Попытка расторжения договора социального найма из-за приобретения ипотечной квартиры и отказ в приватизации
Здравствуйте! Проанализировав вашу ситуацию исходя из действующего законодательства, могу сообщить, что действия наймодателя, направившего вам уведомление, не основаны на законе. Давайте разберем каждый вопрос по порядку.
1. Ошибочное основание для расторжения договора
Самое главное, на что нужно обратить внимание: наймодатель ссылается на пункт 3 части 3 статьи 91.10 Жилищного кодекса РФ. Это грубейшая ошибка.
Норма, указанная в уведомлении, регулирует расторжение совершенно другого вида договора — договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Этот фонд создается для отдельных категорий граждан (например, по доходу) и не имеет отношения к вашему случаю.
"Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае: ... 3) наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений..."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 91.10)
Вы же проживаете в квартире по договору социального найма. Это разные договоры, и основания для их расторжения регулируются разными статьями кодекса. Ваш договор регулируется общими положениями, в частности, статьей 83 ЖК РФ.
2. Законные основания для расторжения вашего договора
Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке и только по строго определенным основаниям, перечисленным в части 4 статьи 83 ЖК РФ.
Это:
- Невнесение платы за жилье и коммунальные услуги более шести месяцев.
- Разрушение или повреждение жилого помещения.
- Систематическое нарушение прав соседей.
- Использование жилого помещения не по назначению.
Обратите внимание: приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность, в том числе обремененного ипотекой, в этом перечне отсутствует.
Более того, закон прямо защищает вас от подобных действий наймодателя. Изменение вашего материального положения или жилищных условий (например, покупка другой квартиры) не может быть причиной для того, чтобы отобрать у вас квартиру, предоставленную по соцнайму.
"Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 60, часть 3)
Таким образом, уведомление наймодателя о расторжении договора со ссылкой на ст. 91.10 ЖК РФ является незаконным и юридически ничтожным.
3. Правомерность отказа в приватизации
Отказ в приватизации по причине того, что вы приобрели иное жилье, также не основан на законе. Право на бесплатную приватизацию предоставляется гражданину один раз в жизни, и реализация этого права не ставится в зависимость от наличия или отсутствия у него другого имущества.
"Бесплатная приватизация жилых помещений является бессрочной."
(Источник: Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", преамбула/общие положения)
Если вы ранее не использовали свое право на приватизацию, никаких законных препятствий для ее проведения нет. Отказ можно и нужно обжаловать.
4. Процедура выселения и гарантии для семьи с ребенком
Даже если бы у наймодателя были законные основания (а в вашем случае их нет), просто так вас выселить невозможно. Любое выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, происходит исключительно в судебном порядке.
"Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке..."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 84)
Наличие несовершеннолетнего ребенка — это важный фактор, который суд обязательно примет во внимание. При выселении по основаниям, связанным с виновным поведением нанимателя (например, неуплата, порча имущества), предоставляется другое жилье. Но в вашей ситуации до выселения и суда дело дойти не должно, так как само требование наймодателя изначально незаконно.
Выводы и рекомендации
- Уведомление о расторжении договора социального найма на основании ст. 91.10 ЖК РФ является незаконным. Наймодатель применил норму, регулирующую другой тип договора. Вы можете смело его игнорировать, но лучше направить письменный мотивированный ответ, указав на эту грубую ошибку.
- Приобретение вами квартиры в ипотеку не является основанием ни для расторжения договора социального найма, ни для отказа в приватизации. Ваше право на приватизацию занимаемого жилья не утрачено.
- Подавайте документы на приватизацию. Если получите письменный отказ, его необходимо обжаловать в судебном порядке. Учитывая очевидное нарушение ваших прав, суд с высокой вероятностью встанет на вашу сторону.
- Для защиты ваших интересов, составления исковых заявлений и грамотного ответа наймодателю рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.
