Можно ли оформить ипотеку с господдержкой на квартиру в новостройке, если продавец — доверительный управляющий паевого инвестиционного фонда, а не застройщик, и в договоре указан управляющий?

Правовой статус доверительного управляющего ПИФ: вправе ли он выступать продавцом по ДДУ

Квартира, продаваемая доверительным управляющим паевого инвестиционного фонда, юридически принадлежит самому ПИФу (обособленному имущественному комплексу), а управляющая компания лишь совершает с ней сделки от своего имени в качестве доверительного управляющего. Это подтверждается правовой позицией Конституционного Суда:

Согласно пункту 3 статьи 11 Федерального закона "Об инвестиционных фондах" управляющая компания осуществляет доверительное управление фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими ПИФ, включая право голоса по голосующим ценным бумагам (абзац первый). В соответствии с пунктом 4 той же статьи управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим ПИФ, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего (абзац первый). 3.2. В силу пункта 2 статьи 1017 ГК Российской Федерации передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Согласно пункту 3 той же статьи несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность соответствующего договора. Этим нормативным предписаниям корреспондируют положения части 6 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" , в соответствии с которыми государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 ГК Российской Федерации ;
— п. 3 мотивировочной части Постановления КС РФ от 20.02.2024 № 7-П (о ст. 1 и п. 3 ст. 11 ФЗ № 156-ФЗ)

Следовательно, управляющая компания наделена законом полномочиями на отчуждение объекта недвижимости, составляющего ПИФ, — заключать ДДУ и передавать объект она уполномочена именем закона (п. 3, 4 ст. 11 ФЗ № 156-ФЗ), а не в порядке обычной доверенности. Отсутствие у неё статуса «застройщика» по ФЗ № 214-ФЗ само по себе не лишает её возможности быть стороной сделки по отчуждению объекта недвижимости.

При этом важно понимать, кто именно является застройщиком по разрешительной документации. Понятие застройщика узкое:

1. застройщик - хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; (В редакции Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ) которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" ), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39 10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (В редакции Федерального закона от 14.02.2024 № 17-ФЗ) наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".
   — п. 1 ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Оно охватывает только хозяйственное общество, ведущее строительство на своём (или арендованном) участке и привлекающее средства дольщиков. Управляющая компания ПИФ, не ведущая строительство, под это определение не подпадает, и, напротив, ничто не препятствует ПИФу (закрытому фонду недвижимости) владеть на праве собственности построенным/строящимся объектом и реализовывать его через УК.

Для действительности сделки критично, чтобы передача недвижимости в доверительное управление была зарегистрирована:

В силу пункта 2 статьи 1017 ГК Российской Федерации передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Согласно пункту 3 той же статьи несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность соответствующего договора
— п. 2 ст. 1017 ГК РФ (о регистрации передачи недвижимости в доверительное управление)

Вывод: доверительный управляющий ПИФ вправе законно выступать продавцом (стороной ДДУ) квартиры в новом доме; его статус не тождествен статусу застройщика и не требует такового для действительности сделки отчуждения. Но для оценки допустимости льготной ипотеки решающее значение имеет не это, а формулировка правил самой госпрограммы — о чём следующий блок.

Требования льготной ипотеки к предмету кредита: обязателен ли продавец-застройщик

Ключевой вопрос — формулировка условий конкретной программы. Для «Семейной ипотеки» (Положение, утверждённое Постановлением Правительства РФ от 07.09.2019 № 1170, в редакции Постановления от 29.07.2024 № 1025) требование к объекту сформулировано через приобретение жилого помещения «у юридического или физического лица», а не «у застройщика»:

абзац второй после слов "у юридического или физического лица жилого помещения" дополнить словами "(за исключением жилого помещения, признанного на дату приобретения в установленном порядке непригодным для проживания)
— п. 7 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.09.2019 № 1170 (в части, изменённой Постановлением от 29.07.2024 № 1025)

Из этой формулировки следует, что условием допуска кредита к субсидированию является приобретение жилого помещения у юридического (или физического) лица — без обязательного указания на то, что продавец должен обладать статусом застройщика по ФЗ № 214-ФЗ. Управляющая компания ПИФ — это юридическое лицо, действующее при продаже объекта как доверительный управляющий (см. блок 1). Поэтому «смущение» банка по поводу того, что в договоре и выписке ЕГРН значится управляющий, а не застройщик, не находит опоры в тексте условий программы: требование о статусе именно застройщика в приведённой норме отсутствует.

Одновременно действует и гражданско-правовой принцип свободы отчуждения собственником своего имущества:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Поскольку ПИФ (в лице УК) является законным правообладателем объекта, банк не вправе отказывать в кредитовании лишь по мотиву того, что продавец «не застройщик», если объект соответствует остальным условиям программы (дом аккредитован, ДДУ заключён, объект — жилое помещение на первичном рынке).

Вывод: в текущей редакции условий семейной (и аналогичных льготных) ипотеки требование «продавец — обязательно застройщик» отсутствует; допускается приобретение у юридического лица, каковым является доверительный управляющий ПИФ. Формальное расхождение продавца с застройщиком само по себе не является законным основанием для отказа в господдержке.

Развилка по виду программы и что делать при отказе банка

Изложенный вывод применим к программам, чьи правила описывают предмет кредита через приобретение у «юридического лица» (семейная ипотека). Однако итог зависит от конкретной программы: если правила программы прямо ограничивают субсидируемый предмет кредитами на приобретение жилого помещения «у застройщика» (или по ДДУ, заключённому именно с застройщиком по смыслу ФЗ № 214-ФЗ), то такая программа к ПИФу неприменима. ДДУ как форма сделки — допустимый способ привлечения средств:

1. объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства , индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса
   — п. 1, 2 ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (о понятии застройщика и объекта долевого строительства)

Но сторона по ДДУ в госпрограммах иногда связывается с фигурой застройщика. Поэтому до принятия решения необходимо сверить формулировку конкретной программы на дату выдачи кредита и уточнить у кредитора, по какому именно пункту правил он проверяет соответствие объекта.

Если банк, сославшись на статус продавца, отказывает в льготной ставке, хотя объект и сделка соответствуют условиям программы, такой отказ может быть оспорен, поскольку бремя соблюдения условий господдержки лежит на подтверждении фактов, а не на произвольном усмотрении кредитора. В отношении него действует общий запрет ущемляющих потребителя условий:

прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
— п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (по Обзору ВС РФ от 27.09.2017)

Практическая последовательность действий одинаково для обеих веток: (1) получить от банка письменный мотивированный отказ с указанием конкретного пункта правил программы; (2) сверить его с формулировкой программы на дату кредита; (3) при необоснованности — направить претензию кредитору, а затем обращение в службу финансового уполномоченного (в пределах денежного требования) либо Банк России; (4) в споре о деньгах (разница ставок, убытки) — иск в суд общей юрисдикции по правилам Закона о защите прав потребителей (по месту жительства потребителя), о признании отказа незаконным и обязании предоставить кредит на льготных условиях либо о взыскании убытков.

Вывод: если программа формулирует предмет как приобретение у «юридического лица» — отказ по мотиву «продавец не застройщик» неправомерен и подлежит обжалованию; если программа прямо требует застройщика — кредит на неё через ПИФ заведомо не пройдёт, и нужно искать иную программу или другой объект оформления.