Описание ситуации: Как снять обременение (ипотеку), если решение суда о ее прекращении есть, но закладная утрачена, а организация-держатель ликвидирована
Вы оказались в сложной, но разрешимой ситуации. У вас на руках есть решение суда от 2015 года, которым ипотека признана прекращенной, однако Росреестр отказывается погасить запись об обременении, мотивируя это отсутствием закладной. Проблема усугубляется тем, что банк передал закладную организации, которая впоследствии была ликвидирована в 2019 году. Вы справедливо опасаетесь замкнутого круга: без закладной не снимают обременение, а закладную получить не у кого.
Ниже представлен детальный анализ вашей ситуации и правовые механизмы для ее разрешения.
Анализ ситуации и применимые нормы права
Корень проблемы — в коллизии между общеправовым принципом обязательности судебных актов и специальными процедурами, установленными для погашения ипотеки, особенно когда она была удостоверена закладной.
1. Обязательность судебного решения и его правовая природа
Ваше решение суда 2015 года, установившее факт полного исполнения обязательства и, как следствие, прекращение ипотеки, является самостоятельным основанием для погашения регистрационной записи. Это прямо следует из законодательства о регистрации недвижимости:
"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 5) вступившие в законную силу судебные акты;"
(Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 14)
Более того, Росреестр при поступлении такого акта не вправе давать ему правовую оценку и обязан действовать в соответствии с ним:
"При осуществлении государственной регистрации прав на основании судебного акта, который не требует дополнительного судебного разбирательства, орган регистрации прав не вправе давать оценку законности такого судебного акта и обязан осуществить государственную регистрацию прав в соответствии с ним."
(Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 29)
Отказ Росреестра со ссылкой на отсутствие закладной, по сути, является косвенной ревизией вступившего в силу судебного акта, что недопустимо. Решение суда, которым установлено прекращение ипотеки, само по себе является правоустанавливающим документом.
2. Погашение ипотеки в отсутствие закладной: специальная норма
Законодатель прямо предусмотрел ситуацию, когда закладная отсутствует. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для погашения записи в таком случае достаточно одного лишь решения суда о прекращении ипотеки:
"При отсутствии закладной в случае, если ипотека была удостоверена закладной, погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется на основании:
- решения суда о признании ипотеки прекращенной либо о погашении регистрационной записи об ипотеке..."
(Источник: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 25.1)
Требование Росреестра о предоставлении закладной в вашем случае прямо противоречит этой норме, так как у вас на руках есть основание, указанное в пункте 1 части 1 статьи 25.1 этого закона.
3. Правовые последствия ликвидации держателя закладной
Ликвидация организации, которой банк передал закладную, еще больше упрощает процедуру, а не усложняет ее. Согласно Гражданскому кодексу РФ, ликвидация юридического лица влечет его прекращение без правопреемства:
"Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам."
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 61)
По общему правилу, это прекращает и соответствующие обязательства:
"Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо..."
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 419)
Однако самый прямой и удобный для вас механизм заложен не в этой общей норме, а в специальных правилах о регистрации ипотеки. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что в ситуации, идентичной вашей, достаточно заявления залогодателя и подтверждения факта ликвидации:
"В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица."
(Источник: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 25.1)
Этот путь является наиболее простым и не требует ни получения закладной, ни ее дубликата, ни нового судебного решения. Исходя из вашего описания, залогодержателем на момент прекращения ипотеки числилась ликвидированная фирма. Значит, вы можете погасить запись именно по этому основанию.
4. Дополнительная альтернатива: иск о признании обременения отсутствующим
Как справедливо отметил суд в 2015 году, залог прекращается с прекращением основного обязательства:
"Залог прекращается:
- с прекращением обеспеченного залогом обязательства;..."
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 352)
Ваше право на свободную от обременений недвижимость уже подтверждено судом. Наличие в реестре записи, которая не отражает реального положения дел (ипотека прекращена), является длящимся нарушением вашего права собственности. Для таких случаев существует такой способ защиты, как иск о признании права или обременения отсутствующим:
"Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения..."
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 12)
Хотя обращаться в суд снова не должно быть необходимостью, такой иск является надежным процессуальным механизмом на тот случай, если все внесудебные и административные способы будут исчерпаны.
Выводы и рекомендации
Вы не в «порочном круге». Отказ Росреестра незаконен. У вас есть несколько путей решения проблемы, и я рекомендую действовать последовательно, от простого к сложному.
Самый простой и правильный путь — подать новое заявление в Росреестр, но на правильном основании.
- Не нужно вновь подавать в Росреестр то же самое решение суда и спорить о его обязательности. Это путь конфронтации, которого вы уже безуспешно попробовали.
- Необходимо подать новое заявление, руководствуясь статьей 25.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основанием будет не решение суда, а факт ликвидации залогодержателя.
- Порядок действий:
- Закажите платную выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) на ту самую организацию, которой банк передал закладную. В ней должен быть четко зафиксирован факт ликвидации в 2019 году. Сделать это можно онлайн на официальном сайте Федеральной налоговой службы.
- Подайте в МФЦ или напрямую в Росреестр заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. К заявлению приложите только что полученную выписку из ЕГРЮЛ. В заявлении нужно указать, что погашение производится в соответствии со статьей 25.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в связи с ликвидацией юридического лица — залогодержателя.
Этот путь не требует ни закладной, ни участия банка, ни повторного обращения в суд. Росреестр также может сам запросить выписку о ликвидации, но для ускорения процесса лучше предоставить ее самостоятельно.
Что делать, если Росреестр снова откажет?
Если по какой-либо причине (например, технически в реестре недвижимости залогодержателем до сих пор значится банк, а не ликвидированная фирма) этот путь не сработает и вы получите незаконный отказ, то ваши дальнейшие действия должны быть следующими:
- Административное обжалование. Обжалуйте решение регистратора в вышестоящий орган — центральный аппарат Росреестра. В жалобе подробно опишите ситуацию и укажите на прямое нарушение статей 25 и 25.1 Закона «Об ипотеке».
- Судебное обжалование. Если административная жалоба не поможет, вам нужно подать в суд административное исковое заявление о признании незаконным решения (уведомления об отказе) Росреестра и обязании погасить регистрационную запись. В этом процессе вы уже можете требовать не только погашения записи, но и возмещения убытков, если они возникли из-за незаконных действий госоргана:
"Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий... возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации."
(Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 66)
Повторное обращение в суд с иском «об обязании Росреестра погасить запись» формально не будет противоречить правилам, если предметом нового иска будет именно оспаривание нового отказа Росреестра, основанного на норме о ликвидации залогодержателя. Однако это крайняя мера. Уверен, что подача заявления на основании статьи 25.1 Закона «Об ипотеке» с выпиской о ликвидации решит вашу проблему без суда.
Если на каком-то из этапов вы столкнетесь с трудностями, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и регистрационных действиях, для составления процессуальных документов.
