Ограничение доступа к парковке на придомовой территории и взимание отдельной платы: анализ прав собственника
Анализ правового статуса парковки
Вы абсолютно правы в своей позиции: парковка, расположенная на земельном участке под многоквартирным домом, является частью общего имущества всех собственников. Это прямо следует из нормативных актов.
Во-первых, земельный участок, на котором стоит дом, входит в состав общего имущества. Это подтверждается:
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36)
Во-вторых, сама парковка как элемент благоустройства на этом участке также включается в состав общего имущества:
"В состав общего имущества включаются: ... земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; ... иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая ... коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
Таким образом, парковка не существует сама по себе. Как собственник квартиры, вы обладаете долей в праве общей собственности на эту парковку, соразмерно площади вашего помещения.
Правомерность требования платы и ограничения доступа
Действия председателя ТСЖ по взиманию отдельной платы за проезд и выборочной выдаче пультов являются незаконными, если они не основаны на решении общего собрания собственников. Вот почему.
Порядок пользования общим имуществом определяется исключительно соглашением всех участников долевой собственности:
"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом."
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 247)
Компетенция решать такие вопросы в многоквартирном доме принадлежит общему собранию собственников помещений, а не председателю ТСЖ единолично:
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44)
Более того, ТСЖ как организация, созданная для управления общим имуществом, имеет право устанавливать обязательные платежи и взносы только на основании решения своего высшего органа — общего собрания членов ТСЖ:
"К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: ... установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 145)
Таким образом, никакой отдельный «взнос за парковку» не может быть установлен самовольно председателем. Если общее собрание собственников не принимало решения о введении такого целевого сбора и не утверждало порядок пользования парковкой (например, закрепление мест на платной основе), то требования об оплате и ограничение доступа неправомерны.
Ваше право на свободный доступ без дополнительной платы
Поскольку вы являетесь участником общей долевой собственности на земельный участок, вам принадлежит право пользования им в полном объеме. Любое ограничение этого права без законных оснований является нарушением.
Вы, как собственник, имеете право требовать устранения любых препятствий в пользовании своим имуществом, даже если вас не лишают владения им:
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 304)
В вашем случае установленный шлагбаум и отказ в выдаче пульта — это прямое препятствие в пользовании вашей долей общего имущества. Требование платы за то, что и так вам принадлежит на праве общей собственности, и чем вы вправе пользоваться бесплатно, является незаконным.
Последствия статуса «гостевой» парковки и её фактического использования
Обозначение парковки в техническом паспорте как «гостевой» не отменяет ее статуса общего имущества. Однако использование земли должно соответствовать ее целевому назначению. Закон обязывает:
"Собственники земельных участков ... обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием..."
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 42)
Если проектом организации дорожного движения или иной технической документацией предусмотрено, что эти места являются гостевыми (то есть предназначены для временной стоянки, а не постоянного закрепления за конкретными жильцами), то их самовольное занятие отдельными лицами под постоянную стоянку нарушает не только ваши права, но и принцип целевого использования земли. Это еще один аргумент в вашу пользу: если порядка распределения мест не было, то занятие их «избранными» незаконно вдвойне.
Что делать: пошаговый алгоритм действий
Ваши дальнейшие действия должны быть направлены на восстановление нарушенного права. Вот рекомендуемый порядок.
-
Письменный запрос в ТСЖ. Направьте председателю ТСЖ официальное заявление. Потребуйте предоставить заверенную копию протокола общего собрания собственников (или членов ТСЖ), которым был установлен порядок пользования парковкой, введен отдельный взнос и утвержден список лиц, имеющих право на постоянное машино-место. Сослаться в запросе вы можете на пункт 40 Постановления Правительства № 491, который дает вам право получать информацию:
"Собственники помещений ... вправе: а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 40)
-
Инициирование общего собрания. Если выяснится, что никакого законного решения не было, либо вы получите отказ, инициируйте общее собрание собственников помещений. На повестку дня необходимо вынести вопросы:
- Об определении порядка пользования парковкой (свободный доступ, закрепление мест, очередность и т.п.).
- О признании незаконным взимания отдельной платы, не утвержденной собранием.
Согласно закону, инициировать внеочередное собрание может любой собственник:
"Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 45)
-
Обращение в суд. Если решить вопрос на уровне ТСЖ и собрания не удается, необходимо обращаться в суд. В исковом заявлении вы можете сформулировать несколько требований, основанных на способах защиты гражданских прав:
- Негаторный иск (устранение препятствий в пользовании): Обязать ТСЖ (или конкретных лиц) демонтировать шлагбаум или выдать вам бесплатный пульт, не чинить препятствий в проезде. Это основано на статье 304 ГК РФ.
- Оспаривание решения собрания (если оно все же было, но сомнительное): Если вам покажут протокол собрания, который вы считаете ничтожным (например, нет кворума) или оспоримым (нарушена процедура), его можно обжаловать. Срок для оспаривания — шесть месяцев с момента, когда вы узнали о решении. Основания для признания решения недействительным:
"Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: ... допущено существенное нарушение порядка принятия решения...; решение принято при отсутствии необходимого кворума; ... решение противоречит основам правопорядка или нравственности."
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статьи 181.4 и 181.5)
- Признание действий председателя незаконными: Потребовать признать незаконными действия по ограничению доступа и взиманию платы.
Выводы и рекомендации
Ваши требования о свободном доступе на парковку без внесения дополнительной платы являются законными. Земельный участок и расположенная на нем парковка — ваша общая долевая собственность. Единоличное решение председателя ТСЖ об ограничении доступа и введении платы ничтожно, так как он не является органом, уполномоченным распоряжаться общим имуществом.
Для восстановления справедливости необходимо действовать в правовом поле: запросить документы, инициировать общее собрание, а в случае неудачи — обращаться в суд за защитой ваших прав. Для составления грамотного иска и представления интересов в суде я рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.
