Дадут ли ипотеку, если официально не работаю, но есть квартира с маткапиталом и доли детям?

Вправе ли банк отказать в ипотеке при отсутствии официального дохода

Отношения по ипотечному кредиту — это кредитный договор, и уже на этапе заявки всё решает кредитор: закон не обязывает банк выдать кредит каждому обратившемуся, он лишь очерчивает право банка отказать.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) В случае предоставления кредита гражданину в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (в том числе кредита, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой), ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей, указанных в абзаце первом настоящего пункта, определяются законом о потребительском кредите (займе). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 1 1 . Если кредит используется должником полностью или частично для исполнения обязательств по ранее предоставленному тем же кредитором кредиту и в соответствии с договором кредит используется без зачисления на банковский счет должника для исполнения ранее предоставленного кредита, такой кредит считается предоставленным с момента получения должником от кредитора в порядке, предусмотренном договором, сведений о погашении ранее предоставленного кредита. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 819 ГК РФ

По смыслу этой нормы банк самостоятельно определяет условия предоставления кредита. Для вас это означает: отсутствие официального трудоустройства — не запрет на ипотеку, а фактор, который банк оценивает при решении, вернёте ли вы деньги в срок.

Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. 2. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором. 3. В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита (статья 814) кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору. Статья 821 1 . Требование кредитора о досрочном возврате кредита Кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) § 3. Товарный и коммерческий кредит Статья 822. Товарный кредит Сторонами может быть заключен договор, предусматривающий обязанность одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками (договор товарного кредита). К такому договору применяются правила параграфа 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено таким договором и не вытекает из существа обязательства.
— п. 1 ст. 821 ГК РФ

Это ключевая норма для вашей ситуации: банк вправе отказать, если есть обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что сумма не будет возвращена в срок. Нет подтверждённого дохода — банк как раз и может расценить это как такое обстоятельство. Отказ по этому основанию законен и не является дискриминацией.

Отдельно важно понимать, что ФЗ № 353-ФЗ о потребительском кредите к ипотеке применяется лишь ограниченно:

Настоящий Федеральный закон, за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой. (В редакции Федерального закона от 05.12.2017 № 378-ФЗ ) 3. Положения федеральных законов, регулирующих деятельность кредитных организаций и некредитных финансовых организаций, применяются к отношениям, указанным в части 1 настоящей статьи, в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону. Статья 2. Законодательство Российской Федерации о потребительском кредите (займе) Законодательство Российской Федерации о потребительском кредите (займе) основывается на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации и состоит из настоящего Федерального закона, Федерального закона "О банках и банковской деятельности" , Федерального закона от 2 июля 2010 года № 151-ФЗ "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях", Федерального закона от 18 июля 2009 года № 190-ФЗ "О кредитной кооперации", Федерального закона от 8 декабря 1995 года № 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", Федерального закона от 19 июля 2007 года № 196-ФЗ "О ломбардах" и других федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в части 1 статьи 1 настоящего Федерального закона. Статья 3. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе 1.
— ч. 2 ст. 1 ФЗ № 353-ФЗ

Это значит: гарантии «потребительского» закона (раскрытие требований к заёмщику, перечень документов) в полном объёме ипотеку не покрывают, и требования к заёмщику банк устанавливает во внутренних правилах. Но обязанность раскрыть требования и перечень документов всё же существует — она полезна вам как ориентир:

требования к заемщику, которые установлены кредитором и выполнение которых является обязательным для предоставления потребительского кредита (займа); 3) сроки рассмотрения оформленного заемщиком заявления о предоставлении потребительского кредита (займа) и принятия кредитором решения относительно этого заявления, а также перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, в том числе для оценки кредитоспособности заемщика; 4) виды потребительского кредита (займа); 5) суммы потребительского кредита (займа) и сроки его возврата; 6) валюты, в которых предоставляется потребительский кредит (заем); 7) способы предоставления потребительского кредита (займа), в том числе с использованием заемщиком электронных средств платежа; 8) процентные ставки в процентах годовых, а при применении переменных процентных ставок - порядок их определения, соответствующий требованиям настоящего Федерального закона; 8 1 ) дата, начиная с которой начисляются проценты за пользование потребительским кредитом (займом), или порядок ее определения; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2017 № 378-ФЗ ) 9) виды и суммы иных платежей заемщика по договору потребительского кредита (займа); 10) диапазоны значений полной стоимости потребительского кредита (займа), определенных с учетом требований настоящего Федерального закона по видам потребительского кредита (займа);
— п. 2 ч. 4 ст. 5 ФЗ № 353-ФЗ

Обязанность банка раскрыть требования к заёмщику и перечень документов, необходимых для оценки кредитоспособности, означает: вы вправе требовать от банка заранее назвать, какие документы о доходе он принимает, и уже под них готовить пакет. Пункт 3 той же части прямо упоминает срок рассмотрения заявления:

сроки рассмотрения оформленного заемщиком заявления о предоставлении потребительского кредита (займа) и принятия кредитором решения относительно этого заявления, а также перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, в том числе для оценки кредитоспособности заемщика; 4) виды потребительского кредита (займа); 5) суммы потребительского кредита (займа) и сроки его возврата; 6) валюты, в которых предоставляется потребительский кредит (заем); 7) способы предоставления потребительского кредита (займа), в том числе с использованием заемщиком электронных средств платежа; 8) процентные ставки в процентах годовых, а при применении переменных процентных ставок - порядок их определения, соответствующий требованиям настоящего Федерального закона; 8 1 ) дата, начиная с которой начисляются проценты за пользование потребительским кредитом (займом), или порядок ее определения; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2017 № 378-ФЗ ) 9) виды и суммы иных платежей заемщика по договору потребительского кредита (займа); 10) диапазоны значений полной стоимости потребительского кредита (займа), определенных с учетом требований настоящего Федерального закона по видам потребительского кредита (займа); 11) периодичность платежей заемщика при возврате потребительского кредита (займа), уплате процентов и иных платежей по кредиту (займу);
— п. 3 ч. 4 ст. 5 ФЗ № 353-ФЗ

Это даёт вам право знать срок рассмотрения заявки и список документов — то есть действовать не вслепую, а по перечню и в известный срок.

Вывод. Законного запрета на ипотеку для человека без официального места работы нет, но и обязанности выдать кредит у банка нет: при отсутствии подтверждённого дохода он вправе отказать на основании п. 1 ст. 821 ГК РФ. Шанс зависит от политики конкретного банка и от того, сможете ли вы документально подтвердить регулярный доход либо привлечь платёжеспособного созаёмщика.

Как подтвердить доход, если официального трудоустройства нет

Прямого федерального перечня «документов для ипотеки» ГК и ФЗ № 353-ФЗ не содержат — банк формирует его сам. Но закон показывает, какие документы государство признаёт подтверждением дохода, и это рабочий ориентир для разговора с банком.

для подтверждения обстоятельств, указанных в пункте 1 части 2 настоящей статьи, справка о полученных физическим лицом доходах и удержанных суммах налога, справка о состоянии расчетов (доходах) по налогу на профессиональный доход по формам, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах, книга учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя, книга учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, книга учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения, книга учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, применяющих систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог), по формам, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере налоговой деятельности, за текущий год и год, предшествующий обращению заемщика с требованием, указанным в части 1 настоящей статьи. Если заемщик в период, за который представляются предусмотренные настоящей частью документы, осуществлял и (или) осуществляет виды деятельности, в отношении которых применяются разные режимы налогообложения, документы представляются в отношении доходов от всех таких видов деятельности.
— п. 1 ч. 10 ст. 6.1-2 ФЗ № 353-ФЗ

Эта норма (в рамках механизма кредитных каникул) прямо перечисляет документы, которыми подтверждается доход физлица: справка о доходах и удержанных суммах налога (2-НДФЛ), справка о состоянии расчётов (доходах) по налогу на профессиональный доход — то есть для самозанятого, а также книги учёта доходов ИП. Практический вывод для вас: если ваши «подработки» оформить через режим НПД (самозанятость), у вас появится официальный документ о доходе — справка из приложения «Мой налог»/от ФНС, и именно её банки чаще всего принимают вместо 2-НДФЛ. Это самый простой способ превратить нерегулярные подработки в подтверждаемый доход.

Кредитор не вправе требовать у заемщика представления документов, отличных от документов, указанных в частях 3, 4 и 10 настоящей статьи. 14. Несоответствие требования заемщика, указанного в части 1 настоящей статьи, требованиям настоящей статьи является основанием для отказа заемщику в удовлетворении его требования. Кредитор в течение пяти рабочих дней со дня получения требования заемщика обязан уведомить заемщика об отказе в удовлетворении его требования с указанием причины отказа одним из способов, указанных в части 11 настоящей статьи. 15. В случае неполучения заемщиком от кредитора в течение десяти рабочих дней после дня направления требования, указанного в части 1 настоящей статьи, уведомления, предусмотренного частью 11 или 14 настоящей статьи, льготный период считается установленным со дня направления заемщиком требования кредитору, если иная дата начала льготного периода не указана в требовании заемщика. 16. С даты начала льготного периода условия соответствующего договора потребительского кредита (займа) считаются измененными на время льготного периода с учетом требований настоящей статьи. 17.
— ч. 13 ст. 6.1-2 ФЗ № 353-ФЗ

Здесь важно различать: запрет требовать «лишние» документы установлен для процедуры кредитных каникул, а не для выдачи ипотеки. Поэтому в ипотечном андеррайтинге банк вправе запросить свой набор (в том числе выписки по счетам, 3-НДФЛ, справку по форме банка) — но перечень он обязан раскрыть заранее (см. блок 1). Ваша задача — привести доход к «документируемому» виду.

Вывод. Подтвердить доход без трудового договора реально: (1) оформить самозанятость (НПД) и представить справку о доходах по НПД и выписку из приложения «Мой налог»; (2) представить декларацию 3-НДФЛ, если вы декларируете доходы; (3) привлечь созаёмщика/поручителя с 2-НДФЛ. Конкретный перечень документов определяет банк, и он обязан раскрыть его до подачи заявки.

Влияет ли имеющаяся квартира с долями детей на новую ипотеку

Наличие у вас в собственности квартиры само по себе — плюс, а не минус: это актив, который может рассматриваться и как подтверждение благонадёжности, и как возможное обеспечение. Проблема не в самой квартире, а в её правовом режиме — в ней есть доли детей.

Начнём с того, чья это квартира. Если она приобретена в браке, она по общему правилу является общей собственностью супругов:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Если же квартира куплена до брака либо получена по безвозмездной сделке — она ваша личная:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Для новой ипотеки это определяет, потребуется ли согласие супруга при распоряжении квартирой и как будет делиться новый долг. Если вы не замужем, эти нормы к вам просто не применяются, и вопрос согласия супруга не возникает.

Главное ограничение — доли несовершеннолетних детей. Залог (ипотека) квартиры, в которой есть доли детей, — это сделка по распоряжению их имуществом, а значит, требуется предварительное разрешение органа опеки:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Значит, на детей распространяются те же правила, что на подопечных: без предварительного разрешения органа опеки вы не вправе заложить их доли. Это не «запрет на ипотеку», но обязательная процедура, если вы планируете использовать эту квартиру как залог.

Для недвижимости установлен отдельный, более жёсткий режим:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1.
— ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
— п. 2 ст. 37 ГК РФ (проект о залоге имущества детей)

Комментарий по применению: недвижимость ребёнка по общему правилу не подлежит отчуждению, а для сделок по её отчуждению нужно предварительное разрешение опеки. Про залог прямо сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ и в ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ — согласие опеки требуется и на передачу имущества ребёнка в залог. Практический вывод: заложить квартиру с детскими долями под новую ипотеку можно только с разрешения опеки, и опека даст его лишь при условии, что права детей не ухудшаются (как правило, взамен предоставляется другое жильё или доли в новом объекте).

Если же вы закладываете не эту квартиру, а покупаете новое жильё (в залог идёт приобретаемый объект), то режим детских долей в старой квартире на одобрение по существу не влияет. Есть и специальная норма о согласии опеки при передаче в ипотеку жилья, где проживают дети:

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 11.02.2002 № 18-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 4. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.
— п. 3 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Эта норма ориентирована прежде всего на жильё, где дети лишь проживают, но не имеют долей; для жилья с их долями действует порядок из п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 20–21 ФЗ № 48-ФЗ. В любом случае решение опеки должно быть дано письменно в срок не позднее 30 дней и может быть оспорено в суде.

Вывод. Сама по себе имеющаяся квартира одобрению ипотеки не мешает. Но если вы хотите заложить именно её, понадобится предварительное разрешение органа опеки на залог долей детей (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ) — при несоблюдении сделка может быть оспорена. Если же в залог идёт вновь приобретаемое жильё, детские доли в старой квартире процедуру не осложняют.

Если права детей затрагиваются — согласие опеки и жилищные права

Если банк потребует обеспечение и вы решите заложить квартиру с долями детей, ключевой документ — предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Оно не выдаётся автоматически и не может быть заменено согласием банка.

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1.
— ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Это означает: сделка по отчуждению/обременению недвижимости детей возможна только с предварительного разрешения опеки, и перечень исключений узкий (принудительное взыскание, рента и мена к выгоде ребёнка, перемена места жительства, исключительные случаи). Залог этот перечень не покрывает сам по себе, поэтому опека будет проверять, не ухудшится ли положение детей.

Также учтите жилищный аспект: если квартира с детскими долями обременяется залогом и на неё впоследствии обратят взыскание, дети-сособственники могут утратить своё жильё. Правила обращения взыскания на заложенную квартиру:

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 11.02.2002 № 18-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 4. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.
— п. 3 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Здесь важно, что решение опеки принимается письменно в срок до 30 дней и может быть оспорено в суде — то есть при отказе опеки у вас есть путь защиты в суде, а не тупик.

Дополнительно о жилищных правах членов семьи собственника — они прекращаются при переходе права собственности к другому лицу, но с оговоркой про несовершеннолетних:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

По смыслу этой нормы, если в квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника и затрагиваются их интересы, для отчуждения нужно согласие опеки. Для вас это дополнительная гарантия: без согласия опеки сделку с квартирой, где живут/владеют дети, провести нельзя.

Вывод. Если вы затрагиваете жильё с долями детей (залог, продажа, обмен), необходимо предварительное письменное разрешение органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1–2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ; п. 4 ст. 292 ГК РФ). Срок ответа опеки — до 30 дней, отказ можно оспорить в суде. Без такого разрешения сделка по залогу детских долей оспорима и создаёт риск утраты детьми жилья.

Риски оформления ипотеки на родственника

Оформление ипотеки «на родственника» выглядит как простое решение проблемы с доходом, но юридически порождает несколько серьёзных последствий, и защитить ваши интересы постфактум сложно.

Во-первых, заёмщиком и собственником по договору становится именно родственник. Если жильё приобретается в браке, оно поступит в общую собственность супругов:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Это означает: даже если вы фактически платите кредит, право собственности и режим общего имущества будут определяться отношениями родственника и его супруга, а не вашими. При разделе имущества или спорах вы рискуете остаться без прав на объект и без возврата вложенных денег.

Во-вторых, вы не становитесь стороной кредитного договора — значит, ваши договорённости с родственником (кто платит, кому достанется квартира) существуют только между вами и кредитор их не связывают. Это создаёт риск: родственник может распорядиться квартирой, на неё может быть обращено взыскание по его долгам, а при его смерти объект войдёт в наследство по общим правилам, и ваши платежи придётся доказывать в суде.

В-третьих, если формально вы выступаете только «плательщиком», а собственником будет родственник, при возникновении спора вы не сможете опереться на права заёмщика: кредитор вправе требовать исполнения именно от родственника.

Оптимальная альтернатива оформлению на родственника — привлечение его как созаёмщика или поручителя по вашему кредиту: тогда вы остаётесь заёмщиком и залогодателем, а доход родственника учитывается банком при расчёте платёжеспособности. Если же речь о покупке с последующим использованием материнского капитала, учитывайте, что детей также придётся наделять долями, а их последующее отчуждение потребует согласия опеки (см. блоки 4 и 6).

Вывод. Оформлять ипотеку на родственника рискованно: заёмщик и собственник — разные лица, режим общего имущества и взыскание по долгам родственника работают против вас, кредитор не связан вашими договорённостями с родственником. Предпочтительный вариант — вы заёмщик, а родственник выступает созаёмщиком или поручителем (п. 1 ст. 34 СК РФ, п. 1 ст. 819 ГК РФ).

Материнский капитал в новой ипотеке и обязательство перед детьми

Имеющийся опыт использования маткапитала сам по себе право на новую ипотеку не блокирует. Обязательство перед детьми по предыдущей квартире уже исполнено — доли выделены. Именно это принципиально: пока доли не выделены, распоряжаться такой квартирой нельзя, а у вас этот этап пройден.

Однако если вы планируете использовать маткапитал повторно (что возможно при рождении ещё одного ребёнка и наличии права), к новой квартире будет применяться тот же режим: доли должны быть выделены детям, и последующие сделки с этими долями потребуют согласия опеки:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Для вас это значит: непогашенное обязательство по выделению долей в новой квартире создаёт тот же барьер, что и в старой, — любая сделка с детскими долями (залог, продажа) потребует предварительного разрешения опеки, а сохранение на них залога банка ограничит их распоряжение. Планируйте структуру долей заранее, чтобы потом не пришлось получать согласие опеки на каждую сделку.

Материнский капитал при этом покрывает лишь часть обязательства; покупая жильё в ипотеку с его использованием, вы одновременно наращиваете кредитный долг и наделяете детей долями — двойная нагрузка, которую банк будет оценивать при расчёте платежеспособности.

Вывод. Имеющийся маткапитал и выделенные доли не препятствуют новой ипотеке. Но если вы используете маткапитал повторно, обязательство по выделению долей в новом объекте повлечёт ограничения на распоряжение (в т. ч. залог) и потребует согласия опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Учитывайте это при выборе объекта и структуры сделки.

Что делать, если банк отказал

Отказ банка в ипотеке не является окончательным решением навсегда и не лишает вас прав. Полезно понимать границы свободы банка и рычаги заёмщика.

Правовая база отказа — уже названный п. 1 ст. 821 ГК РФ: банк вправе не выдать кредит при обстоятельствах, свидетельствующих о невозврате суммы. Простая смена банка законом не ограничена — заявку можно подать в несколько кредитных организаций; главное, чтобы у каждой были основания для положительного решения (подтверждаемый доход, созаёмщик, достаточный первый взнос, приемлемая долговая нагрузка).

Если банк отказывает без объяснения причин, опирайтесь на обязанность раскрытия требований и перечня документов (блок 1): вы вправе знать, каким критериям не соответствуете, и целенаправленно их закрыть. Нарушение публичных требований к раскрытию информации — основание для обращения в Банк России и защиты по законодательству о защите прав потребителей; требования к заёмщику и перечень документов банк обязан раскрыть заранее (п. 2 и 3 ч. 4 ст. 5 ФЗ № 353-ФЗ).

При отказе органов опеки (если вопрос касается залога детских долей) закон прямо даёт судебную защиту:

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 11.02.2002 № 18-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 4. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.
— п. 3 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Вывод. Отказ банка не окончателен: меняйте банк, устраняйте причину отказа (подтверждаемый доход, созаёмщик, первый взнос) и требуйте от банка объяснения по раскрытым критериям. Отказ органа опеки обжалуется в суде; решение опеки должно быть мотивированным и выдано в срок до 30 дней.

Какие документы подтверждают доход и исполнение обязательства по маткапиталу

Для подтверждения дохода при отсутствии трудового договора закон даёт ориентир по видам документов:

для подтверждения обстоятельств, указанных в пункте 1 части 2 настоящей статьи, справка о полученных физическим лицом доходах и удержанных суммах налога, справка о состоянии расчетов (доходах) по налогу на профессиональный доход по формам, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах, книга учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя, книга учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, книга учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения, книга учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, применяющих систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог), по формам, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере налоговой деятельности, за текущий год и год, предшествующий обращению заемщика с требованием, указанным в части 1 настоящей статьи. Если заемщик в период, за который представляются предусмотренные настоящей частью документы, осуществлял и (или) осуществляет виды деятельности, в отношении которых применяются разные режимы налогообложения, документы представляются в отношении доходов от всех таких видов деятельности.
— п. 1 ч. 10 ст. 6.1-2 ФЗ № 353-ФЗ

Из этого перечня для вашей ситуации практически значимы: справка о доходах и удержанных суммах налога (2-НДФЛ), если где-то доход всё же оформлен; справка о состоянии расчётов (доходах) по налогу на профессиональный доход — для самозанятого; книги учёта доходов ИП. То есть официально подтвердить подработки можно через НПД (справка из приложения «Мой налог»/от ФНС) либо декларированием дохода. Плюс банк обычно принимает выписки по счетам и справку по форме банка — но их перечень банк обязан раскрыть заранее:

требования к заемщику, которые установлены кредитором и выполнение которых является обязательным для предоставления потребительского кредита (займа); 3) сроки рассмотрения оформленного заемщиком заявления о предоставлении потребительского кредита (займа) и принятия кредитором решения относительно этого заявления, а также перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, в том числе для оценки кредитоспособности заемщика; 4) виды потребительского кредита (займа); 5) суммы потребительского кредита (займа) и сроки его возврата; 6) валюты, в которых предоставляется потребительский кредит (заем); 7) способы предоставления потребительского кредита (займа), в том числе с использованием заемщиком электронных средств платежа; 8) процентные ставки в процентах годовых, а при применении переменных процентных ставок - порядок их определения, соответствующий требованиям настоящего Федерального закона; 8 1 ) дата, начиная с которой начисляются проценты за пользование потребительским кредитом (займом), или порядок ее определения; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2017 № 378-ФЗ ) 9) виды и суммы иных платежей заемщика по договору потребительского кредита (займа); 10) диапазоны значений полной стоимости потребительского кредита (займа), определенных с учетом требований настоящего Федерального закона по видам потребительского кредита (займа);
— п. 2 ч. 4 ст. 5 ФЗ № 353-ФЗ

По исполнению обязательства по маткапиталу доказательством служит выписка из ЕГРН, где уже отражены доли детей, — она снимает вопрос банка о «чистоте» той квартиры. Если же вы вносите эту квартиру в сделку, понадобится письменное разрешение опеки:

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 11.02.2002 № 18-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 4. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.
— п. 3 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Вывод. Доход без трудового договора подтверждается справкой о доходах по НПД (самозанятость), 2-НДФЛ, 3-НДФЛ или иными документами из раскрытого банком перечня; исполнение обязательства по маткапиталу подтверждается выпиской из ЕГРН о долях детей. Конкретный перечень для ипотеки определяет банк, но обязан раскрыть его до подачи заявки (п. 2, 3 ч. 4 ст. 5 ФЗ № 353-ФЗ); разрешение опеки на сделки с детскими долями оформляется письменно в срок до 30 дней (п. 3 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ).

Залогодатель-третье лицо и согласие супруга (закрепление рисков оформления на родственника)

Оформление ипотеки на родственника означает, что залогодателем и титульным заёмщиком становится иное лицо, а не вы. Закон прямо допускает такое разделение ролей:

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации , применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
— п. 1 ст. 1 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Это ключевое для оценки риска: залогодателем (и, как правило, собственником) может быть третье лицо, не участвующее в долге. Если квартира оформляется на родственника, а вы лишь платите, то по договору именно родственник — должник и собственник, и у банка к вам требований не будет, но и ваши права на объект не возникнут: вы не сторона сделки.

Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога. Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли. 3. Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона. 4. В случае, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества.
— п. 2 ст. 335 ГК РФ

Эта норма важна дважды. Во-первых, право залога принадлежит собственнику — значит, заложить квартиру в обеспечение чужого (вашего) долга вправе только её собственник, то есть родственник; вы распоряжаться квартирой не можете. Во-вторых, здесь же закреплено правило, напрямую касающееся детских долей: если на отчуждение имущества нужно согласие/разрешение (а для долей детей — разрешение опеки), такое же согласие требуется и для передачи его в залог. Это связывает блок про залог с блоками про опеку: закладывая квартиру с долями детей, разрешение опеки обязательно независимо от того, кто заёмщик.

Отдельно: если вы состоите в браке, распоряжение общим недвижимым имуществом требует нотариально удостоверенного согласия супруга; на это обращал внимание и Конституционный Суд. При оформлении же на родственника вся цепочка прав лежит на нём, а ваши платежи и договорённости с ним кредитором не защищаются.

Вывод. Оформление ипотеки на родственника юридически разводит «должника» и «того, кто платит»: собственником и залогодателем становится родственник (п. 1 ст. 1 ФЗ № 102-ФЗ), вы распоряжаться объектом не вправе (п. 2 ст. 335 ГК РФ), а ваши договорённости банком не учитываются. Предпочтительно оформить родственника созаёмщиком/поручителем, оставаясь заёмщиком.