Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Кредитные споры и реструктуризация долга

Как банк учитывает стоимость арендованной земли и недостроенного дома в залоге, если земля не в собственности, а есть отдельные оценки на другое заложенное имущество

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите у банка письменный расчёт залоговой стоимости отдельно по каждой позиции.
  2. 2
    Уточните, применяет ли банк дисконт к праву аренды и недострою отдельно.
  3. 3
    Проверьте договор аренды: есть ли запрет на передачу прав без согласия арендодателя.
  4. 4
    Уведомьте арендодателя о залоге права аренды, если участок государственный или муниципальный.descriptionЗаявление в администрацию города о согласии на передачу права аренды земельного участка в залог банку (свободная форма)
  5. 5
    Если участок в частной собственности либо срок аренды 5 лет и менее: Получите согласие арендодателя, если участок частный или срок аренды 5 лет и менее.
  6. 6
    Согласуйте с банком итоговую залоговую стоимость по каждой позиции письменно.

Документы и доказательства

  • Отчёт об оценке права аренды участка (49 лет) с рыночной и ликвидационной стоимостью.
  • Отчёт об оценке объекта незавершённого строительства (готовность ~50%).
  • Отчёт об оценке дома и участка в собственности, переданных в залог.
  • Договор аренды участка — проверить срок, арендодателя и запрет на залог прав.
  • Если участок государственный или муниципальный, срок аренды более 5 лет: Уведомление арендодателя о залоге права аренды (при госземле свыше 5 лет).

  • Денежные требования

    • Право аренды участка не обнуляется: в залог идёт имущественное право со своей стоимостью.
    • Недострой — полноценный предмет ипотеки, его стоимость учитывается отдельной позицией.
    • Залоговая стоимость каждой позиции определяется соглашением с банком, а не сложением цифр отчётов.
    • Рыночная и ликвидационная стоимости из отчёта — рекомендуемые величины, банк вправе применить дисконт.

  • Сроки и риски

    • Право аренды считается заложенным автоматически при ипотеке недостроя.
    • Залоговая стоимость определяется соглашением с банком, а не отчётом оценщика.
    • Банк вправе применить дисконт к праву аренды и недострою — риск снижения суммы.
    • Проверьте договор аренды: запрет передачи прав без согласия арендодателя — риск исключения позиции.
    • При частной аренде или сроке до 5 лет нужно согласие арендодателя на залог права аренды.

  • Когда нужен адвокат

    • Если банк отказывается раскрыть расчёт залоговой стоимости: Банк отказывается раскрыть расчёт залоговой стоимости по каждой позиции — нужен адвокат.
    • Если банк исключает право аренды из обеспечения или занижает его до нуля: Банк исключает право аренды из обеспечения или занижает его до нуля — спор с банком.
    • Если договор аренды содержит запрет на залог прав без согласия арендодателя: Договор аренды содержит запрет на залог прав без согласия арендодателя — риск оспаривания.
    • Если арендодатель не даёт согласие или оспаривает залог права аренды: Арендодатель не даёт согласие или оспаривает залог права аренды — судебный спор.
    • Если банк навязывает залоговую стоимость ниже отчёта оценщика: Банк навязывает залоговую стоимость ниже отчёта оценщика — оспаривание условий сделки.
    • Условия кредитного договора и ипотеки содержат скрытые риски для вас — проверка юристом.

  • Альтернативные пути

    • Уточните у банка его внутренние залоговые коэффициенты по праву аренды и недострою.
    • При аренде госземли свыше 5 лет направьте арендодателю уведомление о залоге права аренды.
    • При частной аренде или сроке до 5 лет получите письменное согласие арендодателя на залог.
    • Предложите банку увеличить обеспечение иным имуществом, если залоговой суммы не хватает.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиентка является арендатором земельного участка под ИЖС на основании договора аренды сроком 49 лет и заказчиком по договору подряда на строительство жилого дома, готовность которого составляет около 50 %. На арендованном участке возводится объект незавершённого строительства. Одновременно клиентка имеет в собственности другой жилой дом и земельный участок. Банк оформляет ипотеку, в состав обеспечения входят: право аренды земельного участка, объект незавершённого строительства, а также дом и участок, принадлежащие клиентке на праве собственности. По всем объектам проведена оценка, в отчётах указаны рыночная и ликвидационная стоимости. Из этих фактов следует, что предметом залога выступают разнородные объекты: вещь (собственный дом и участок), объект незавершённого строительства и имущественное право (право аренды), каждый из которых имеет самостоятельную правовую природу и самостоятельную денежную оценку.

Затронутые правоотношения:

  • Залог недвижимости (ипотека) в отношении объекта незавершённого строительства — затронуто, поскольку дом не достроен, и именно от признания недостроя полноценным предметом ипотеки зависит возможность включения его стоимости в обеспечение.
  • Залог права аренды земельного участка — затронуто, поскольку клиентка не является собственником земли, и правовой режим залога арендных прав принципиально отличается от залога земли в собственности.
  • Связь ипотеки строящегося дома и прав на земельный участок — затронуто, поскольку при ипотеке объекта на арендованной земле право аренды следует за объектом и также считается заложенным.
  • Оценочные отношения для целей залога — затронуто, поскольку от соотношения рыночной и ликвидационной стоимости и от права банка применять дисконт зависит итоговая сумма обеспечения.
  • Кредитные процедуры банка по учёту обеспечения — затронуто, поскольку банк не обязан автоматически суммировать рыночные стоимости из отчётов, а вправе согласовывать залоговую стоимость по каждой позиции.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Земельный участок находится в аренде на 49 лет, а не в собственности клиентки. Это означает, что в залог передаётся не земля как вещь, а право аренды как самостоятельное имущественное право, имеющее денежную ценность. Стоимость права аренды не обнуляется и подлежит отдельной оценке.

  2. На арендованном участке возводится объект незавершённого строительства. Это влечёт применение правил об ипотеке к недострою, а также правило о том, что при ипотеке объекта на арендованной земле заложенным считается и право аренды участка.

  3. Срок аренды превышает 5 лет. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, для залога права аренды не требуется согласие арендодателя — достаточно его уведомления, если договором не предусмотрено иное. Если участок арендован у частного лица, согласие арендодателя обязательно.

  4. Банк получил отчёты об оценке с рыночной и ликвидационной стоимостью. Отчёт является достоверной и рекомендуемой величиной, но не связывает банк жёстко: залоговая стоимость определяется соглашением сторон, и банк вправе применять понижающие коэффициенты к каждой позиции.

  5. В обеспечение одновременно передаются собственный дом и участок, недострой и право аренды. Это означает, что залоговая масса складывается из нескольких самостоятельных позиций, каждая из которых оценивается и учитывается отдельно, а не как единая сумма рыночных стоимостей из двух отчётов.

Является ли арендованная земля предметом залога и как её стоимость входит в общую залоговую массу

Главная ошибка в исходной посылке клиентки — представление, что «раз земля не моя, то её стоимость равна нулю». Это не так: в залог передаётся не сама земля (её собственником залогодатель не является), а право аренды — самостоятельное имущественное право, имеющее денежную ценность, равную стоимости пользования участком на оставшийся срок аренды. Норма прямо допускает такой залог:

  1. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
    — п. 5 ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Комментарий: залог права аренды — это самостоятельный, отдельный от собственности объект. Значит, оценщик правомерно указал в отчёте её стоимость — но не «стоимость земли», а стоимость права аренды. Стоимость самого участка «как земли в собственности» здесь никому из залогодателей не принадлежит — ею не может распорядиться ни клиентка, ни банк как залогодержатель.

Эта норма подкреплена специальным правилом для ситуации «строюсь на арендованной земле»: когда на арендованном участке возводится объект, ипотека этого объекта распространяется и на право аренды участка:

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
— абз. 4 ст. 69 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Комментарий: это ключ к вопросу — банк не может взять в залог недостроенный (а затем достроенный) дом отдельно от прав на землю. Право аренды «следует» за домом и потому попадает в число заложенных позиций. Для вас это означает, что стоимость права аренды — не «приложение» к оценке дома, а отдельная залоговая позиция.

Правила об ипотеке распространены и на незавершённое строительство — то, что у вас готово на половину:

  1. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
    — п. 2 ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

А для строящегося жилого дома прямо предусмотрено сохранение залога после завершения стройки:

При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
— ст. 76 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Комментарий: и недострой, и право аренды, и будущий готовый дом — всё это находится в залоге в единой «связке». Соответственно, и в оценке это отдельные позиции, которые банк учитывает — каждая со своей величиной (дисконт банка определяется его внутренними правилами и договором, нормами закона он не зафиксирован).

Как определяется стоимость. Закон прямо устанавливает, что стоимость предмета залога определяется соглашением сторон, а отчёт оценщика в этой части носит рекомендательный, ориентирующий характер:

  1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога. Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны. 3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
    — п. 1, 3 ст. 340 ГК РФ

Комментарий: закон не требует, чтобы банк автоматически принял указанную в отчёте сумму. Банк вправе взять оценку как ориентир, а для целей одобрения и расчёта обеспечения согласовать пониженную залоговую (ликвидационную) стоимость. Конкретные коэффициенты — предмет соглашения сторон (п. 1 ст. 340 ГК РФ), а не нормы закона.

Итоговый вывод по вопросу: стоимость арендованного участка не «обнуляется». Согласно п. 5 ст. 5 и абз. 4 ст. 69 ФЗ об ипотеке в залог берётся право аренды как имущественное право, имеющее самостоятельную денежную оценку, и оно входит в общее обеспечение наряду со стоимостью дома и участка в собственности. Однако, поскольку стоимость предмета залога определяется соглашением сторон (п. 1 ст. 340 ГК РФ), банк вправе согласовать по каждой позиции пониженную залоговую величину; вы вправе запросить у банка расчёт отдельно по каждой позиции (право аренды / недострой / дом / участок в собственности), чтобы видеть, какая именно сумма зачтена в обеспечение.

Правомерность залога права аренды и объект незавершённого строительства как предмет залога

Право аренды — это имущественное право, а предметом залога может быть любое имущество, включая имущественные права, если уступка их не запрещена законом:

  1. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
    — п. 1 ст. 336 ГК РФ

Комментарий: право аренды клиентки из этого общего правила не исключено — уступка арендных прав законом не запрещена. Поэтому банк вправе принять его в залог как полноценный предмет. Закон прямо предусматривает и способ: арендные права отдаются в залог с согласия арендодателя, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ, ниже).

Собственник вещи передаёт её в залог; лицо, имеющее иное вещное право, передаёт вещь в залог в случаях, прямо предусмотренных Кодексом:

  1. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
    — п. 2 ст. 335 ГК РФ

Комментарий: клиентка не собственник земли, но залог права аренды прямо предусмотрен п. 2 ст. 615 ГК РФ (тот самый «случай, предусмотренный Кодексом»). То есть залог арендованной земли не является незаконным только потому, что земля не принадлежит клиентке.

Ветка 1 — аренда у частного лица или на срок 5 лет и менее: нужно согласие арендодателя. По общему правилу арендные права отдаются в залог с согласия арендодателя:

  1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
    — п. 2 ст. 615 ГК РФ

Комментарий: если участок арендован у частного лица или договор короткий, ключевой вопрос — дал ли арендодатель согласие на залог. Без требуемого согласия залог права аренды несёт риск оспаривания; от этого напрямую зависит, включит ли банк право аренды в обеспечение. Эту ветку надо проверить по тексту вашего договора аренды.

Ветка 2 — аренда государственной/муниципальной земли на срок более 5 лет (49 лет у вас подпадает): согласие не требуется, но нужно уведомление.

  1. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
    — п. 9 ст. 22 ЗК РФ

Комментарий: если ваш участок — государственная или муниципальная собственность и договор заключён более чем на 5 лет, по п. 9 ст. 22 ЗК РФ действует режим «без согласия арендодателя, но с уведомлением», если сам договор аренды не предусматривает иное. В этой ветке залог права аренды возможен без отдельного согласия — достаточно уведомить арендодателя, однако необходимо проверить договор на наличие запрета.

Объект незавершённого строительства как предмет залога прямо охвачен п. 2 ст. 5 и ст. 76 ФЗ об ипотеке: правила об ипотеке применяются к залогу незавершённого строительством недвижимого имущества, а по завершении стройки ипотека сохраняется. То есть половина построенного дома — полноценный предмет ипотеки.

Итоговый вывод по вопросу: закон прямо допускает залог и права аренды (п. 5 ст. 5, абз. 4 ст. 69 ФЗ об ипотеке, п. 1 ст. 336, п. 2 ст. 615 ГК РФ), и объекта незавершённого строительства (п. 2 ст. 5, ст. 76 ФЗ об ипотеке), поэтому банк вправе взять их в залог одновременно. Для клиентки критичны два факта: (1) если участок государственный/муниципальный и арендован более чем на 5 лет — согласие арендодателя на залог арендных прав не требуется, достаточно уведомления при отсутствии запрета в договоре; (2) если участок в частной собственности или арендован на меньший срок — согласие арендодателя обязательно, и его надо получить до одобрения кредита.

Роль отчёта об оценке и соотношение рыночной и ликвидационной стоимости

Обязанность заказывать оценку по общему правилу законом не установлена — она обязательна прежде всего для объектов, принадлежащих публичным субъектам, и при спорах о стоимости:

Проведение оценки объекта оценки, принадлежащего полностью или частично Российской Федерации, субъекту Российской Федерации либо муниципальному образованию, в целях определения его стоимости (начальной цены) является обязательным для совершения сделок с таким объектом оценки, в том числе: (В редакции Федерального закона от 04.07.2026 № 240-ФЗ) при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
— ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

Комментарий: ваш случай — ипотека с участием гражданина без спора о стоимости. Значит, оценка у банка — не исполнение требований закона об обязательной оценке, а его внутреннее условие для принятия и расчёта обеспечения. Отсюда следует, что рыночная и ликвидационная стоимости из отчёта — это информационные величины для банка, а не жёстко обязательные числа; их банк использует по своему усмотрению (п. 1 ст. 340 ГК РФ — по соглашению сторон).

Итоговая величина стоимости из отчёта признаётся достоверной и рекомендуемой для целей сделки, пока не установлено иное:

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
— ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

Комментарий: «рекомендуемая» означает, что банк вправе ориентироваться на отчёт, но не связан им жёстко. Именно поэтому итоговая сумма обеспечения — результат согласования, а не автоматическое сложение рыночных цен из двух отчётов. Если банк отказал по сумме, ссылаясь на заниженную залоговую/ликвидационную стоимость, вы вправе заказать вторую оценку или оспорить применённую величину — закон этого не запрещает.

Итоговый вывод по вопросу: отчёты об оценке — ориентир для банка; рыночная и ликвидационная стоимости из них являются допустимыми и достоверными (ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ), но обязательной силы для банка по общему правилу не имеют (ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ, п. 1 ст. 340 ГК РФ). Банк согласует залоговую стоимость по каждой позиции, включая право аренды (п. 5 ст. 5, абз. 4 ст. 69 ФЗ об ипотеке). Клиентка вправе запросить у банка письменный расчёт залоговой стоимости отдельно по каждой позиции (право аренды / недострой / дом / участок в собственности) и на его основании оценить, как формируется сумма одобрения.

Стоимость арендованного участка не обнуляется — в залог передаётся право аренды как самостоятельное имущественное право, имеющее денежную оценку, и оно входит в общую залоговую массу наряду с недостроем и вашим домом с участком в собственности. Однако итоговую залоговую стоимость по каждой позиции банк определяет по соглашению с вами, а не автоматическим сложением цифр из отчётов.

Развёрнутый вывод

1. Арендованная земля — это не «ноль», а залог права аренды

Вы передаёте в залог не саму землю (она вам не принадлежит), а право аренды — имущественное право, которое прямо допускается как предмет ипотеки (п. 5 ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Оценщик правомерно указал его стоимость — это стоимость пользования участком на оставшийся срок аренды (у вас 49 лет), а не «стоимость земли как собственности».

Более того, при ипотеке недостроенного дома на арендованном участке право аренды автоматически считается заложенным (абз. 4 ст. 69 ФЗ № 102-ФЗ). Это не опция, а обязательное следствие: банк не может взять в залог дом отдельно от прав на землю под ним.

2. Недострой — полноценный предмет залога

Объект незавершённого строительства прямо охвачен правилами об ипотеке (п. 2 ст. 5 ФЗ № 102-ФЗ). При кредите на сооружение жилого дома обеспечением может выступать недострой, а после завершения строительства ипотека на готовый дом не прекращается (ст. 76 ФЗ № 102-ФЗ). Ваша готовность ~50% не лишает объект залоговой ценности — он оценивается и учитывается банком.

3. Как банк считает совокупную стоимость

Стоимость предмета залога определяется соглашением сторон, а не отчётом оценщика (п. 1 ст. 340 ГК РФ). Отчёт — это рекомендуемая величина (ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»), которую банк вправе использовать как ориентир, но не обязан принимать без корректировок.

По банковской практике (это не норма закона, а внутреннее условие банка, закрепляемое его правилами и договором) банк применяет к каждой позиции свой дисконт — залоговый коэффициент, особенно к праву аренды и недострою, которые считаются менее ликвидными, чем готовая недвижимость в собственности. Конкретные коэффициенты законом не зафиксированы; их применение и размер определяются внутренними правилами банка и условиями договора, поэтому точный расчёт по каждой позиции вы вправе запросить у банка.

Это означает: банк, как правило, не складывает рыночные стоимости из отчётов напрямую. Он берёт по каждой позиции (право аренды / недострой / дом / участок в собственности) свою залоговую величину — обычно с понижением относительно рыночной. Конкретные коэффициенты законом не зафиксированы — это предмет договорённости с банком и его внутренних правил.

4. Согласие арендодателя на залог права аренды

Здесь есть две ветки:

  • Если арендодатель — государство или муниципалитет, участок арендован более чем на 5 лет (ваш случай — 49 лет) и вы не подпадаете под исключения п. 9 ст. 22 ЗК РФ (участники свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе, субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие участки из специальных перечней, а также граждане или крестьянские (фермерские) хозяйства, получившие участки из земель сельскохозяйственного назначения для своей деятельности): согласие арендодателя не требуется, достаточно его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ), если иное не установлено договором аренды.
  • Если участок в частной собственности или срок аренды 5 лет и менее: требуется согласие арендодателя на залог арендных прав (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Без него залог права аренды несёт риск оспаривания, и банк может исключить эту позицию из обеспечения.

Проверьте ваш договор аренды: если там есть прямой запрет на передачу прав без согласия арендодателя — даже при 49-летней аренде госземли согласие потребуется.

Пошаговые действия

  1. Запросите у банка письменный расчёт залоговой стоимости отдельно по каждой позиции: право аренды, недострой, дом в собственности, участок в собственности. Банк обязан раскрыть, какую сумму он зачитывает в обеспечение по каждому объекту и какой коэффициент применил.

  2. Проверьте договор аренды земельного участка на предмет:

    • кто арендодатель (государство/муниципалитет или частное лицо);
    • есть ли условие о необходимости согласия арендодателя на залог арендных прав;
    • есть ли прямой запрет на передачу прав третьим лицам.

  3. Если арендодатель — государство/муниципалитет, участок арендован более чем на 5 лет, вы не подпадаете под исключения п. 9 ст. 22 ЗК РФ и договор не содержит запрета — убедитесь, что арендодатель уведомлён о залоге права аренды (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Уведомление направляется в орган, с которым заключён договор аренды.

  4. Если участок частный или договор требует согласия — получите письменное согласие арендодателя на залог права аренды до подписания договора ипотеки. Без этого банк вправе исключить право аренды из обеспечения, что снизит совокупную залоговую сумму.

  5. Если банк занизил залоговую стоимость, с которой вы не согласны — вы вправе заказать альтернативную оценку у другого оценщика и представить её банку. Итоговая величина стоимости из отчёта признаётся достоверной и рекомендуемой, пока не установлено иное (ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ), поэтому расхождение в оценках — основание для переговоров с банком.

  6. При отказе банка пересмотреть расчёт — оспаривание применённой банком величины возможно в судебном порядке (ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ), однако учтите: суд не обяжет банк выдать кредит, он может лишь установить иную величину стоимости предмета залога, если докажете, что банк действовал недобросовестно или с нарушением согласованных условий.