Как долго можно не платить ипотеку, чтобы банк не продал заложенную квартиру: сроки просрочки до суда и торгов

Когда у банка возникает право обратить взыскание на квартиру

Никакого «автоматического» срока, после которого квартира сразу уходит на торги, в законе нет: право банка продать заложенное жильё возникает только при преодолении двух законодательных порогов.

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
— п. 1 ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ

Это означает, что пока одновременно соблюдены оба условия — долг менее 5% стоимости предмета ипотеки И просрочка менее 3 месяцев, — суд обязан отказать банку в обращении взыскания. Причём порог исчисляется не только на дату просрочки, а на момент принятия судом решения: если к заседанию вы погасите просроченную часть так, что долг опустится ниже 5%, в обращении взыскания также откажут.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
— п. 3 ст. 348 ГК РФ

Важный нюанс для кредита с ежемесячным графиком платежей (ипотека): даже если каждая отдельная просрочка копеечная и «незначительная», закон позволяет обратить взыскание при более чем трёх нарушениях сроков внесения платежей за предшествующие 12 месяцев. То есть «защитный» барьер 3 месяца работает только пока просрочек не накопилось больше трёх за год — после этого банк вправе идти в суд, не дожидаясь ни 3 месяцев, ни 5%-ного долга (если только договором не предусмотрено иное).

{p. 2 ст. 348 ГК РФ}

Аналогичный, но более жёсткий барьер установлен и в ГК РФ: обращение взыскания не допускается, пока долг менее 5% стоимости залога И просрочка менее 3 месяцев.

Вывод: минимальный «защитный» срок, в течение которого банк не вправе продать квартиру, — 3 месяца непрерывной просрочки при одновременно небольшой сумме долга (менее 5% стоимости жилья). При выходе долга за 5% стоимости или при более чем трёх просрочках за год барьер исчезает — и банк получает право на судебное взыскание досрочно.

Путь от просрочки до торгов: сколько реально есть времени

Даже после преодоления порогов квартира не «выставляется на торги» немедленно — закон требует пройти несколько обязательных этапов, каждый из которых занимает время.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если: предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину
— п. 3 ст. 349 ГК РФ

Если квартира является вашим единственным жильём, взыскание на неё возможно только через суд: внесудебный порядок (когда банк сам, без суда, продаёт залог по исполнительной надписи нотариуса) в этом случае исключён.

Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий: сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
— п. 3 ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ

Даже при внесудебном порядке закон запрещает банку продавать квартиру, пока долг менее 5% оценки и просрочка менее 3 месяцев.

Полная судебная цепочка выглядит так: (1) банк направляет досудебное требование/претензию и подаёт иск об обращении взыскания на предмет ипотеки; (2) суд выносит решение, где определяет начальную продажную цену (по договорённости сторон или — при споре — сам, из 80% рыночной оценки); (3) решение вступает в силу и передаётся судебным приставам; (4) пристав организует публичные торги. Каждый этап (претензия, рассмотрение иска — обычно 2–4 месяца и более, вступление в силу, апелляция, собственно исполнительное производство и организация торгов) занимает время, поэтому реальный горизонт от начала просрочки до фактических торгов практически всегда измеряется многими месяцами, а с учётом обжалования — нередко годом и более.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
— п. 3 ст. 54 ФЗ № 102-ФЗ

Кроме того, при вынесении решения об обращении взыскания суд по вашему заявлению может дополнительно отсрочить реализацию квартиры с торгов на срок до одного года — для гражданина-заёмщика, чей залог не связан с предпринимательской деятельностью, при наличии уважительных причин.

Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
— п. 1 ст. 58 ФЗ № 102-ФЗ

И даже сами торги могут затянуться: если на первые торги явилось менее двух покупателей или не сделано надбавки к начальной цене, они объявляются несостоявшимися, назначаются повторные (через месяц, с ценой −15%), и лишь после повторных несостоявшихся торгов банк вправе оставить квартиру за собой по цене до −25% от начальной.

Вывод: принудительная продажа — это длинная обязательная процедура (суд → решение → исполнительное производство → торги, возможно повторные), а не «сразу выставляют на торги». Банк не вправе продать квартиру в первые месяцы; минимальный защитный период — 3 месяца, а полный путь до торгов занимает многие месяцы и может быть дополнительно растянут отсрочкой до года.

Единственное жильё: защитит ли закон от продажи

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Законодательный исполнительский иммунитет — запрет обращать взыскание на единственное жильё — не защищает квартиру, которая является предметом ипотеки: прямое исключение в тексте ст. 446 ГПК РФ снимает иммунитет, если на жильё «в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание». То есть квартира, заложенная банку по вашему кредиту, подлежит продаже, даже если она для вас единственная.

предметом ипотеки является жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика (одного из заемщиков), или право требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения, которое будет являться единственным пригодным для постоянного проживания заемщика (одного из заемщиков) жилым помещением, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом не учитывается право заемщика (одного из заемщиков) на владение и пользование иным жилым помещением, находящимся в общей собственности, если соразмерная его доле общая площадь иного жилого помещения не превышает норму предоставления площади жилого помещения, установленную в соответствии с частью 2 статьи 50 Жилищного кодекса Российской Федерации;
— п. 3 ч. 1 ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ

В то же время статус «единственного жилья» — ключевое условие для получения ипотечных каникул (см. следующий блок), а также основание, по которому взыскание возможно только через суд (не внесудебно), как отмечено выше.

Вывод: единственное жильё не спасает квартиру от обращения взыскания (исключение прямо предусмотрено), но даёт вам два преимущества: обязательный судебный порядок (вместо внесудебного) и право на ипотечные каникулы.

Как законно выиграть время: ипотечные каникулы

Главный законный инструмент, чтобы отодвинуть и просрочку, и взыскание, — ипотечные каникулы по ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ.

Заемщик - физическое лицо по кредитному договору, договору займа, которые заключены в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой, в любой момент в течение времени действия таких договоров, за исключением случая, указанного в пункте 6 части 2 настоящей статьи, вправе обратиться к кредитору с требованием о предоставлении льготного периода при одновременном соблюдении следующих условий:
— ч. 1, п. 3 ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ

Вы вправе в любой момент действия кредитного договора — то есть и когда просрочка уже началась, — обратиться к банку с требованием о льготном периоде, если одновременно соблюдены условия: размер кредита не превышает установленного Правительством лимита (базово 15 млн руб.), условия договора ранее не менялись по такому требованию, предмет ипотеки — единственное жильё, и есть «особые обстоятельства».

снижение среднемесячного дохода заемщика (совокупного среднемесячного дохода всех заемщиков по кредитному договору (договору займа), рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика с требованием, указанным в части 1 настоящей статьи, более чем на 30 процентов по сравнению со среднемесячным доходом заемщика (совокупным среднемесячным доходом заемщиков), рассчитанным за двенадцать месяцев, предшествующих месяцу обращения заемщика, при этом размер среднемесячных выплат по обслуживанию обязательств перед кредитором у заемщика (заемщиков) в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа) и графиком платежей за шесть месяцев, следующих за месяцем обращения заемщика, превышает 50 процентов от среднемесячного дохода заемщика (заемщиков), рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика;
— п. 4 ч. 2 ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ

Наиболее частый случай в вашем положении — снижение дохода более чем на 30% (за 2 предшествующих месяца против среднего за 12 месяцев) с одновременным превышением платежами 50% среднемесячного дохода. Другие основания: регистрация безработным, инвалидность I–II группы, временная нетрудоспособность свыше 2 месяцев, рождение второго/последующих детей и т.д.

В течение льготного периода не допускается начисление неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов на сумму кредита (займа), за исключением неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по уплате в течение льготного периода платежей, размер которых был уменьшен на основании его требования, указанного в части 1 настоящей статьи, а также не допускаются предъявление требования к поручителю заемщика, требования о взыскании задолженности заемщика, требования о расторжении кредитного договора, договора займа по инициативе кредитора, требования о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору (договору займа) и обращение взыскания на предмет ипотеки, обеспечивающей обязательства по соответствующему кредитному договору (договору займа). Сумма процентов, неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов на сумму кредита (займа), не уплаченная заемщиком до установления льготного периода, фиксируется и уплачивается после уплаты в соответствии с частью 20 настоящей статьи платежей, указанных в части 18 настоящей статьи, а в случае установления льготного периода в связи с обстоятельством, предусмотренным пунктом 7 части 2 настоящей статьи, - после уплаты суммы процентов, зафиксированной в соответствии с частью 18.1 настоящей статьи. (в ред.
— п. 15 ч. 3 ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ

В течение льготного периода (он устанавливается по вашему выбору, но по закону это период приостановления платежей) банк не вправе: начислять неустойку/пени, требовать досрочного возврата, расторгать договор по своей инициативе и — главное — обращать взыскание на квартиру. Это прямо приостанавливает весь механизм взыскания.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

В то же время на приостановленный основной долг продолжают начисляться проценты (по общему правилу), поэтому каникулы не «прощают» долг, а лишь отодвигают его уплату — это всегда компромисс между «сейчас нет денег» и «позже платить больше».

Вывод: до начала принудительной процедуры и прямо сейчас вы вправе подать банку требование об ипотечных каникулах (для единственного жилья, при снижении дохода более 30% и лимите кредита до 15 млн руб.). На время каникул обращение взыскания на квартиру банком незаконно. Это самый быстрый и законный способ «выиграть время», который следует использовать, не дожидаясь накопления просрочки.

Денежные последствия просрочки и право остановить взыскание

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
— п. 4 ст. 348 ГК РФ

Ключевая гарантия в вашу пользу: до самого момента реализации квартиры вы вправе в любой момент остановить принудительную продажу, исполнив просроченное обязательство (или его просроченную часть). Соглашение, которое ограничивало бы это право, ничтожно — то есть банк не может «отобрать» у вас право погасить долг и сохранить квартиру.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

С другой стороны, за каждый день просрочки на вас ложатся денежные потери: проценты за пользование чужими деньгами (по ключевой ставке ЦБ РФ), а если договором предусмотрена неустойка — именно она (п. 4 ст. 395 ГК РФ делает неустойку приоритетной перед процентами). Плюс банк вправе заявить и досрочный возврат всей суммы кредита. Поэтому «тянуть» бездействием невыгодно: долг растёт быстрее, чем вы предполагаете.

Вывод: просрочка не «бесплатна» — на неё начисляются проценты/неустойка и может быть предъявлен досрочный возврат; но право погасить просроченное и остановить взыскание сохраняется за вами вплоть до реализации квартиры с торгов.