Новая УК отказывается ставить общедомовые счетчики воды и ремонтировать ввод ХВС после ухода прежней УК «Лазурит»: права жильцов, запрос актов и план жалоб в ГЖИ и прокуратуру

Имеет ли право новая УК отказываться от установки ОДПУ и ремонта сетей?

Общедомовые приборы учёта входят в состав общего имущества, и обязанность обеспечивать их наличие, работоспособность и надлежащую эксплуатацию возложена на управляющую организацию, а не является факультативной «сверхплатой» собственников.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции
— п. 1 и 3 ст. 36 ЖК РФ

ОДПУ холодной и горячей воды — это санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения, следовательно, оно входит в состав общего имущества дома по ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Одновременно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ прямо запрещает уменьшать состав общего имущества без согласия всех собственников: демонтаж общедомовых счётчиков прежней УК «Лазурит», произведённый без такого согласия и без решения общего собрания, изначально был незаконным распоряжением вашим имуществом.

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике" ; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2020 № 950) л) приобретение холодной воды, горячей воды и электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме (далее - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества) при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг).
— пп. «к» п. 11 Правил № 491

Пункт 11 Правил № 491 прямо относит к составу работ по содержанию общего имущества «обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета… а также их надлежащей эксплуатации». Это означает: восстановление демонтированных ОДПУ — это обязанность управляющей организации в рамках уже оплачиваемой жильцами платы за содержание жилья, а не отдельный сбор «сверх тарифа». Отказ новой УК со ссылкой на «нет денег» правового значения не имеет: обязанность следует из закона и договора управления, а не из финансового состояния УК.

Производимые, передаваемые, потребляемые энергетические ресурсы подлежат обязательному учету с применением приборов учета используемых энергетических ресурсов. Требования настоящей статьи в части организации учета используемых энергетических ресурсов распространяются на объекты, подключенные к электрическим сетям централизованного электроснабжения, и (или) системам централизованного теплоснабжения, и (или) системам централизованного водоснабжения, и (или) системам централизованного газоснабжения, и (или) иным системам централизованного снабжения энергетическими ресурсами. Если иные требования к местам установки приборов учета используемых энергетических ресурсов не установлены настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, исполнение требований настоящей статьи в части организации учета используемых энергетических ресурсов применительно к объектам, подключенным к системам централизованного снабжения соответствующим энергетическим ресурсом, должно обеспечивать учет используемых энергетических ресурсов в местах подключения указанных объектов к таким системам либо применительно к объектам, используемым для передачи энергетических ресурсов, в местах подключения смежных объектов, используемых для передачи энергетических ресурсов и принадлежащих на праве собственности или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации основании разным лицам.
— ч. 1, 2 ст. 13 ФЗ-261

Обязательность приборного учёта закреплена и на уровне ФЗ-261: потребляемые ресурсы подлежат обязательному учёту. Отказ от установки ОДПУ напрямую влечёт завышение ваших платежей — см. блок о расчётах.

Что касается аварийного ввода холодной воды в подвале: это внутридомовая инженерная система, относящаяся к общему имуществу. Обязанность УК — содержать её в состоянии, обеспечивающем безопасность и постоянную готовность к подаче ресурса (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, пп. «д» п. 10 Правил № 491). Позиция «будем ждать новой аварии» — это прямой отказ от исполнения возложенной законом обязанности по текущему ремонту и содержанию общего имущества, влекущий административную ответственность.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
— ст. 7.22 КоАП РФ, п. 2

Отказ УК от ремонта аварийного ввода ХВС — это «нарушение правил содержания и ремонта жилых домов» ответственными лицами, образующее состав административного правонарушения по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф на УК 40–50 тыс. руб.). Аналогично отказ от поддержания готовности инженерных систем к подаче воды при наличии аварийного состояния может квалифицироваться по ст. 7.23 КоАП РФ (нарушение режима обеспечения коммунальными услугами).

Вывод: Новая УК не вправе ни отказываться от восстановления установки ОДПУ, ни уклоняться от ремонта аварийного ввода ХВС. Обе обязанности входят в плату за содержание жилого помещения и возложены на УК законом и договором управления. Дополнительный сбор с жильцов на установку счётчиков — неправомерен: эти работы финансируются в рамках тарифа на содержание общего имущества. Отказ УК — основание для жалобы в ГЖИ и судебного понуждения.

Риск завышенных счетов за воду при отсутствии ОДПУ

Заявление УК «за воду будем платить по нормативу» требует проверки: начисление по нормативу в отсутствие ОДПУ возможно, но его размер различается в зависимости от того, была ли обязанность и техническая возможность установки прибора учёта.

При отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа и отсутствии технической возможности установки такого прибора учета размер платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленную потребителю в жилом помещении, определяется в соответствии с формулами 4 и 5 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из нормативов потребления коммунальной услуги. В случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению, предоставленную потребителю за расчетный период в жилом помещении, определяется в соответствии с формулой 23 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из норматива потребления горячей воды.
— п. 42 Правил № 354

Если в доме отсутствует ОДПУ и отсутствует техническая возможность его установки (что должно подтверждаться актом обследования), плата начисляется по нормативу без повышающего коэффициента.

При отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и в случае наличия обязанности установки такого прибора учета размер платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению и (или) электроснабжению, предоставленную потребителю в жилом помещении, определяется по формуле 4 1 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из норматива потребления коммунальной услуги по холодному водоснабжению
— п. 42 Правил № 354 (повышающий коэффициент)

Если же техническая возможность установки прибора учёта имеется (а для вашего дома счётчики ранее были установлены и лишь демонтированы прежней УК — значит, возможность заведомо есть), при отсутствии прибора учёта и наличии обязанности его установки плата определяется по формуле с повышающим коэффициентом. То есть в вашей ситуации начисление «просто по нормативу» без повышающего коэффициента фактически незаконно в меньшую сторону — но «выгодность» здесь мнимая: корректное применение нормы означает расчёт по нормативу с повышающим коэффициентом, который существенно больше фактического потребления по счётчику.

Главный риск в другом: без ОДПУ объём холодной воды на общедомовые нужды (ОДН) и сверхнормативное потребление распределяются расчётным способом и часто завышаются, а споров о фактическом потреблении не возникает, поскольку точного учёта нет. Поэтому восстановление ОДПУ — это именно способ не допустить завышенных счетов, а не наоборот.

Вывод: Плата «по нормативу» без прибора учёта при наличии технической возможности его установки начисляется с применением повышающего коэффициента (формула 4¹ прил. № 2 к Правилам № 354) и, как правило, превышает реальное потребление. Отказ УК устанавливать ОДПУ экономически ухудшает положение жильцов. Возврат счётчиков и их ввод в эксплуатацию — единственный законный способ платить по фактическому потреблению.

Кто отвечает за демонтаж ОДПУ прежней УК «Лазурит»

Демонтаж общедомовых счётчиков воды прежней УК при уходе — это распоряжение общим имуществом, принадлежащим собственникам помещений.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции
— п. 1 и 3 ст. 36 ЖК РФ

Общедомовые приборы учёта — часть общего имущества, принадлежащего вам на праве общей долевой собственности. Их демонтаж уменьшает состав общего имущества, что по ч. 3 ст. 36 ЖК РФ возможно только с согласия всех собственников и только путём реконструкции. УК «Лазурит» такими полномочиями не обладала: управляющая организация лишь обслуживает общее имущество, но не является его собственником и не вправе его изымать.

Демонтированные счётчики — это ваше имущество, неправомерно выбывшее из владения собственников. Вы вправе требовать от «Лазурита» либо возврата имущества (виндикация, ст. 301 ГК РФ), либо возмещения его стоимости и расходов на установку нового оборудования (убытки, ст. 15, 1064 ГК РФ). Ответчиком по этим требованиям является именно прежняя УК «Лазурит», а не новая УК: новая УК не совершала действий по изъятию имущества, хотя и обязана восстановить учёт в рамках содержания общего имущества.

Заявление новой УК «покупать счётчики не будем» в части источника финансирования вводит жильцов в заблуждение: восстановление приборов учёта финансируется из платы за содержание жилого помещения, которую жильцы уже вносят новой УК. Поэтому «собирать деньги отдельно» — это двойное взимание платы за одну и ту же работу.

Вывод: За демонтаж ОДПУ отвечает прежняя УК «Лазурит» — она обязана вернуть имущество либо возместить его стоимость и расходы на восстановление. Новая УК обязана обеспечить установку и ввод новых ОДПУ за счёт уже собираемой платы за содержание жилья, без дополнительных сборов с жильцов.

Как затребовать акт приёма-передачи дома и акты осмотра сетей

Ваше право требовать документы основано на обязанности УК принять техническую документацию при вступлении в управление домом и на обязанности раскрывать информацию.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование , а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации
— п. 19, 20 Правил № 416

По п. 19 Правил № 416 прежняя управляющая организация обязана передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением документы по акту приёма-передачи не позднее срока, установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ (это три рабочих дня с момента поступления уведомления о смене УК). То есть у новой УК по состоянию «на входе» обязан был появиться акт приёма-передачи дома и технической документации от УК «Лазурит». Если такого акта нет — это нарушение порядка передачи, зафиксировать которое и потребовать исправить вы вправе.

Что касается «актов осмотра сетей», которые новая УК не предоставила: осмотр общего имущества — обязательный элемент его содержания, проводимый управляющей организацией (п. 11 и п. 13 Правил № 491). Результаты осмотра оформляются актом и должны быть доступны собственникам. Требование предоставить акт осмотра и акт приёма-передачи дома — законное, и УК обязана его исполнить.

Алгоритм составления запроса (в письменной форме, с отметкой о вручении или заказным письмом с описью встречным вложением):

1. Указать реквизиты дома (г. Екатеринбург, ул. Стачек, 34а), ваши данные как собственника (Ф.И.О., номер помещения, документ о праве собственности).
2. Сослаться на п. 19, 20 Правил № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 11, 13 Правил № 491.
3. Запросить (списком, с указанием основания по каждой позиции): (а) акт приёма-передачи технической документации на дом от прежней УК; (б) состав технической документации; (в) акты осмотра общего имущества, включая акт осмотра аварийного ввода ХВС в подвале и систем вентиляции; (г) сведения о наличии/отсутствии ОДПУ и акт обследования на предмет наличия технической возможности их установки; (д) копию договора управления (если вы с ним ещё не ознакомлены).
4. Указать разумный срок ответа (например, 10 рабочих дней) и предупредить, что при неисполнении вы обратитесь в ГЖИ Свердловской области.

Законом жёсткий срок ответа гражданину-собственнику по такому запросу прямо не установлен (ст. 165 ЖК РФ регулирует информирование, сроки раскрытия информации — через ГИС ЖКХ), поэтому 10 рабочих дней — разумный и обоснованный срок; при этом запрашиваемые сведения УК обязана размещать в ГИС ЖКХ, где вы можете их получить и без её ответа.

Вывод: Запрос оформляется письменно, на имя директора/руководителя новой УК, со ссылками на п. 19–20 Правил № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ и п. 11, 13 Правил № 491, с перечнем конкретных документов и разумным сроком ответа. Отсутствие у УК актов — не основание для отказа их предоставить: УК обязана их истребовать у прежней организации и оформить результаты осмотров.

Пошаговый план: куда и в какой последовательности жаловаться (ГЖИ, прокуратура, суд)

Шаг 1 — фиксация и досудебный запрос. До жалоб зафиксируйте факты: (1) направьте письменный запрос в УК (по блоку выше); (2) зафиксируйте отсутствие счётчиков и аварийное состояние ввода ХВС — актом, составленным инициативной группой собственников (подписи, фото/видео с датой); при наличии показаний — актом с участием представителя аварийно-диспетчерской службы УК (заявка регистрируется, номер фиксируется по п. 106 Правил № 354). Это доказательственная база для всех последующих инстанций.

Шаг 2 — ГЖИ Свердловской области (Департамент государственного жилищного и строительного надзора). Это основной орган, поскольку жилищный надзор прямо охватывает соблюдение правил содержания общего имущества, требований энергоэффективности и оснащённости приборами учёта (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ), а также лицензионный контроль за УК (ст. 196 ЖК РФ). Жалоба подаётся в письменной форме или через ГИС ЖКХ/ЕПГУ. По итогам проверки ГЖИ вправе выдать предписание об устранении нарушений и привлечь УК к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (неисполнение предписания — отдельный состав). Срок рассмотрения обращения по ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ — 30 дней.

Шаг 3 — Прокуратура. Обращение в прокуратуру целесообразно параллельно ГЖИ либо после бездействия ГЖИ (непроведение проверки, невыдача предписания). Прокурор вправе внести представление об устранении нарушений закона в адрес УК и возбудить дело об административном правонарушении по ст. 7.22 и (или) 7.23 КоАП РФ.

Шаг 4 — Суд. Если предписание не исполнено либо спор не разрешён, обращайтесь в районный суд по месту нахождения дома (г. Екатеринбург, Ленинский районный суд г. Екатеринбурга). Возможные требования (могут объединяться):

• обязать УК устранить аварийное состояние ввода ХВС и выполнить ремонт (иск об обязании совершить действия — понуждение к надлежащему содержанию общего имущества);
• обязать УК обеспечить установку и ввод в эксплуатацию ОДПУ;
• о взыскании с прежней УК «Лазурит» убытков/стоимости демонтированного оборудования (ст. 15, 301, 1064 ГК РФ).

Одновременно собственники вправе заявить требование о перерасчёте платы за содержание жилья за период, когда УК не оказывала услуги надлежащего качества (основание — ст. 162 ЖК РФ о выполнении УК работ за плату, ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» о некачественно оказанных услугах, а также правила изменения платы, утв. Правилами № 491).

Вывод: Последовательность: (1) письменный запрос в УК и фиксация фактов → (2) жалоба в ГЖИ Свердловской области (по КоАП основание — ст. 7.22, 7.23; по энергоэффективности — ч. 4 ст. 9.16) → (3) параллельно/после — прокуратура → (4) суд (районный, по месту нахождения дома) с требованиями об обязании устранить нарушения, восстановить ОДПУ и о взыскании убытков с прежней УК. ГЖИ и прокуратура не исключают друг друга и не являются обязательным этапом перед судом: в суд можно обратиться и напрямую, при этом наличие предписания ГЖИ существенно усиливает позицию.

Риск признания дома аварийным и влияние на продажу квартиры

Ваша цель — «не допустить признания дома аварийным». Здесь важно разграничить: отказ УК от ремонта не означает, что дом немедленно станет аварийным, но отказ от устранения аварийного состояния ввода ХВС (подтопление подвала, коррозия несущих конструкций) создаёт реальный риск утраты конструктивной безопасности дома и последующего признания его аварийным.

Порядок признания дома аварийным и подлежащим сносу/реконструкции установлен Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006. Признание аварийным — это результат обследования межведомственной комиссией (по обращению собственников, органов надзора, УК), а не автоматическое следствие. Поэтому первоочередная задача — заставить УК выполнить ремонт до наступления необратимых повреждений, а не ожидать аварии, как заявляет УК.

Для продажи квартиры в течение года существенно следующее:

• Пока дом не признан аварийным в установленном порядке, квартира сохраняет полную оборотоспособность (ст. 209 ГК РФ). Действия УК на это не влияют напрямую.
• Если дом будет признан аварийным, это отразится в ЕГРН и существенно снизит ликвидность и цену квартиры, а также ограничит её использование (ст. 32 ЖК РФ — изъятие для государственных/муниципальных нужд).
• Наличие внутри дома неустранённого аварийного ввода и отсутствие ОДПУ — обстоятельства, которые новый собственник оценит негативно (риск будущих расходов, повышенные платежи по нормативу с коэффициентом).

Вывод: Риск признания дома аварийным не возникает «сам по себе», но растёт, если УК продолжает бездействовать в отношении аварийного ввода. Действия по понуждению УК (жалобы в ГЖИ, судебное обязание устранить аварию) — это одновременно и способ защитить ликвидность квартиры. До официального признания дома аварийным квартира остаётся полностью оборотоспособной для продажи; поэтому важно ускорить ремонт до того, как межведомственная комиссия зафиксирует опасное состояние конструкций.