Учитывается ли общая площадь квартиры при оценке комнаты для банка при залоге по кредиту

Что является предметом залога при ипотеке комнаты: комната или вся квартира

Ключевой вопрос — что именно банк и оценщик обязаны считать объектом. Закон об ипотеке прямо разрешает закладывать не всю квартиру, а её часть, состоящую из одной или нескольких изолированных комнат (комнату), причём ипотека такой комнаты подчиняется правилам об ипотеке квартиры в целом.

1. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения
   — подп. 3 п. 1 ст. 5 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Значит, самостоятельным предметом ипотеки может выступать именно комната — изолированная часть квартиры. Для оценки это означает: объект оценки — комната, а не вся трёхкомнатная квартира.

1. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры
   — п. 4 ст. 74 ФЗ № 102-ФЗ

Для оценки важно, что ипотека комнаты юридически приравнена к ипотеке квартиры — учитываются те же правила, жилой режим, те же ограничения. Это касается и защиты единственного жилья (см. блок 4).

Вместе с тем закон содержит барьер: часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

1. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. 5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее - права требования участника долевого строительства) , отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 04.12.2007 № 324-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 17.06.2010 № 119-ФЗ ; от 02.08.2019 № 261-ФЗ) Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке 1.
   — п. 4 ст. 5 ФЗ № 102-ФЗ

Для вашей ситуации это означает развилку. Если комната выделена как самостоятельный объект права (отдельный кадастровый номер, отдельное свидетельство/выписка ЕГРН «комната») — она может быть предметом ипотеки, и оценивается именно она. Если же в ЕГРН у вас оформлена доля в праве общей собственности на всю квартиру (а не комната), то предметом залога будет доля, а не комната, и это меняет и объект оценки, и сумму.

1. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости
   — п. 2 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ

Именно это описание (наименование, местоположение, идентификация, право и запись в ЕГРН) банк вносит в договор — и именно от него оценщик отталкивается, определяя объект оценки. Поэтому первым делом нужно сверить со своей выпиской ЕГРН: что там указано — «комната» или «доля».

1. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости
   — п. 4 ФСО № 7, утв. приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014

Стандарт оценки подтверждает: объектом оценки может быть жилое помещение (комната), а также доля в праве на объект недвижимости. То есть оба варианта («комната» или «доля в праве на квартиру») технически оцениваются — но это разные объекты с разной стоимостью.

1. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении
   — п. 3 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ

Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя (вас) с залогодержателем (банком) и указывается в договоре. Это ваша переговорная позиция: вы вправе согласовывать оценку, а не принимать её как данность.

Вывод: предметом ипотеки в вашем случае является именно комната как часть квартиры (подп. 3 п. 1 ст. 5, п. 4 ст. 74 ФЗ № 102-ФЗ), если она выделена как самостоятельный объект права. Тогда объект оценки — комната, и банк/оценщик не вправе подменять её всей квартирой. Если же в ЕГРН оформлена доля в праве на квартиру, объект оценки — доля (п. 4 ФСО № 7). Уточните по выписке ЕГРН, что именно является предметом: при «комнате» — оценивается комната, при «доле» — доля. Оценку вы согласовываете с банком (п. 3 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ).

Влияет ли общая площадь квартиры на оценку комнаты

Площадь в оценке используется не «вообще», а как характеристика объекта оценки и как единица сравнения с аналогами. Законодатель разграничивает площадь самой комнаты и общую площадь квартиры.

1. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома. Информация о многоквартирном доме, входящих в его состав жилых помещениях, принадлежащих отдельным собственникам, нежилых помещениях и (или) машино-местах, являющихся неотъемлемой конструктивной частью многоквартирного дома, а также об имуществе, указанном в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса, характеризующая и индивидуализирующая такие помещения, машино-места и имущество, включается в электронный паспорт многоквартирного дома. Форма электронного паспорта многоквартирного дома, порядок его формирования и состав включаемой в него информации устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
   — ч. 5 ст. 15 ЖК РФ

В вашем случае это означает: общая площадь квартиры по ч. 5 ст. 15 ЖК РФ складывается из площади всех частей (сама комната плюс места вспомогательного использования — коридор, санузел, кухня, без балконов/лоджий). Площадь вашей комнаты — это отдельная характеристика, она прямо входит и в состав общей площади квартиры, но как самостоятельный объект оценки комната имеет свою площадь (выписка ЕГРН и техплан указывают её отдельно).

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки
— п. 8 ФСО № 7

Задание на оценку, формируемое банком, должно содержать состав объекта оценки, его характеристики и учитываемые права. Значит, банк обязан определить объект оценки (комнату) и указать её характеристики; общая площадь квартиры фигурирует в задании лишь как характеристика-носитель (место расположения комнаты в квартире, доля в общем имуществе), а не как самостоятельный предмет оценки.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость
— подп. «е» п. 22 ФСО № 7

Ценообразующим фактором при сравнительном подходе для комнаты является прежде всего площадь самой комнаты, местоположение и физические характеристики — оценщик подбирает аналоги именно по сегменту «комнаты», а не по общей площади квартиры. Общая площадь квартиры влияет на оценку косвенно: через долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры (она пропорциональна площади комнаты — п. 1 ст. 42 ЖК РФ) и через ликвидность/привлекательность объекта.

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. 3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. 4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. 5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. 6.
   — п. 1 ст. 42 ЖК РФ

Это разъясняет механику: доля в общем имуществе коммунальной квартиры считается от общей площади комнаты и следует судьбе права на комнату (её нельзя отчуждать отдельно). При оценке комнаты эта доля учитывается «в нагрузку» к комнате, усиливая или ослабляя её стоимость, но не превращает объект оценки в квартиру.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (В редакции федеральных законов от 30.12.2004 № 213-ФЗ; от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ) К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 216-ФЗ) К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Статья 131. Государственная регистрация недвижимости 1.
   — п. 1 ст. 130 ГК РФ

Комната — недвижимая вещь (помещение), её границы описаны в кадастровом порядке; это подтверждает, что объектом оценки и объектом права может быть именно помещение (комната) как таковое.

Вывод: общая площадь всей квартиры напрямую оценку комнаты не определяет — оценивается комната, её собственная площадь является ключевым ценообразующим фактором (подп. «е» п. 22 ФСО № 7). Общая площадь квартиры и площадь комнаты влияют косвенно: через долю в праве на общее имущество (п. 1 ст. 42 ЖК РФ), через расположение, ликвидность и подбор аналогов. Если оценщик механически переносит цену квадратного метра всей квартиры на комнату — это неверно: комната в коммунальной квартире стоит по иным аналогам. Задание на оценку формирует банк, и вы вправе требовать, чтобы объект оценки был описан как комната (п. 8 ФСО № 7).

Что делать, если оценку занизили или объект оценки определён неверно

Оценка, указанная в договоре, определяется по соглашению сторон, поэтому у вас есть механизм влияния, а не обязанность безоговорочно принять результат оценщика.

1. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении
   — п. 3 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ

Оценка предмета ипотеки устанавливается по соглашению залогодателя и залогодержателя. Это значит: если вас не устраивает заниженная стоимость, вы вправе не подписывать договор с этой оценкой и настаивать на пересмотре, предоставить своё заключение или заказать независимую оценку. Согласованная оценка фиксируется в договоре и определяет в том числе пределы кредита.

1. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости
   — п. 2 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ

Ипотека возникает на основании описания предмета в договоре и записи ЕГРН, поэтому если объект оценки в договоре описан как «доля в праве на квартиру», а не как «комната», это прямо влияет на оценку и на объём залога — на такое описание нужно обратить внимание до подписания.

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки
— п. 8 ФСО № 7

Задание на оценку, которое банк передаёт оценщику, должно содержать состав объекта оценки и его характеристики. Если в отчёте объект оценки определён неверно (например, оценена вся квартира вместо комнаты или применены несопоставимые аналоги), это нарушение стандарта, отчёт можно оспорить и потребовать исправления.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость
— подп. «е» п. 22 ФСО № 7

Стандарт требует, чтобы аналоги относились к тому же сегменту рынка и были сопоставимы по ценообразующим факторам. Для комнаты это аналоги-комнаты; подбор аналогов «квартира целиком» — методологическая ошибка, занижающая или искажающая стоимость.

Вывод: оценку можно и нужно оспаривать. Поскольку оценка определяется по соглашению с банком (п. 3 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ), вы вправе требовать корректного определения объекта оценки (комната) и сопоставимых аналогов (подп. «е» п. 22 ФСО № 7), а при несогласии — представить собственную независимую оценку или обратиться с претензией в банк и в саморегулируемую организацию оценщика, составившего отчёт. Если банк немотивированно откажет, спор рассматривается в суде по общим правилам (районный суд по месту нахождения банка или по вашему месту жительства — по вашему выбору в рамках защиты прав потребителя финансовых услуг). Окончательное значение оценки фиксируется в договоре об ипотеке и в записи ЕГРН.

Риски обращения взыскания на заложенную комнату

Поскольку кредит берётся под залог жилого помещения, важно понимать последствия неисполнения обязательства — они напрямую зависят от того, является ли комната вашим единственным жильём.

1. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры
   — п. 4 ст. 74 ФЗ № 102-ФЗ

Закон приравнивает ипотеку комнаты (части квартиры из изолированных комнат) к ипотеке квартиры. Значит, к ней применяются все правила об ипотеке жилья — включая право банка обратить взыскание и порядок реализации.

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Это ключевой момент: защита единственного жилья не действует, если помещение является предметом ипотеки. То есть если комната — ваше единственное жильё и вы заложили её по договору об ипотеке, банк вправе обратить на неё взыскание, и ссылка на ст. 446 ГПК РФ вас не защитит.

Вывод: при залоге комнаты как единственного жилья иммунитет единственного жилья (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ) не применяется — на заложенное жилое помещение может быть обращено взыскание (п. 4 ст. 74 ФЗ № 102-ФЗ). Это осознанный риск: закладывая комнату, вы фактически предоставляете банку право продать её при просрочке. Если комната не является единственным жильём или у вас есть иное пригодное жильё, риск тот же — взыскание возможно в судебном или внесудебном порядке. Если залогодателем выступает не сам заёмщик, а третье лицо, обязательство и риск сохраняются. При споре об обращении взыскания дело рассматривает районный суд (по месту нахождения предмета залога или залогодателя).

Сроки и исполнение залога комнаты (защитный порог, документы, реализация)

Оценка, согласованная в договоре, прямо влияет на последующие сроки и исполнение: от неё считается защитный «порог существенности» нарушения, при котором банк вправе обратить взыскание.

сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца
— п. 1 ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ

Для вас это означает: пока долг составляет менее 5% от оценки (согласованной в договоре) и просрочка меньше трёх месяцев, обращение взыскания на комнату невозможно. Поэтому завышенная оценка формально выгодна и вам (больше кредит под залог), и задаёт более высокий порог для банка на старте просрочки. Однако завышение оценки сверх рыночной при последующей реализации обернётся тем, что комната будет продана дешевле оценки, а разница может остаться вашим долгом — поэтому согласовывать оценку следует на рыночном уровне.

1. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости
   — п. 2 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ

Идентификация предмета в договоре через наименование, описание и запись ЕГРН — это то, что впоследствии определит, что именно будет реализовываться с торгов. Если в договоре предмет задан как «комната», реализовываться будет комната с долей в общем имуществе; если как «доля в праве» — доля. Документы (выписка ЕГРН с площадью комнаты и общей площадью квартиры, техплан, отчёт оценщика) — это доказательства, фиксирующие объект, его площадь и стоимость.

1. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома. Информация о многоквартирном доме, входящих в его состав жилых помещениях, принадлежащих отдельным собственникам, нежилых помещениях и (или) машино-местах, являющихся неотъемлемой конструктивной частью многоквартирного дома, а также об имуществе, указанном в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса, характеризующая и индивидуализирующая такие помещения, машино-места и имущество, включается в электронный паспорт многоквартирного дома. Форма электронного паспорта многоквартирного дома, порядок его формирования и состав включаемой в него информации устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
   — ч. 5 ст. 15 ЖК РФ

Общая площадь квартиры и площадь комнаты — документально подтверждаемые характеристики, которые оценщик обязан отразить в отчёте. При споре о корректности оценки именно эти данные (площадь комнаты против общей площади квартиры, вид объекта «комната» в ЕГРН) станут основным доказательством того, что объект оценки определён верно или неверно.

Вывод: оценка, зафиксированная в договоре об ипотеке, определяет и сроки защиты (пока долг < 5% оценки и просрочка < 3 месяцев — взыскание невозможно, п. 1 ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ), и исполнение (что и по какой цене будет продано с торгов). Ключевые доказательства корректной оценки — выписка ЕГРН с видом объекта («комната» или «доля»), площадь комнаты и общая площадь квартиры из техплана, отчёт оценщика с корректным объектом оценки. Согласовывайте оценку на реальном рыночном уровне: занижение уменьшает сумму кредита, а завышение — не защитит от убытка при последующей реализации. Исполнение залога происходит через продажу комнаты (с долей в общем имуществе) с публичных торгов в порядке гл. IX ФЗ № 102-ФЗ.