Можно ли переделать окно в стеклянную дверь в доме-памятнике архитектуры и как получить разрешение

Допустимо ли в принципе изменить оконный проём памятника, и какой правовой режим применяется

Изменение оконного проёма (демонтаж подоконной части и устройство стеклянной двери) — это вмешательство в фасад и конструкцию стены, потому что фасад и оконные проёмы прямо отнесены к предмету охраны и охранному обязательству. Закон не запрещает такие работы «навсегда», но допускает их исключительно в режиме работ по сохранению объекта культурного наследия, а не в обычном порядке перепланировки.

Приспособление объекта культурного наследия для современного использования - научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия.
— ст. 44 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Приспособление для современного использования прямо включает реставрацию историко-культурных элементов — то есть заявленное изменение возможно именно как приспособление/реставрация, а не как произвольная переделка.

Изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно исключительно путем проведения предусмотренных настоящим Федеральным законом работ по сохранению объекта культурного наследия , за исключением изменения площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей в случае, предусмотренном подпунктом 5 пункта 6 статьи 47 3 настоящего Федерального закона
— п. 3 ст. 40 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Изменение площади и количества помещений в объекте культурного наследия допускается только через работы по сохранению. Устройство дверного проёма вместо оконного меняет конфигурацию помещения (проём, площадь), а значит подпадает под это правило.

Ремонт памятника - научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны.
— ст. 42 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Ремонт памятника, напротив, возможен только без изменения особенностей, составляющих предмет охраны. Поскольку фасад и оконные проёмы у вас входят в предмет охраны, «просто ремонтом» такие работы не оформляются — потребуется режим реставрации или приспособления.

Объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
— п. 1 ст. 33 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Государственная охрана ведётся именно в целях предотвращения изменения облика объекта. Значит, работы, меняющие облик (окно → стеклянная дверь), по определению требуют согласования и не могут выполняться «явочным порядком».

Вывод: разрешение получить возможно, но не как разрешение на «перепланировку», а как согласованные работы по сохранению объекта культурного наследия (реставрация/приспособление для современного использования). Работы, затрагивающие конструктивные характеристики, дополнительно проходят по правилам Градостроительного кодекса (см. блок 4).

Куда обращаться и какая последовательность согласований

Ключевое правило: любые работы по сохранению выполняются только на основании задания и разрешения органа охраны и согласованной им проектной документации.

Работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.
— п. 1 ст. 45 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Орган определяется категорией объекта: федеральные объекты (и отдельные объекты федерального значения из перечня Правительства) — Минкультуры России; объекты регионального значения, а также объекты федерального значения, не входящие в перечень, и выявленные объекты — региональный орган охраны; объекты местного значения — муниципальный орган.

Выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляются: 1) федеральным органом охраны объектов культурного наследия - в отношении отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации; 2) региональным органом охраны объектов культурного наследия - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (за исключением отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации), объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия; 3) муниципальным органом охраны объектов культурного наследия - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.
— п. 2 ст. 45 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Проектную документацию вправе разрабатывать и работы выполнять только лицензированные организации (индивидуальные предприниматели) — лицензия на деятельность по сохранению объектов культурного наследия.

К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании отдельных видов деятельности.
— п. 6 ст. 45 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

До начала работ обязательно проводится государственная историко-культурная экспертиза; её оплачивает заказчик работ.

Историко-культурная экспертиза проводится до начала работ по сохранению объекта культурного наследия, землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, осуществление которых может оказывать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия либо объект, обладающий признаками объекта культурного наследия, и (или) до утверждения градостроительных регламентов.
— п. 1 ст. 31 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Обязательно нужен паспорт объекта культурного наследия и описание предмета охраны — именно по ним орган проверит, затрагивает ли ваш проект предмет охраны (фасад, оконные проёмы).

Неотъемлемой частью охранного обязательства является паспорт объекта культурного наследия, предусмотренный статьей 21 настоящего Федерального закона. 5. В случае отсутствия паспорта объекта культурного наследия в охранное обязательство вносятся: 1) сведения о наименовании объекта культурного наследия; 2) сведения о времени возникновения или дате создания объекта культурного наследия, датах основных изменений (перестроек) данного объекта и (или) датах связанных с ним исторических событий; 3) сведения о категории историко-культурного значения объекта культурного наследия; 4) сведения о виде объекта культурного наследия; 5) номер и дата принятия органом государственной власти решения о включении объекта культурного наследия в реестр; 6) сведения о местонахождении объекта культурного наследия (адрес объекта или при его отсутствии описание местоположения объекта); 7) сведения о границах территории объекта культурного наследия (при наличии); 8) описание предмета охраны объекта культурного наследия (при наличии);
— п. 4-5 ст. 47.6 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Практический алгоритм: 1) заказать паспорт ОКН и выписку о предмете охраны; 2) подать заявление в орган охраны (лично, через МФЦ или через регпортал госуслуг) о выдаче задания; 3) по заданию разработать проектную документацию силами лицензированной организации; 4) провести государственную историко-культурную экспертизу; 5) согласовать проектную документацию в органе охраны и получить разрешение на работы; 6) при затрагивании конструктивных характеристик — пройти государственную экспертизу проекта и получить разрешение на строительство (блок 4). Заявление о выдаче задания подаётся по установленной форме с документом, подтверждающим право собственности/владения.

для получения задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия: 1) заявление о выдаче задания ( Приложение N 3 к Регламенту), подписанное уполномоченным лицом, подлинник в 1 экземпляре и копия в 1 экземпляре (в случае предоставления лично); 2) исключен. - Приказ Минкультуры России от 24.07.2013 N 1041; 3) документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего заявление о выдаче задания, копия документа, подтверждающего право собственности или владения.
— п. 16.1 Административного регламента, утв. Приказом Минкультуры России от 30.07.2012 № 811

Вывод: обращаться нужно в орган охраны объектов культурного наследия по категории вашего объекта: если он федерального значения из перечня Правительства — в Минкультуры России; если регионального значения или федеральный, не включённый в перечень, — в региональный орган охраны (например, профильный департамент/комитет субъекта РФ); если местного значения — в муниципальный орган. Обращаться следует за заданием на работы по сохранению, а не за «разрешением на перепланировку».

Сроки и второй обязательный трек — согласование переустройства в органе местного самоуправления

По административному регламенту выдача задания (разрешения) — не более 30 рабочих дней с даты регистрации документов в органе охраны; дубликат и заверенная копия — в течение 5 рабочих дней.

Сроки предоставления государственной услуги: 1) выдача задания или разрешения - не более 30 рабочих дней с даты регистрации документов (присвоения входящего номера) в Органе охраны;
— п. 14 Административного регламента, утв. Приказом Минкультуры России от 30.07.2012 № 811

Если объект — помещение в многоквартирном доме, одного трека по 73-ФЗ недостаточно: переустройство/перепланировка требует решения органа местного самоуправления.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Для дома-памятника к заявлению прикладывается заключение органа по охране памятников о допустимости переустройства/перепланировки (если дом или помещение — памятник). Это заключение орган согласования запрашивает сам, но именно оно и является «мостом» между жилищным и «памятниковым» треком.

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2 1 . Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе: (В редакции федеральных законов от 02.06.2016 № 175-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
— п. 6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Решение о согласовании либо об отказе принимается не позднее 45 дней со дня представления документов.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов
— ч. 4 ст. 26 ЖК РФ

Вывод: сроки сложатся последовательно: до 45 дней — решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства (если помещение в МКД), до 30 рабочих дней — задание/разрешение органа охраны на работы по сохранению. Для индивидуального жилого дома трек ЖК РФ о перепланировке помещения в МКД не применяется, но «памятниковый» трек по 73-ФЗ сохраняется в полном объёме.

Ветка «работы затрагивают конструктив»: нужны ли экспертиза и разрешение на строительство

Работы по сохранению, затрагивающие конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности, проводятся по правилам и 73-ФЗ, и Градостроительного кодекса.

Работы по сохранению объекта культурного наследия, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта культурного наследия, проводятся в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и Градостроительного кодекса Российской Федерации
— п. 4 ст. 40 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Если при работах по сохранению затрагиваются конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности, дополнительно требуется положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и осуществляется государственный строительный надзор.

Работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.
— п. 1 ст. 45 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства ведутся на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ), если иное не установлено Градостроительным кодексом и другими федеральными законами.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 224-ФЗ; от 22.10.2014 № 315-ФЗ) 5. Разрешение на строительство выдается в случае осуществления строительства, реконструкции: 1) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ) 2) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.12.2022 № 612-ФЗ) 3) объекта использования атомной энергии - Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом"; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 3 1 ) объекта космической инфраструктуры - Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос";
— ч. 4 ст. 51 ГрК РФ

Вывод: демонтаж подоконной части наружной стены — это вмешательство в ограждающую конструкцию, то есть работы, затрагивающие конструктивные характеристики. Поэтому, помимо задания, согласованного проекта и разрешения органа охраны, понадобятся положительное заключение государственной экспертизы проекта и разрешение на строительство от органа местного самоуправления. Если конструктив не затрагивается (например, остекление в границах исторического проёма без выборки кладки), ветка с экспертизой и разрешением на строительство отпадает.

Последствия работ без согласования

Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия для граждан влечёт административный штраф от 15 000 до 200 000 рублей (для должностных лиц и организаций суммы выше; для отдельных объектов федерального значения — по ч. 2 той же статьи).

Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 459-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до двухсот тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до четырехсот тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до пяти миллионов рублей.
— ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ

Самовольная перепланировка — это работы без основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (то есть без решения органа, осуществляющего согласование).

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
— ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

Собственник, самовольно переустроивший помещение, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленных органом, осуществляющим согласование.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
— ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Самовольная постройка (в том числе созданная без необходимых в силу закона согласований и разрешений) не даёт права собственности, её использование не допускается, и она подлежит сносу или приведению в соответствие.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Вывод: без задания, согласованного проекта и разрешения органа охраны работы недопустимы — это квалифицируется как нарушение законодательства об охране ОКН (ст. 7.13 КоАП РФ) и как самовольное переустройство со всеми последствиями вплоть до возложения обязанности вернуть фасад в прежнее состояние; при причинении повреждений возможна и уголовная ответственность по ст. 243 УК РФ. Поэтому до начала любых работ необходимо пройти согласования блоков 2–4.

Если орган охраны откажет

Отказ в выдаче задания/разрешения на работы по сохранению объекта культурного наследия оформляется в рамках государственной услуги по административному регламенту, которым предусмотрен специальный раздел о досудебном (внесудебном) обжаловании решений и действий (бездействия) органа охраны и установлены сроки рассмотрения такой жалобы — то есть отказ можно сначала обжаловать в вышестоящий орган охраны, не обращаясь сразу в суд.

Сроки предоставления государственной услуги: 1) выдача задания или разрешения - не более 30 рабочих дней с даты регистрации документов (присвоения входящего номера) в Органе охраны;
— п. 14 Административного регламента, утв. Приказом Минкультуры России от 30.07.2012 № 811

Если административный регламент предусматривает досудебный порядок, жалоба рассматривается в сроки этого регламента; при несогласии с результатом защита осуществляется в суде путём оспаривания решения органа по правилам главы 22 КАС РФ. Такое оспаривание решения органа государственной власти подаётся в районный суд по месту нахождения органа, чьё решение оспаривается.

Вывод: при отказе сначала используйте досудебную жалобу в порядке раздела V административного регламента (жалоба в вышестоящий орган охраны), а при её неудовлетворении — оспаривайте решение в районном суде по месту нахождения органа охраны в порядке главы 22 КАС РФ (срок на обращение в суд — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права). Если причина отказа — несоответствие проекта предмету охраны, разумно скорректировать проектную документацию (например, сохранить историческую расстекловку и габариты проёма) и подать её повторно.

Гражданско-правовые последствия и документы

Гражданско-правовые последствия самовольных работ уже частично покрыты в блоке 5 (обязанность привести в прежнее состояние по ст. 29 ЖК РФ, снос/приведение в соответствие самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ). К ним добавляется, что нарушение предмета охраны и причинение вреда объекту культурного наследия влекут не только административную (ст. 7.13 КоАП РФ) и уголовную (ст. 243 УК РФ) ответственность, но и гражданско-правовую — возмещение вреда и приведение облика в первоначальное состояние за счёт нарушителя.

Перечень документов, из которых складывается доказательственная база заявителя, определён как п. 16.1 и 16.2.2 административного регламента (заявление, документ о праве собственности/владения, согласованная проектная документация, договоры авторского/технического надзора, договор подряда с лицензированной организацией), так и ст. 47.6 ФЗ № 73-ФЗ в части паспорта объекта и описания предмета охраны.

Неотъемлемой частью охранного обязательства является паспорт объекта культурного наследия, предусмотренный статьей 21 настоящего Федерального закона. 5. В случае отсутствия паспорта объекта культурного наследия в охранное обязательство вносятся: 1) сведения о наименовании объекта культурного наследия; 2) сведения о времени возникновения или дате создания объекта культурного наследия, датах основных изменений (перестроек) данного объекта и (или) датах связанных с ним исторических событий; 3) сведения о категории историко-культурного значения объекта культурного наследия; 4) сведения о виде объекта культурного наследия; 5) номер и дата принятия органом государственной власти решения о включении объекта культурного наследия в реестр; 6) сведения о местонахождении объекта культурного наследия (адрес объекта или при его отсутствии описание местоположения объекта); 7) сведения о границах территории объекта культурного наследия (при наличии); 8) описание предмета охраны объекта культурного наследия (при наличии);
— п. 4-5 ст. 47.6 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

для получения задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия: 1) заявление о выдаче задания ( Приложение N 3 к Регламенту), подписанное уполномоченным лицом, подлинник в 1 экземпляре и копия в 1 экземпляре (в случае предоставления лично); 2) исключен. - Приказ Минкультуры России от 24.07.2013 N 1041; 3) документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего заявление о выдаче задания, копия документа, подтверждающего право собственности или владения.
— п. 16.1 Административного регламента, утв. Приказом Минкультуры России от 30.07.2012 № 811

Ключевой документ, от которого зависит исход, — описание предмета охраны. Если в нём прямо указаны фасад и оконные проёмы с их габаритами и расстекловкой, то изменение проёма возможно только как ограниченная реставрация/приспособление при условии сохранения (воссоздания) исторического облика, что подтверждается государственной историко-культурной экспертизой. Если предмет охраны сформулирован узко (например, только венчающий карниз и междуэтажные тяги), шансы на согласование существенно выше.

Вывод: обязательный минимальный пакет — паспорт ОКН, описание предмета охраны, охранное обязательство, техпаспорт/правоустанавливающие документы, проект, разработанный лицензированной организацией, и положительное заключение ГИКЭ; к ним (для МКД) — заключение органа охраны о допустимости переустройства. Нарушение порядка влечёт, помимо штрафов, гражданско-правовую обязанность восстановить фасад за свой счёт.