Имеет ли право банк при оценке ипотечной квартиры предлагать другие варианты жилья вместо выбранного

Вправе ли банк оценивать залоговую квартиру и на чём основана эта оценка

Оценка предмета ипотеки — обязательный элемент ипотечных отношений: без оценки стоимости залога договор об ипотеке не может считаться согласованным, поскольку оценка прямо названа существенным условием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 1 1 . Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости .
— п. 1 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Для клиента это означает: банк не «лезет» в чужую сферу, а реализует обязательную процедуру — стоимость квартиры должна быть определена и зафиксирована в денежном выражении в договоре об ипотеке. Требование банка провести оценку и его интерес к характеристикам объекта (площадь, дом, ликвидность, ликвидность локации) — законны, поскольку от оценки зависит размер кредита (соотношение «сумма кредита / стоимость залога»).

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ) В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ) 4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. 6.
— п. 3 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ключевой вывод из этой нормы: оценка определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, то есть итоговая цифра — результат договорённости сторон, а не одностороннего усмотрения банка. Если банк занижает стоимость вашей квартиры, вы вправе не соглашаться с такой оценкой и настаивать на своей (в том числе на отчёте независимого оценщика). Но и обратного права — требовать, чтобы банк непременно принял вашу квартиру как залог, — закон не даёт: соглашение о стоимости предполагает согласие обеих сторон.

Специального запрета для банка интересоваться объектом, обсуждать его недостатки и предлагать альтернативы в законе нет: это переговоры о существенных условиях будущей сделки, а не вмешательство в права клиента.

Вывод: да, банк вправе проводить оценку квартиры, передаваемой в ипотеку, и обсуждать её достоинства и недостатки — это вытекает из обязательности оценки предмета ипотеки и из того, что оценка определяется соглашением залогодателя и залогодержателя. Обсуждение объекта и даже критические замечания сотрудника банка сами по себе правомерны.

Кто именно проводит оценку: банк или независимый оценщик

Оценка как профессиональная деятельность регуляруется отдельным законом: она проводится на основании договора, заключённого заказчиком с оценщиком (либо с юридическим лицом, где оценщик работает), а итогом является отчёт установленного содержания.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. (В редакции Федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ) Часть. (Утратила силу - Федеральный закон от 27.07.2006 № 157-ФЗ) В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
— ст. 9 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Отсюда важное различие для клиента: если осмотр делает штатный сотрудник банка — он не «оценщик» в смысле этого закона, его суждения о квартире носят характер мнения кредитного эксперта о залоговой привлекательности (и не являются отчётом об оценке). Если привлекался оценщик по договору, его выводы должны быть оформлены отчётом, который не может допускать неоднозначного толкования.

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
— ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Спор о величине стоимости предмета ипотеки при ипотечном кредитовании физлиц — прямо названное в законе основание для обязательного проведения оценки, но только «в случае возникновения спора». То есть пока спора о стоимости нет, никакой обязательной процедуры «переоценки по требованию клиента» не запускается; если вы не согласны с оценкой банка — это и есть спор о стоимости, разрешаемый через оценку (в том числе судебную) .

Вывод: оценку в строгом смысле проводит оценщик по договору, а сотрудник банка оценивает объект как кредитный риск и вправе высказывать по нему замечания. Если вы не согласны с оценкой — заявляйте спор о величине стоимости предмета ипотеки; именно в этом случае закон прямо предусматривает проведение оценки.

Где граница: безобидная рекомендация или навязывание другого объекта/услуги

Свобода договора — общее правило: никто не может быть понуждён к заключению договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— ст. 421 ГК РФ, п. 1

Значит, предложение сотрудника банка посмотреть другие квартиры само по себе не является нарушением: банк вправе предложить, клиент вправе отказаться. Нарушением будет иное — когда выбор «другой квартиры» (или услуг партнёрского агентства/застройщика) превращается в условие выдачи кредита.

условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; 6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки; 10) условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества; 11) условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом; 12) условия, которые устанавливают для потребителя обязанность по доказыванию определенных обстоятельств, бремя доказывания которых законом не возложено на потребителя;
— п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Ключевой критерий в вашей ситуации — не сам факт предложения, а наличие связи «откажетесь от нашего варианта — кредита не будет». Такая связка запрещена: условия, обусловливающие приобретение одних услуг обязательным приобретением иных, ничтожны. Продавец (банк как исполнитель финансовой услуги) не вправе отказать в заключении договора по причине отказа потребителя от иных товаров, работ, услуг.

Продавец (исполнитель, владелец агрегатора) не вправе отказывать в заключении, исполнении договора, направленного на приобретение одних товаров (работ, услуг), по причине отказа потребителя в приобретении иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) в полном объеме.
— п. 3 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Практика Верховного Суда прямо квалифицирует фактическое обусловливание выдачи кредита приобретением другой услуги как злоупотребление свободой договора:

Включение в кредитный договор условия об обязанности заѐмщика застраховать свою жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Например, решением суда исковые требования заѐмщика к банку о признании недействительным условия кредитного договора, которое обусловливало получение заѐмщиком кредита необходимостью обязательного приобретения другой услуги – страхования жизни и здоровья заѐмщика, были удовлетворены. Своѐ решение суд мотивировал тем, что, поскольку кредитные договоры заключаются гражданами с банками в потребительских целях, данные правоотношения между ними именуются потребительскими и регулируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», пункт 2 статьи 16 которого запрещает обусловливать предоставление одних услуг обязательным предоставлением других услуг. Данный запрет призван ограничить свободу договора в пользу экономически слабой стороны – гражданина – и направлен на реализацию принципа равенства сторон. При этом указанный запрет является императивным, поскольку не сопровождается оговоркой «если иное не предусмотрено договором». Следовательно, его нарушение в виде обязательности заключения договора страхования, которым банк обусловил выдачу кредита, влечѐт за собой ничтожность данной части договора (статья 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», статья 168 ГК РФ). Кроме того, в силу прямого указания пункта 2 статьи 935 ГК РФ личное страхование жизни или здоровья является добровольным и не может никем быть возложено на гражданина в качестве обязательства, обусловливающего предоставление ему другой самостоятельной услуги. При разрешении данного спора суд установил, что у заѐмщика не было возможности заключить кредитный договор без данного условия, так как доказательством того, что предоставление банком услуги по ипотечному кредитованию обусловлено предоставлением другой услуги (страхование жизни и здоровья), являются положения пунктов кредитного договора, в соответствии с которыми при неисполнении или ненадлежащем исполнении заѐмщиком обязательств относительно заключения договора личного страхования кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательства. В рассматриваемом случае включение банком в кредитный договор обязанности заѐмщика застраховать свою жизнь и здоровье фактически является условием 21 получения кредита, без исполнения которого заѐмщик не приобретѐт право на получение необходимых ему денежных средств. Такие действия являются злоупотреблением свободой договора в форме навязывания контрагенту несправедливых условий договора
— п. 4.1 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.05.2013

Применительно к вашим фактам: если банк говорит «квартира не подходит, берите у нашего партнёра, иначе кредит не одобрим» — это навязывание, и соответствующее условие ничтожно, а убытки возмещаются. Если же сотрудник просто высказал профессиональное мнение («объект низколиквиден, ставка/сумма будут хуже») — это допустимое консультирование в рамках преддоговорных переговоров.

Отдельно — про информацию о причинах и про платность подбора:

Запрещается навязывание потребителю дополнительных товаров (работ, услуг) за отдельную плату путем предложения потребителю до заключения договора о приобретении основных товаров (работ, услуг) приобрести дополнительные товары (работы, услуги) или заключить иные договоры, приобретение или заключение которых обусловливается обязательностью при приобретении основных товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено законом. Потребитель вправе отказаться от оплаты навязанных дополнительных товаров (работ, услуг), а если они оплачены, вправе потребовать от продавца (исполнителя, владельца агрегатора) возврата уплаченной денежной суммы. Требование потребителя о возврате уплаченной за навязанные дополнительные товары (работы, услуги) или приобретенные без его согласия дополнительные товары (выполненные дополнительные работы, оказанные дополнительные услуги) денежной суммы подлежит удовлетворению в течение трех дней со дня предъявления указанного требования. Согласие потребителя на приобретение дополнительных товаров (выполнение дополнительных работ, оказание дополнительных услуг) за плату оформляется продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) в письменной форме, если иное не предусмотрено законом. Обязанность доказать наличие такого согласия или обстоятельства, в силу которого такое согласие не требуется, возлагается на продавца (исполнителя, владельца агрегатора).
— абз. 3 пп. 5 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Поскольку бремя доказывания согласия потребителя на дополнительные платные услуги (подбор квартиры, «сервис одобрения») возложено на банк, любая платная услуга подбора должна быть оформлена письменным согласием; без него вы вправе отказаться от оплаты и потребовать возврата уплаченного, а требование о возврате подлежит удовлетворению в течение трёх дней.

Дополнительно действует общий запрет недобросовестного осуществления прав и извлечения преимущества из недобросовестного поведения:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Если предложение «других вариантов» продиктовано комиссионным интересом банка (агентское вознаграждение от застройщика/агентства), а не качеством залога, это признак недобросовестного поведения, и при отказе от такой «услуги» банк не вправе ухудшить вам условия.

Вывод: банк вправе предлагать другие квартиры и высказывать мнение о вашем объекте, но не вправе ставить одобрение кредита в зависимость от покупки «своего» варианта или от оплаты услуг подбора. Условие, обусловливающее кредит приобретением иной услуги/объекта, ничтожно; платная услуга без вашего письменного согласия оплате не подлежит (возврат — в течение трёх дней по требованию).

Если банк откажет в кредите под этот объект — правомерно ли это и что делать с расходами

До заключения кредитного договора банк не обязан выдавать кредит: отношения на стадии заявки — преддоговорные.

Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. 2. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором. 3. В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита (статья 814) кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору. Статья 821 1 . Требование кредитора о досрочном возврате кредита Кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) § 3. Товарный и коммерческий кредит
— п. 1 ст. 821 ГК РФ

Важная оговорка: п. 1 ст. 821 ГК РФ, регулирующий отказ кредитора, применяется к ситуации, когда кредитный договор уже заключён. Если вы пока только на стадии заявки и оценки — банк вообще не связан обязательством выдать кредит, отказ в одобрении объекта или заёмщика сам по себе правомерен и обжалованию как «нарушение права на кредит» не подлежит. Если же договор подписан и банк отказывается выдать средства — применяется ст. 821 ГК РФ, и основанием отказа могут быть лишь обстоятельства, очевидно свидетельствующие о невозврате суммы.

Одновременно сохраняется запрет отказывать в заключении договора из-за отказа потребителя от «иных» товаров/услуг, с полным возмещением убытков:

Продавец (исполнитель, владелец агрегатора) не вправе отказывать в заключении, исполнении договора, направленного на приобретение одних товаров (работ, услуг), по причине отказа потребителя в приобретении иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) в полном объеме.
— п. 3 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Применительно к расходам: если вы уже оплатили оценку квартиры (услугу оценщика по договору, заключённому вами или банком в вашу пользу), а кредит не выдан, вернуть эту плату как «убытки от отказа в кредите» можно только доказав, что отказ вызван неправомерной причиной — например, отказом купить квартиру у партнёра банка. Это прямо следует из приведённой нормы: возмещаются убытки, причинённые нарушением права на свободный выбор. При обычном кредитном риске (банк не устроил объект или доходы) расходы на оценку остаются на заёмщике.

Вывод: до подписания кредитного договора отказ банка от вашего объекта правомерен и не оспаривается; противоправным он становится, если мотив отказа — ваш отказ от «партнёрской» квартиры или платных услуг (тогда убытки, включая расходы на оценку, возмещаются в полном объёме). После подписания договора действует ст. 821 ГК РФ с ограниченными основаниями отказа.

Как защищаться и куда обращаться: доказательства, жалобы, суд

С учётом изложенного защита строится на доказывании связки «кредит ↔ покупка иного объекта/услуги». Ключевые доказательства: текст заявки/анкеты и кредитного договора, переписка (в т.ч. в приложении банка), аудиозапись разговора с сотрудником, документы об оплате услуг подбора или оценки, рекламные материалы банка о партнёрских объектах.

Требование о возврате денег за навязанные услуги заявляется банку письменно (претензия), срок удовлетворения — три дня со дня предъявления требования; убытки по ст. 16 Закона о защите прав потребителей возмещаются в полном объёме:

Запрещается навязывание потребителю дополнительных товаров (работ, услуг) за отдельную плату путем предложения потребителю до заключения договора о приобретении основных товаров (работ, услуг) приобрести дополнительные товары (работы, услуги) или заключить иные договоры, приобретение или заключение которых обусловливается обязательностью при приобретении основных товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено законом. Потребитель вправе отказаться от оплаты навязанных дополнительных товаров (работ, услуг), а если они оплачены, вправе потребовать от продавца (исполнителя, владельца агрегатора) возврата уплаченной денежной суммы. Требование потребителя о возврате уплаченной за навязанные дополнительные товары (работы, услуги) или приобретенные без его согласия дополнительные товары (выполненные дополнительные работы, оказанные дополнительные услуги) денежной суммы подлежит удовлетворению в течение трех дней со дня предъявления указанного требования. Согласие потребителя на приобретение дополнительных товаров (выполнение дополнительных работ, оказание дополнительных услуг) за плату оформляется продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) в письменной форме, если иное не предусмотрено законом. Обязанность доказать наличие такого согласия или обстоятельства, в силу которого такое согласие не требуется, возлагается на продавца (исполнителя, владельца агрегатора).
— абз. 3 пп. 5 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Если банк не реагирует — спор потребителя с финансовой организацией по денежным требованиям рассматривается в порядке, установленном законом о финансовом уполномоченном (обязательный досудебный порядок для таких споров), а затем — в суде. Иски о защите прав потребителей предъявляются по выбору потребителя (в том числе по своему месту жительства); при цене иска до 100 000 руб. дело подсудно мировому судье, свыше — районному суду. Жалоба на действия сотрудника (недобросовестное навязывание, сокрытие информации о причинах) подаётся также в Банк России и Роспотребнадзор.

Вывод: фиксируйте все предложения «других вариантов» в письменном виде и не подписывайте согласий на платные услуги подбора; при связке «кредит — только с нашим объектом» направляйте претензию банку (3 дня на возврат), затем обращение финансовому уполномоченному и иск в суд по своему месту жительства (до 100 000 руб. — мировой судья, свыше — районный суд); параллельно возможны жалобы в Банк России и Роспотребнадзор.

Возмещение расходов на оценку и убытков при невыдаче кредита

Право требовать полного возмещения убытков — универсальная мера защиты нарушенного права:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1–2 ст. 15 ГК РФ

Расходы на оплату услуг оценщика, понесённые вами для подготовки сделки, — это реальный ущерб в смысле ст. 15 ГК РФ: расходы, которые лицо произвело для восстановления нарушенного права либо в связи с подготовкой сделки, сорванной противоправными действиями контрагента.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
— п. 1–2 ст. 393 ГК РФ

Однако взыскать эти расходы с банка вы сможете только тогда, когда докажете нарушение обязательства или неправомерное поведение банка. В вашей ситуации таким нарушением будет именно неправомерная связка «кредит — только с покупкой другого объекта/платной услуги»: тогда отказ в кредите есть нарушение права на свободный выбор (п. 3 ст. 16 Закона о защите прав потребителей), и расходы на оценку возмещаются в полном объёме как реальный ущерб, а при доказанности — и упущенная выгода (например, если вы из-за отказа банка потеряли возможность купить квартиру по фиксированной цене и понесли разницу). Если же банк отказал по объективным кредитным причинам (объект неликвиден, доходы не проходят) — противоправности нет, и расходы на оценку остаются на заёмщике как обычный риск отклонения заявки.

Вывод: расходы на оценку и иные убытки взыскиваются с банка в полном объёме (ст. 15, 393 ГК РФ), но только при доказанной противоправности отказа — а именно при обусловливании кредита покупкой иного объекта/платной услуги. При правомерном кредитном отказе эти расходы заёмщику не возмещаются.