Банк может поднять ставку выше указанной в нотариальном согласии супруги: риски отказа в ипотеке и что делать

Юридическая сила согласия супруги и что означает указанная в нём ставка 13%

Согласие супруги здесь требуется потому, что заключение кредитного договора, обеспеченного ипотекой покупаемой квартиры, — это сделка, для которой обязательна государственная регистрация (ипотека квартиры), а приобретаемое в браке жильё становится общим имуществом супругов.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Таким образом, нотариальное согласие супруги — не «справка для банка», а юридическая граница полномочий заёмщика. Оно фиксирует, на какую именно сделку супруга согласна, и это прямо вытекает из общих требований к согласию на сделку:

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие. 4. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 157.1 ГК РФ

Ключевой правовой смысл: если в согласии зафиксирована ставка 13%, то эта цифра стала частью определения предмета сделки, на которую дано согласие. Согласие на кредит под 11,9% (ставку ниже указанной) охватывается согласием «до 13%» — это не проблема. Напротив, повышение ставки выше 13% выводит сделку за пределы полученного согласия: супруга согласилась лишь на кредитные условия не хуже (не дороже) тех, что указаны в документе.

Отсюда и ответ на тревогу клиента: само по себе расхождение «одобрили 11,9%, в согласии 13%» не создаёт дефекта — «запас» в пользу банка несущественен, пока фактическая ставка не превышает 13%. Опасность возникает только при выходе за этот предел.

Последствия выхода за пределы согласия описаны в ст. 173.1 ГК РФ:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия
— п. 2, 3 ст. 173.1 ГК РФ

Вывод по вопросу: согласие супруги с указанной ставкой 13% действует как верхняя граница условий кредита. Кредит под 11,9% находится в пределах согласия и юридически безупречен; сделка на ставке выше 13% совершается «без необходимого согласия» и может быть оспорена супругой (признана недействительной с возвратом сторон в первоначальное положение — возврат кредита, снятие обременения).

Может ли это согласие стать причиной отказа банка в ипотеке

Само согласие с цифрой 13% основанием для отказа банка не является — оно валидно и полностью покрывает одобренные 11,9%. Банк не вправе отказать лишь потому, что в согласии указана сумма/ставка, отличная от одобренной (если фактическая ставка в её пределах).

Важно разграничить два периода — до и после подписания договора.

До заключения договора банк не связан «предварительным одобрением», поскольку одобрение — не оферта и не договор: кредитный договор консенсуальный и заключается подписанием индивидуальных условий, где и фиксируется ставка.

Индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа) согласовываются кредитором и заемщиком индивидуально и включают в себя следующие условия: 1) сумма потребительского кредита (займа) или лимит кредитования и порядок его изменения; 2) срок действия договора потребительского кредита (займа) и срок возврата потребительского кредита (займа); 3) валюта, в которой предоставляется потребительский кредит (заем); 4) процентная ставка в процентах годовых, а при применении переменной процентной ставки - порядок ее определения, соответствующий требованиям настоящего Федерального закона, ее значение на дату предоставления заемщику индивидуальных условий; (В редакции Федерального закона от 05.12.2017 № 378-ФЗ) 5) информация об определении курса иностранной валюты в случае, если валюта, в которой осуществляется перевод денежных средств кредитором третьему лицу, указанному заемщиком при предоставлении потребительского кредита (займа), отличается от валюты, в которой предоставлен потребительский кредит (заем); 5 1 ) указание на изменение суммы расходов заемщика при увеличении используемой в договоре потребительского кредита (займа) переменной процентной ставки потребительского кредита (займа) на один процентный пункт, начиная со второго очередного платежа, на ближайшую дату после предполагаемой даты заключения договора потребительского кредита (займа);
— п. 9 ч. 9 ст. 5 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Ставка устанавливается именно в индивидуальных условиях, а не в письме об одобрении. Если банк на подписании предлагает ставку выше 13% — это уже не то, на что давала согласие супруга, и банк, как профессиональный кредитор, заинтересован не принимать сделку за пределами согласия (иначе ипотека оспорима). Поэтому на практике банк в такой ситуации, как правило, требует переоформить согласие на новую ставку, а не «отказывает из-за документа».

После заключения договора повысить гражданину-заёмщику ставку в одностороннем порядке банк не вправе:

По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 15.02.2010 № 11-ФЗ) Кредитная организация - владелец банкомата обязана информировать держателя платежной карты до момента осуществления им расчетов с использованием платежной карты, передачи им распоряжений кредитной организации об осуществлении расчетов по его банковским счетам с использованием банкоматов, принадлежащих этой кредитной организации, предупреждающей надписью, отражаемой на экране банкомата, о размере комиссионного вознаграждения, установленного кредитной организацией - владельцем банкомата и взимаемого ею за совершение указанных операций в дополнение к вознаграждению, установленному договором между кредитной организацией, осуществившей выпуск платежной карты, и держателем этой карты, либо об отсутствии такого вознаграждения, а также отражать по итогам этих операций информацию о комиссионном вознаграждении кредитной организации - владельца банкомата в случае взимания такого вознаграждения на чеке банкомата либо об отсутствии такого вознаграждения.
— ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности»

Равно как ставка и вовсе устанавливается только по соглашению сторон, а не односторонне банком:

Процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, в том числе определение величины процентной ставки по кредиту в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 15.02.2010 № 11-ФЗ) Одновременно с начислением процентов договором банковского вклада (депозита) в иностранной валюте, по которому вкладчиком является юридическое лицо, может быть предусмотрено взимание кредитной организацией комиссионного вознаграждения, подлежащего списанию со счета, на который внесен вклад. Размер указанного комиссионного вознаграждения может превышать размер процентов на сумму вклада, выплачиваемых кредитной организацией по такому договору банковского вклада (депозита). (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 292-ФЗ) Кредитная организация не имеет права взимать комиссионное вознаграждение за перечисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги, пеней за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги физическими лицами, которые нуждаются в социальной поддержке и перечень категорий которых устанавливается Правительством Российской Федерации.
— ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности»

Вывод по вопросу: на стадии оформления (до подписания индивидуальных условий) расхождение «11,9% vs 13%» не даёт банку законного основания для отказа. Если же на сделке банк объявляет ставку выше 13%, согласие перестаёт покрывать сделку — и тогда это не «отказ из-за согласия», а несовпадение условий; в этом случае правильное действие — не подписывать ИУ и оформить новое согласие супруги на фактическую ставку (либо добиваться от банка письменного подтверждения ставки ≤13%).

Что делать, если банк повышает ставку выше 13% или отказывает

Пока кредитный договор не заключён, заёмщик свободен как отказаться от получения кредита, так и не соглашаться на изменённые условия; симметрично и банк вправе отказать, но только при наличии оправдывающих обстоятельств.

Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. 2. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором. 3. В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита (статья 814) кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.
— ст. 821 ГК РФ, п. 1

То есть: не подписывайте индивидуальные условия, если ставку подняли выше той, на которую дано согласие супруги. Подписание ИУ с большей ставкой создаст оспоримую сделку (риск для вас и для банка) и приведёт к тому, что супруга сможет в течение года потребовать признания сделки недействительной по ст. 173.1 ГК РФ.

Практические шаги, если на сделке ставку подняли выше 13%:

1. Зафиксировать письменно (письмо/запрос в банк) предложенную ставку или получить проект индивидуальных условий с новой цифрой.
2. Не подписывать сделку; попросить банк либо зафиксировать ставку ≤13%, либо выдать новые индивидуальные условия.
3. Переоформить нотариальное согласие супруги на фактическую (новую) ставку — согласие даётся свободно и без ограничения срока, новый документ просто заменит прежний (прежний можно отозвать либо оформить новое согласие на более высокую ставку, которое поглощает ранее указанную верхнюю границу).
4. Если договор с продавцом уже заключён и в нём условие об оплате кредитными средствами, а банк отказывает, — проверить условия ДКП о возврате аванса/задатка: при отказе в кредите по независящим от покупателя причинам аванс, как правило, возвращается; риск потери задатка регулируется договором.

Дополнительно к кредитному договору ипотека возникает только с момента её государственной регистрации, поэтому до регистрации стороны сделки ещё в пределах «этапа оформления» и могут исправить условия:

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
— п. 7 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Вывод по вопросу: в случае повышения ставки выше 13% — не подписывать ИУ, переоформить согласие супруги на новую ставку и переподписать индивидуальные условия; если же банк отказывает без законного основания (обстоятельств, очевидно свидетельствующих о невозврате) — требовать письменный мотивированный отказ и обращаться с жалобой в банк (через его внутреннюю службу), затем в Банк России (интернет-приёмная) и Роспотребнадзор как к органу по защите прав потребителей финансовых услуг, а при споре — в суд общей юрисдикции по месту нахождения банка/жительства потребителя. Практически целесообразнее параллельно подать заявку в другой банк и взять у него свои индивидуальные условия, поскольку первоначальный банк «до подписания» обязать выдать кредит нельзя.

Куда идти и что делать дальше: повторная заявка, другой банк или переоформление согласия

Конкретный маршрут зависит от того, что произошло, — разберём развилки.

Если ставку повышают, но в пределах 13% (например, до 12,5%). Согласие супруги такое повышение покрывает (верхняя граница 13% не нарушена), согласие переделывать не нужно — можно подписывать ИУ на уточнённой ставке.

Если ставку повышают выше 13%. Основа для пересмотра — не согласие «с цифрой», а то, что новая ставка выходит за его пределы. Действие: переоформить согласие на новую ставку (супруга снова идёт к нотариусу) либо, если банк готов, — получить ИУ с ставкой ≤13%. Прежнее согласие при этом сохраняет силу для сделки до 13%; новое согласие просто расширяет границы.

Если банк отказывает в выдаче кредита после одобрения. Технически «одобрение» до подписания кредитного договора не порождает обязанности банка выдать деньги — оно не является офертой, а заявка рассматривается заново. Поэтому:

• запросить у банка письменный мотивированный отказ;
• проверить свою кредитную историю — банк не вправе «портить» её фактом отказа, но сам факт запроса (анкета) в ней отражается;
• подать заявку в другой банк и получить от него индивидуальные условия — это самый рабочий путь при ипотеке, так как понудить первый банк к выдаче кредита до заключения договора нельзя.

Если вы уже подписали договор, а банк потом пытается поднять ставку. Для заёмщика-гражданина это прямо запрещено (см. > По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 15.02.2010 № 11-ФЗ) Кредитная организация - владелец банкомата обязана информировать держателя платежной карты до момента осуществления им расчетов с использованием платежной карты, передачи им распоряжений кредитной организации об осуществлении расчетов по его банковским счетам с использованием банкоматов, принадлежащих этой кредитной организации, предупреждающей надписью, отражаемой на экране банкомата, о размере комиссионного вознаграждения, установленного кредитной организацией - владельцем банкомата и взимаемого ею за совершение указанных операций в дополнение к вознаграждению, установленному договором между кредитной организацией, осуществившей выпуск платежной карты, и держателем этой карты, либо об отсутствии такого вознаграждения, а также отражать по итогам этих операций информацию о комиссионном вознаграждении кредитной организации - владельца банкомата в случае взимания такого вознаграждения на чеке банкомата либо об отсутствии такого вознаграждения.

— ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности»), и банк вправе увеличить проценты только в случаях, предусмотренных федеральным законом (например, при неисполнении обязанности по страхованию предмета ипотеки, если это условие договора). Требуйте письменное обоснование и оспаривайте такое повышение через претензию в банк, затем через Банк России и суд.

По вопросу «переделывать ли согласие, чтобы не отказали»: переделывать согласие не требуется до тех пор, пока фактическая ставка ≤13%. Если банк на подписании называет ставку выше — переоформление согласия на новую ставку устраняет риск полностью и снимает формальный повод для затягивания сделки.

Вывод по вопросу: порядок действий — сначала зафиксировать фактические условия банка на подписании; при ставке ≤13% подписывать и согласие не трогать; при ставке >13% — переоформить согласие на новую ставку и переподписать ИУ; при отказе банка — письменный мотивированный отказ, проверка кредитной истории, заявка в другой банк, а при нарушении прав потребителя — претензия, Банк России, Роспотребнадзор, суд общей юрисдикции.