Установка вывески, полностью перекрывающей обзор из окна жилого помещения, затрагивает несколько отраслей права. Ключевым нормативным актом является Федеральный закон «О рекламе», поскольку вывеска магазина, размещённая на фасаде, квалифицируется как рекламная конструкция. В силу ст. 19 этого закона её установка должна соответствовать требованиям технического регламента, а также осуществляться на основании договора с собственником объекта недвижимости — в данном случае общего имущества многоквартирного дома.
Статья 19. Наружная реклама и установка рекламных конструкций
- Распространение наружной рекламы с использованием ... рекламных конструкций, монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их ... осуществляется владельцем рекламной конструкции ... с соблюдением требований настоящей статьи.
- Рекламная конструкция и ее территориальное размещение должны соответствовать требованиям технического регламента.
- Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с
— Федеральный закон "О рекламе" от 13.03.2006 № 38-ФЗ, ст. 19
Применительно к вашему случаю: вывеска на кронштейнах, выходящая за габариты стены и блокирующая вид из окна второго этажа, может нарушать технический регламент о безопасности зданий (например, требования к инсоляции, противопожарным разрывам или обзору из окон). Отсутствие разрешения на установку (если оно не получено) автоматически делает конструкцию незаконной. Административная ответственность за такие нарушения предусмотрена ст. 14.37 КоАП РФ.
Статья 14.37. Нарушения требований к установке и (или) эксплуатации рекламной конструкции ... установка и (или) эксплуатация рекламной конструкции без предусмотренного законодательством разрешения на ее установку и эксплуатацию, а равно установка и (или) эксплуатация рекламной конструкции с нарушением требований технического регламента ... влекут наложение административного штрафа ...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 14.37
Таким образом, вы можете обратиться в местную администрацию или территориальный орган Федеральной антимонопольной службы (ФАС), которые уполномочены рассматривать дела о незаконных рекламных конструкциях. Факт перекрытия обзора сам по себе не прописан в данной статье, но если конструкция не соответствует техрегламенту (например, выходит за допустимые габариты или мешает инсоляции), это прямое основание для её демонтажа.
Помимо рекламного законодательства, нарушены ваши права как собственника жилого помещения (или законного владельца). Согласно ст. 304 ГК РФ вы вправе требовать устранения любых нарушений вашего права пользования квартирой, даже если вы не лишены владения.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодс Российской Федерации (часть первая), ст. 304
Полная потеря обзора из окна — очевидное нарушение права на благоприятные условия проживания. Вы можете заявить негаторный иск об обязании демонтировать вывеску. Это же право принадлежит и лицу, владеющему имуществом на ином законном основании (например, нанимателю по договору социального найма), что подтверждается ст. 305 ГК РФ.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 305
Фасад многоквартирного дома, включая стену, на которой смонтирована вывеска, является общим имуществом собственников помещений. В силу ст. 290 ГК РФ наружная стена входит в состав общего имущества.
Статья 290. Общее имущество в многоквартирном доме: 1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 290
Установка вывески без согласия всех собственников (или решения общего собрания) сама по себе является нарушением. Как указано в норме, которая уточняет правовой режим общего имущества:
Статья 259.1 ГК РФ устанавливает, что собственникам недвижимых вещей, расположенных в здании, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей (общее имущество). Фасад многоквартирного дома является общим имуществом. Размещение вывески на фасаде без согласия собственников может нарушать их права.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 259.1
А также:
Статья 259.3 ГК РФ регулирует владение, пользование и распоряжение общим имуществом. В частности, пункт 4 предусматривает, что передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам не должна нарушать права и охраняемые законом интересы собственников недвижимых вещей. Установка вывески на фасаде (общем имуществе) без согласия собственников может нарушать права жильца на благоприятные условия проживания.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 259.3
Поскольку стена является ограждающей конструкцией, это дополнительно подтверждается:
Статья 287.5 ГК РФ определяет, что к общему имуществу собственников помещений в здании относятся, в частности, ограждающие конструкции здания (п. 2). Фасад здания является ограждающей конструкцией, следовательно, установка вывески на фасаде затрагивает общее имущество. Это может быть полезно для обоснования необходимости согласия собственников на размещение вывески.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 287.5
Вывеска, выступающая за плоскость стены и блокирующая обзор, затрагивает не только общее имущество, но и права жильца, что входит в противоречие с общим пределом осуществления прав, установленным ст. 209 ГК РФ.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Магазин, как собственник вывески, не вправе использовать своё имущество таким образом, чтобы нарушать ваше право на вид из окна. Поскольку стена — общее имущество, управляющая компания обязана следить за её состоянием и не допускать нарушений прав жильцов. В соответствии с ч. 1 и п. 4 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ:
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом... 1.1. Надлежащее содержание общего имущества... должно обеспечивать: ... 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Таким образом, управляющая компания не вправе отфутболивать вас: она обязана реагировать на факт размещения конструкции, нарушающей ваши права, по крайней мере путём информирования собственников и инициирования проверки законности установки. Её бездействие может быть обжаловано в жилищную инспекцию.
Дополнительным основанием для жалобы в Роспотребнадзор может служить нарушение санитарно-эпидемиологических требований. Если вывеска существенно снижает естественное освещение или инсоляцию, это подпадает под ст. 6.4 КоАП РФ:
Статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 6.4
Для применения этой нормы необходимо установить, что конструкция нарушает СанПиН (например, по инсоляции или освещённости). Вы можете запросить в Роспотребнадзоре проверку на соответствие санитарным правилам.
Резюмируя: в вашем распоряжении несколько параллельных путей — жалоба в ФАС (по линии рекламного законодательства), жалоба в жилищную инспекцию на бездействие УК, обращение в Роспотребнадзор (если нарушены санитарные нормы), а также иск в суд по ст. 304 ГК РФ с требованием демонтировать конструкцию. Все эти органы и основания вытекают из разобранных норм.
