Может ли банк требовать включить свекровь в созаемщики по ипотеке умершего мужа, если квартира в долевой собственности с несовершеннолетней дочерью и долг платится без просрочек?

Перешло ли обязательство по ипотеке к Вам и дочери в силу закона (без «переоформления»)

Ключевой момент: никакого отдельного «переоформления» ипотеки на наследника закон не требует — переход обязанностей происходит автоматически в силу наследования, и банк обязан считаться с этим фактом, а не создавать из него предмет торга.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке
— п. 1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В силу этой нормы Вы и Ваша несовершеннолетняя дочь, получив квартиру в порядке наследования, автоматически «встали на место залогодателя» и несёте обязанности по договору об ипотеке — независимо от того, что Вы не были созаёмщиком, и без какого-либо дополнительного соглашения с банком.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
— п. 2 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Квартира оформлена в долевую (общую) собственность Вас и дочери, то есть предмет ипотеки поступил в общую собственность правопреемников — значит, Вы с дочерью являетесь солидарными залогодателями. Это означает, что банк уже защищён: залог сохранён, и обеспечительное обязательство исполняется.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. 3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Статья 39.
— абз. 2 п. 1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это же положение закрепляет важный предел: новый залогодатель может быть освобождён от обязанностей по договору об ипотеке только по соглашению с банком. Отсюда следует, что банк вправе не соглашаться освободить Вас от каких-то обязанностей, но не вправе требовать, чтобы Вы приняли на себя обязанности, которых у Вас и так нет, — включение «нужного» банку лица в договор не является условием действительности перехода залога.

Долг по кредиту при этом не прекратился смертью мужа и вошёл в состав наследства:

Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. 2. Обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.
— п. 1 ст. 418 ГК РФ

Обязательство по возврату кредита не относится к обязательствам, неразрывно связанным с личностью должника, поэтому оно не прекращается его смертью.

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
— п. 1 ст. 1175 ГК РФ

Как наследники, принявшие наследство, Вы и дочь отвечаете по долгу наследодателя солидарно, но каждый — только в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Это важно для торга с банком: Ваша личная ответственность ограничена стоимостью Вашей доли в квартире, и она никак не зависит от того, кто ещё подпишет договор.

Вывод: банк не вправе увязывать «переоформление» ипотеки с включением в договор конкретного лица — переход обязанностей к Вам и дочери уже состоялся в силу закона (п. 1, 2 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке»), залог сохранён и обеспечен, а Ваша ответственность ограничена стоимостью унаследованной доли (п. 1 ст. 1175 ГК РФ). Требование «либо свекровь, либо отказ» не основано на законе и является навязыванием банком дополнительного условия.

Вправе ли банк как сторона диктовать, кто станет созаёмщиком

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Из этой нормы следует, что изменение договора — вопрос соглашения, а не одностороннего диктата; банк не может ни обязать Вас принять в договор определённое лицо, ни Вы — обязать банк согласиться на свою кандидатуру. Понуждение к изменению договора допускается лишь по основаниям, предусмотренным законом.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

Законом установлен исчерпывающий перечень случаев, когда договор изменяется по требованию одной стороны через суд. Требование банка включить именно бывшую свекровь в силу одного лишь упоминания её имени в договоре о разделе наследственного имущества под такие случаи не подпадает: ни одна норма не связывает действительность перехода залога к наследникам с привлечением конкретного третьего лица в качестве созаёмщика.

Продажа дополнительных товаров (выполнение дополнительных работ, оказание дополнительных услуг) за отдельную плату осуществляется продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) исключительно с согласия потребителя. Потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя, владельца агрегатора) возврата уплаченной денежной суммы за проданные без его согласия дополнительные товары (выполненные дополнительные работы, оказанные дополнительные услуги). Запрещается навязывание потребителю дополнительных товаров (работ, услуг) за отдельную плату путем предложения потребителю до заключения договора о приобретении основных товаров (работ, услуг) приобрести дополнительные товары (работы, услуги) или заключить иные договоры, приобретение или заключение которых обусловливается обязательностью при приобретении основных товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено законом. Потребитель вправе отказаться от оплаты навязанных дополнительных товаров (работ, услуг), а если они оплачены, вправе потребовать от продавца (исполнителя, владельца агрегатора) возврата уплаченной денежной суммы. Требование потребителя о возврате уплаченной за навязанные дополнительные товары (работы, услуги) или приобретенные без его согласия дополнительные товары (выполненные дополнительные работы, оказанные дополнительные услуги) денежной суммы подлежит удовлетворению в течение трех дней со дня предъявления указанного требования.
— ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 3

В потребительском аспекте навязывание дополнительных услуг либо дополнительных условий, обусловливающих основное правоотношение, запрещено; потребитель вправе отказаться от навязанного. Включение в договор третьего лица без Вашего на то согласия — это навязывание, от которого Вы вправе отказаться.

Вывод: Вы правомерно отказались включать свекровь в договор законодательных оснований обязывать Вас к этому у банка нет — ни нормы, ни условия о принудительном изменении договора не установлено. Отказ банка юридически означает лишь недостижение соглашения об изменении договора и не затрагивает уже состоявшийся в силу закона переход обязанностей к Вам (п. 1, 2 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке»).

Если свекровь фактически приняла наследство (вошла в договор о разделе наследственного имущества как собственник доли) — она как наследник отвечает по долгу в пределах своей доли (п. 1 ст. 1175 ГК РФ), но это не создаёт для Вас обязанности делать её созаёмщиком. Если свекровь наследство не принимала — её упоминание в соглашении о разделе наследства не делает её обязанной по кредиту и не даёт банку права требовать её участия в договоре.

Право знать состояние долга и вернуть кредит досрочно

Заемщик имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму полученного потребительского кредита (займа) или ее часть, уведомив об этом кредитора способом, установленным договором потребительского кредита (займа), не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором потребительского кредита (займа). 5. В договоре потребительского кредита (займа) в случае частичного досрочного возврата потребительского кредита (займа) может быть установлено требование о досрочном возврате части потребительского кредита (займа) только в день совершения очередного платежа по договору потребительского кредита (займа) в соответствии с графиком платежей по договору потребительского кредита (займа), но не более тридцати календарных дней со дня уведомления кредитора о таком возврате с уплатой процентов за фактический срок кредитования. 6. В случае досрочного возврата всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части заемщик обязан уплатить кредитору проценты по договору потребительского кредита (займа) на возвращаемую сумму потребительского кредита (займа) включительно до дня фактического возврата соответствующей суммы потребительского кредита (займа) или ее части. 7.
— ч. 11 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ

Вы вправе в любой момент досрочно вернуть как часть, так и всю сумму кредита, уведомив банк способом, установленным договором (по умолчанию — не менее чем за 30 дней, если договором не установлен более короткий срок). Это даёт Вам рычаг: полностью рассчитавшись, Вы закрываете вопрос с ипотекой независимо от согласия банка на изменение состава сторон.

С банковского счета (банковских счетов) заемщика может осуществляться списание денежных средств в счет погашения задолженности заемщика по договору потребительского кредита (займа) в случае предоставления заемщиком кредитной организации, в которой у него открыт банковский счет (банковские счета), распоряжения о периодическом переводе денежных средств либо заранее данного акцепта на списание денежных средств с банковского счета (банковских счетов) заемщика, за исключением случая, предусмотренного частью 22 2 настоящей статьи. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 444-ФЗ) 22 2 . С банковского счета (банковских счетов) заемщика не может осуществляться списание денежных средств, относящихся к видам доходов, предусмотренных частью 1 статьи 101 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и имеющих характер единовременных выплат, в счет погашения задолженности по договору потребительского кредита (займа) без получения кредитной организацией, в которой у заемщика открыт банковский счет (банковские счета), дополнительного согласия заемщика на списание таких денежных средств отдельно по каждому случаю поступления таких денежных средств на банковский счет (банковские счета) заемщика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 444-ФЗ) 22 3 .
— ч. 22 ст. 5 ФЗ № 353-ФЗ

Погашение производится со счёта заёмщика при наличии распоряжения о периодическом переводе либо заранее данного акцепта. Отсутствие у Вас видимости списаний на законность Ваших платежей как наследника не влияет; но для контроля Вы вправе письменно запросить у банка сведения об остатке долга, начисленных процентах и текущем графике — банк обязан предоставлять заёмщику и его правопреемнику информацию о состоянии обязательства.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны
— ст. 451 ГК РФ, п. 1

Если соглашение с банком не достигнуто, существенное изменение обстоятельств (смерть заёмщика, переход квартиры к наследникам) может служить основанием для изменения договора через суд при одновременном соблюдении всех условий п. 2 ст. 451 ГК РФ, а изменение по суду допускается в исключительных случаях.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 11. Судебная защита гражданских прав 1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией. (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 177-ФЗ) 2. Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 12. Способы защиты гражданских прав Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения;
— п. 5 ст. 10 ГК РФ

Добросовестность сторон презюмируется, а защита прав осуществляется как в суде, так и в предусмотренных законом административных процедурах (ст. 11, 12 ГК РФ). Банк, настаивая на избыточном условии, не может ссылаться на формальности, если фактически препятствует Вам реализовать права наследника-залогодателя.

Вывод: Вы не обязаны соглашаться на включение свекрови и вправе: (1) письменно потребовать от банка сведения об остатке долга и графике платежей; (2) в любой момент досрочно погасить кредит; (3) при отказе банка урегулировать по Вашим условиям — инициировать изменение/расторжение договора через суд (ст. 451 ГК РФ). При исправном обслуживании долга банк не вправе ни ухудшать Ваше положение, ни препятствовать реализации Вами прав правопреемника.

Денежные последствия: убытки и проценты при неправомерных действиях банка

Если банк неправомерно удерживает причитающиеся Вам денежные средства, уклоняется от их возврата либо неосновательно сберегает их за Ваш счёт (например, получает проценты, которых не должен был), на эти суммы начисляются проценты:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Кроме того:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

Предполагая, что банк без надлежащего основания получает от Вас платежи при нераскрытом остатке долга, Вы можете потребовать перерасчёта и возврата излишне уплаченного как неосновательного обогащения, а при неправомерном удержании Ваших средств — также проценты по ст. 395 ГК РФ на удержанную сумму.

Вывод: излишне уплаченные либо неправомерно удержанные банком суммы взыскиваются как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) с начислением процентов за пользование чужими деньгами (ст. 395 ГК РФ); если действия банка квалифицированы как нарушение прав потребителя финансовой услуги, дополнительно применяются меры Закона о защите прав потребителей. Требования заявляются письменной претензией, а при отказе — в суд.

Альтернативные варианты действий и их правовые последствия

Свобода договора позволяет Вам выбрать любой из путей, не подчиняясь ультиматуму банка.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Из этой нормы прямо следует, что банк не вправе понудить Вас ни к включению свекрови, ни к какому-либо иному изменению договора: любой вариант Вы избираете своей волей. Отсюда рабочая развилка:

Вариант 1 — оставить договор как есть и продолжать платить. Переход обязанностей к Вам и дочери уже произошёл в силу закона (п. 1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке»), залог сохранён, долг погашается. Этот вариант законен и не создаёт для Вас риска утраты квартиры, поскольку просрочки нет. Его минус — непрозрачность расчётов; его закрывает письменное требование о предоставлении сведений об остатке долга и графике.

Вариант 2 — настаивать на включении другого, платёжеспособного созаёмщика. Поскольку изменение договора возможно лишь по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), банк вправе не согласиться с Вашей кандидатурой; но и навязать свою не вправе (п. 1 ст. 421 ГК РФ, ст. 16 ЗоЗПП).

Вариант 3 — досрочно погасить кредит. Наиболее надёжный выход: Вы вправе вернуть всю сумму в любой момент (ч. 11 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ), после чего обременение снимается и вопрос о созаёмщике исчезает.

Вариант 4 — перевод долга на другое лицо или рефинансирование. Перевод долга требует согласия кредитора, а при ипотеке дополнительно затрагивает залогодержателя; без согласия банка он невозможен. Это не способ обойти отказ, а самостоятельная договорная процедура.

Вывод: законного принуждения к варианту банка нет. Оптимальны: (1) письменное требование о раскрытии состояния долга и о переоформлении без навязанного созаёмщика; (2) при отказе — досрочное погашение (Ваше безусловное право) либо судебное урегулирование (ст. 451 ГК РФ, ст. 11 ГК РФ). Перевод долга/рефинансирование — только по соглашению с банком.

Риски при продолжении платежей и гарантии против обращения взыскания на квартиру

Поскольку Вы платите без просрочек и даже с опережением графика, основания для обращения взыскания на квартиру отсутствуют:

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
— ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», п. 1

Специальное правило для обязательств, исполняемых периодическими платежами (а именно такова Ваша ипотека):

обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
— п. 5 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»

Ваш случай прямо подпадает под гарантию: долг исправно обслуживается, систематической (более трёх раз за год) просрочки нет, а сама по себе позиция банка по включению созаёмщика не образует нарушения обязательства с Вашей стороны. Поэтому внесудебное или судебное обращение взыскания на квартиру из-за отказа включить свекровь в договор законом не допускается.

Вывод: при исправном внесении платежей (просрочка отсутствует либо не превышает трёх случаев за 12 месяцев и сумма неисполненного менее 5% стоимости предмета ипотеки) обращение взыскания на квартиру не допускается (ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»). Отказ банка изменить договор сам по себе не даёт ему права ни требовать досрочного возврата, ни обращать взыскание на квартиру.