Можно ли получить ипотеку незамужней женщине с ребенком и в декрете, если маленький официальный доход

Нет ли законного запрета брать ипотеку незамужней женщине

Законодательство не устанавливает каких-либо ограничений на получение ипотечного кредита в зависимости от семейного положения или факта наличия брака. Ни Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)», ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не содержат норм, которые запрещали бы одинокой женщине (в том числе матери) быть заёмщиком.

Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности. 3. Мужчина и женщина имеют равные права и свободы и равные возможности для их реализации.
— ч. 2 ст. 19 Конституции РФ

Это конституционная гарантия равенства: по признаку пола или семейного положения вам не может быть отказано «автоматически». Принцип свободы договора означает, что банк не обязан заключать кредитный договор с любым обратившимся, но и не вправе отказывать лишь по мотиву «не замужем».

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Для фактов вашей ситуации это означает: несостояние в браке само по себе не является законным основанием для отказа. Отказ банка, если он состоится, должен быть мотивирован иными обстоятельствами — прежде всего оценкой вашей платёжеспособности, а не семейным статусом.

Вывод: законного запрета брать ипотеку незамужней женщине нет. Ваше гражданское состояние (не в браке) не является препятствием для оформления ипотеки; решающим фактором будет не семейный статус, а доход и возможность его подтвердить.

Может ли банк отказать из-за низкого дохода и предстоящего декрета

Банк вправе самостоятельно устанавливать требования к заёмщику, включая требования к подтверждению дохода и платёжеспособности.

1. требования к заемщику, которые установлены кредитором и выполнение которых является обязательным для предоставления потребительского кредита (займа); 3) сроки рассмотрения оформленного заемщиком заявления о предоставлении потребительского кредита (займа) и принятия кредитором решения относительно этого заявления, а также перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, в том числе для оценки кредитоспособности заемщика; 4) виды потребительского кредита (займа); 5) суммы потребительского кредита (займа) и сроки его возврата; 6) валюты, в которых предоставляется потребительский кредит (заем); 7) способы предоставления потребительского кредита (займа), в том числе с использованием заемщиком электронных средств платежа; 8) процентные ставки в процентах годовых, а при применении переменных процентных ставок - порядок их определения, соответствующий требованиям настоящего Федерального закона; 8 1 ) дата, начиная с которой начисляются проценты за пользование потребительским кредитом (займом), или порядок ее определения; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2017 № 378-ФЗ ) 9) виды и суммы иных платежей заемщика по договору потребительского кредита (займа); 10) диапазоны значений полной стоимости потребительского кредита (займа), определенных с учетом требований настоящего Федерального закона по видам потребительского кредита (займа);
   — п. 2 ч. 4 ст. 5 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Это определяет, что конкретные требования к доходу, стажу, документам банк определяет сам и обязан их публиковать. Соответственно, ваш «маленький» официальный доход и предстоящий уход в декрет — это обстоятельства, которые банк будет оценивать при андеррайтинге.

Право кредитора отказать в выдаче кредита прямо закреплено в законе, но при наличии определённых обстоятельств:

Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. 2. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором. 3. В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита (статья 814) кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору. Статья 821 1 . Требование кредитора о досрочном возврате кредита Кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ) § 3. Товарный и коммерческий кредит Статья 822. Товарный кредит Сторонами может быть заключен договор, предусматривающий обязанность одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками (договор товарного кредита). К такому договору применяются правила параграфа 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено таким договором и не вытекает из существа обязательства.
— п. 1 ст. 821 ГК РФ

То есть отказ законен, если у банка есть основания полагать, что кредит не будет возвращён (например, доход не покрывает ежемесячный платёж). Нахождение в отпуске по беременности и родам или по уходу за ребёнком само по себе не является запретом на ипотеку — но пособие по уходу за ребёнком до 1,5 лет (40% заработка) и пособие по беременности и родам большинство банков не рассматривают как полноценный подтверждённый доход, а срок выплаты пособия по уходу ограничен, что повышает риск отказа.

Вывод: банк вправе отказать в ипотеке, если сочтёт ваш доход недостаточным для обслуживания кредита (низкий официальный доход + предстоящее снижение дохода в декрете). Это законное основание, предусмотренное ст. 821 ГК РФ. Однако отказ не является предопределённым: он зависит от конкретных требований конкретного банка, размера первоначального взноса и возможности привлечь созаёмщика.

Можно ли использовать материнский капитал на ипотеку при рождении второго ребёнка

При рождении второго ребёнка у вас возникает право на материнский (семейный) капитал независимо от того, состоите вы в браке или нет.

1. женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 года; 2) женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года, если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки; 3) мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 года; 4) женщин, родивших (усыновивших) первого ребенка начиная с 1 января 2020 года; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.03.2020 № 35-ФЗ) 5) мужчин, являющихся единственными усыновителями первого ребенка, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2020 года; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.03.2020 № 35-ФЗ) 6) мужчин, воспитывающих второго, третьего ребенка или последующих детей, рожденных начиная с 1 января 2007 года, и являющихся их отцами (усыновителями), в случае смерти женщины, не имевшей гражданства Российской Федерации, родившей указанных детей, либо объявления ее умершей;
   — пп. 1 п. 1 ст. 3 ФЗ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Право возникает именно у вас как женщины, родившей второго ребёнка, без какой-либо привязки к супружескому статусу.

Средства материнского капитала можно направить на улучшение жилищных условий — в том числе на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и процентов по ипотеке, не дожидаясь трёхлетия ребёнка:

Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты
— ч. 6¹ ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения
   — п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Это особенно важно для вашей ситуации: средства материнского капитала можно использовать на уплату первоначального взноса или погашение ипотеки сразу после рождения второго ребёнка (сертификат оформляется после рождения ребёнка), что существенно повышает ваши шансы на одобрение кредита даже при невысоком доходе — банки учитывают маткапитал как источник платежа.

Вывод: да, при рождении второго ребёнка вы вправе направить материнский капитал на ипотеку (первоначальный взнос и/или погашение долга) сразу, не дожидаясь трёх лет, независимо от брачного статуса.

Льготная «Семейная ипотека» и способы повысить шансы на одобрение

Для семей с детьми действует льготная программа «Семейная ипотека» со ставкой до 6% годовых, условия которой устанавливает Правительство РФ (Постановление от 30.12.2017 № 1711 и последующие изменения). Право на неё возникает у граждан, имеющих детей: как правило, ребёнка, родившегося в определённый период, до достижения им возраста 6 лет (в том числе при наличии одного ребёнка до 6 лет — а у вас ребёнку 1,6 года), либо двух и более несовершеннолетних детей. Поскольку у вас уже есть ребёнок 1,6 лет и ожидается второй, вы подпадаете под целевую категорию этой программы.

Указанная программа реализуется через кредитные организации: субсидия банку на возмещение недополученных доходов предоставляется, когда кредит выдан гражданам с детьми, отвечающим условиям программы. Для вас это означает: ставка по ипотеке может быть снижена до 6%, однако само решение о выдаче кредита и оценку вашей платёжеспособности банк проводит в обычном порядке — льгота снижает ставку, но не отменяет требование о подтверждении дохода.

Практические способы повысить шансы на одобрение (в рамках свободы договора банка):

• привлечь созаёмщика с достаточным доходом (например, родственника) — его доход будет учитываться при расчёте платёжеспособности;
• увеличить первоначальный взнос, в том числе за счёт материнского капитала (см. выше);
• подать заявки в несколько банков с разными требованиями к доходу;
• подтвердить доход справками по форме банка/2-НДФЛ до ухода в декрет, пока доход ещё начисляется.

Вывод: как мать ребёнка до 6 лет вы вправе претендовать на льготную «Семейную ипотеку» (ставка до 6%), но одобрение зависит от оценки платёжеспособности; привлечение созаёмщика или использование материнского капитала в качестве первоначального взноса существенно повышает шансы.

Правовая природа ипотеки: кто может быть залогодателем и каков долг

Ипотека — это залог недвижимого имущества, обеспечивающий обязательство по кредитному договору. Закон не устанавливает никаких ограничений по семейному положению лица, которое выступает залогодателем по ипотечному кредиту.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
— п. 1 ст. 1 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Залогодателем по договору об ипотеке может быть сам должник по основному обязательству — то есть вы как заёмщик, независимо от того, состоите ли вы в браке. Никакого требования о наличии супруга (со)заёмщика или залогодателя закон не содержит.

Существо кредитного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, таково:

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) В случае предоставления кредита гражданину в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (в том числе кредита, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой), ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей, указанных в абзаце первом настоящего пункта, определяются законом о потребительском кредите (займе). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ) 1 1 . Если кредит используется должником полностью или частично для исполнения обязательств по ранее предоставленному тем же кредитором кредиту и в соответствии с договором кредит используется без зачисления на банковский счет должника для исполнения ранее предоставленного кредита, такой кредит считается предоставленным с момента получения должником от кредитора в порядке, предусмотренном договором, сведений о погашении ранее предоставленного кредита. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 819 ГК РФ

Это гражданско-правовая конструкция: вы обязуетесь вернуть банку сумму кредита с процентами, а обеспечением возврата служит залог приобретаемого дома. С точки зрения права ваш долг и обязанность возврата с процентами возникают из кредитного договора и не зависят от брачного статуса; семейное положение влияет лишь на режим имущества супругов (чего в вашей ситуации нет, поскольку брак не зарегистрирован).

Вывод: ипотека как обеспечительная сделка прямо допускает выступление залогодателем любого дееспособного гражданина, в том числе незамужней женщины-матери. Обязательство по возврату кредита с процентами возникает у вас лично и не требует участия супруга.