Возможность принудительного выкупа доли в квартире и связанные правовые вопросы
Анализ вашей ситуации
Вы являетесь собственником 5/6 долей в квартире, тогда как наследник от первого брака владеет 1/6 долей. Между вами отсутствуют коммуникации, и вы ведете судебный процесс о принудительном выкупе его доли. Параллельно вы получили иск о заключении договора аренды.
Применимые правовые нормы
Условия принудительного выкупа доли
"В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 252)
Это ключевая норма для вашего дела о выкупе. Для успешного исхода необходимо доказать, что:
- Доля является незначительной (1/6 соответствует этому критерию)
- Выдел доли в натуре невозможен
- Собственник малой доли не имеет существенного интереса в использовании квартиры
Раздел лицевого счета и его влияние
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 249)
Решение суда о разделе лицевого счета пропорционально долям соответствует закону и не препятствует выкупу доли. После выкупа доли разделенный лицевой счет утратит актуальность, поскольку вы станете единственным собственником.
Правомерность требований о заключении договора аренды
"Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 421)
Требование о заключении договора аренды в вашей ситуации неправомерно, поскольку отсутствует обязанность заключения такого договора и имеется спор о выкупе доли.
Обязанности по содержанию имущества
"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 30)
"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 39)
Выводы и рекомендации
Ваши шансы в суде
Шансы на выигрыш дела о принудительном выкупе достаточно высоки при условии, что вы докажете:
- Незначительность доли (1/6)
- Невозможность выдела доли в натуре
- Отсутствие существенного интереса у собственника малой доли в использовании квартиры
Усиление вашей позиции
-
Подтверждение отсутствия задолженности - у вас уже есть документы от управляющей организации, это важно сохранить.
-
Доказательства неиспользования доли - соберите доказательства, что собственник 1/6 доли фактически не проживает в квартире и не использует ее.
-
Экспертиза о невозможности выдела - закажите строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит невозможность выдела 1/6 доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу.
-
Подтверждение отсутствия интереса - предоставьте доказательства, что у собственника малой доли есть другое жилье, либо он никогда не проявлял интереса к использованию квартиры.
-
Финансовая готовность - подготовьте доказательства вашей финансовой возможности выкупить долю по рыночной стоимости.
Относительно иска о заключении договора аренды
Можете ходатайствовать о приостановлении рассмотрения этого иска до разрешения дела о выкупе доли, поскольку эти споры взаимосвязаны.
Дальнейшие действия
- Продолжайте судебный процесс о выкупе доли, акцентируя внимание на незначительности доли и отсутствии интереса у собственника
- Соберите все доказательства использования квартиры исключительно вами
- Рассмотрите возможность обращения к адвокату для профессионального ведения дела
При правильной подготовке и представлении доказательств у вас есть хорошие шансы на положительное решение суда о принудительном выкупе доли.
