приоритета ранее возникшего права аренды момент фактической передачи помещения не имеет решающего значения. Статья 655 ГК РФ регулирует лишь порядок исполнения арендодателем обязанности передать здание арендатору:
«Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.»
Эта норма не говорит о том, что фактическое владение устраняет пороки в основании возникновения права аренды. Если договор с третьим лицом будет признан недействительным, фактическая передача помещения не защитит третье лицо от обязанности вернуть его арендодателю.
Отсутствующие нормы
Вы также спрашиваете о статьях 10, 218, 433, 611 и 621 ГК РФ, а также о ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции». Поясню их применимость.
Статья 218 ГК РФ говорит об основаниях приобретения права собственности, а не права аренды, поэтому к вашей ситуации прямого отношения не имеет. Статья 433 ГК РФ определяет момент заключения договора, что может быть важно, если ваш договор не был заключён, но распоряжение уже есть — распоряжение само по себе не является договором, и здесь нужен отдельный анализ ваших конкретных документов. Статья 611 ГК РФ также применяется, когда договор уже заключён, и арендодатель уклоняется от его исполнения.
Статья 10 ГК РФ о злоупотреблении правом потенциально применима: действия уполномоченного органа по выдаче второго распоряжения при наличии неотменённого первого могут быть квалифицированы как недобросовестное поведение:
«Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).»
Это можно использовать как дополнительный аргумент в суде.
Статья 621 ГК РФ о преимущественном праве на заключение договора на новый срок относится к действующим арендаторам, которые уже занимают помещение и хотят продлить аренду, и к вашей ситуации, где договор вообще не был заключён, не применяется.
Что касается статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», она регулирует порядок заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества (по общему правилу — на торгах). В предоставленном контексте этой статьи нет, есть лишь её упоминание в заголовке. Восполнить этот пробел я не могу: рекомендую ознакомиться с полным текстом статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, чтобы проверить, соблюдался ли порядок предоставления помещения в вашем случае и в случае с третьим лицом.
Наконец, из предоставленного контекста следует упомянуть, что статьи 15 и 16 Федерального закона «О защите конкуренции» содержат запреты на ограничивающие конкуренцию акты и действия органов власти. Если предоставление помещения третьему лицу в обход вашего распоряжения создало для него необоснованные преимущества, это может быть дополнительным основанием для оспаривания, но для детального анализа этого аспекта предоставленных выдержек недостаточно.
Выводы и рекомендации
-
Прямой нормы о приоритете ранее выданного распоряжения в ГК РФ нет, но общий принцип старшинства обязательств, закреплённый в статье 398 ГК РФ, и нормы о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 309, 310 ГК РФ) формируют правовую основу для защиты вашего интереса.
-
Основной способ защиты для вас — судебное оспаривание ненормативного акта (распоряжения о предоставлении помещения третьему лицу) на основании статьи 13 ГК РФ как акта, нарушающего ваши права. Параллельно или вслед за этим — признание недействительным договора аренды с третьим лицом по статьям 166–168 ГК РФ.
-
Вы вправе требовать возмещения убытков, причинённых незаконным актом органа власти (ст. 15, 16, 1069 ГК РФ).
-
Государственная регистрация договора с третьим лицом не лишает вас права оспорить этот договор в суде — статья 8.1 ГК РФ допускает судебное оспаривание зарегистрированного права, и решение суда будет основанием для внесения изменений в реестр.
-
Момент фактической передачи помещения не влияет на приоритет права — недействительная сделка не влечёт правовых последствий с момента её совершения (ст. 167 ГК РФ).
-
Стратегия действий. Рекомендую начать с направления уполномоченному органу письменной претензии с требованием отменить распоряжение в пользу третьего лица и исполнить обязательство перед вами, а в случае отказа или отсутствия ответа — обращаться в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным ненормативного акта (распоряжения о предоставлении помещения третьему лицу) и применении последствий недействительности договора. Для подготовки такого иска и выбора надлежащего способа защиты с учётом всех обстоятельств вашего дела (включая точные даты и содержание ваших документов) целесообразно обратиться к адвокату.
