Реализация права аренды земельного участка при банкротстве арендатора с незарегистрированным капитальным строением
Анализ ситуации
В рамках процедуры банкротства арендатора земельного участка, на котором расположено капитальное строение без регистрации права в ЕГРН, возникает комплекс правовых вопросов, связанных с возможностью реализации права аренды и учетом незарегистрированного объекта.
Возможность включения права аренды в конкурсную массу
Право аренды земельного участка является имущественным правом и подлежит включению в конкурсную массу должника:
"К объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, в том числе цифровые рубли, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права)" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 128)
"Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу" (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статья 131)
Правовой статус незарегистрированного капитального строения
Наличие незарегистрированного в ЕГРН капитального строения создает существенные правовые риски:
"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 219)
Отсутствие регистрации права на капитальное строение означает, что формально такое строение не существует как объект права собственности арендатора и не может быть включено в конкурсную массу.
Применимые нормы права
Реализация права аренды на торгах
Право аренды может быть реализовано на торгах в рамках процедуры банкротства:
"Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 447)
Оценка имущества должника
Оценка права аренды должна проводиться с учетом всех обстоятельств:
"Арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом" (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статья 130)
Переход прав к новому владельцу
При переходе права аренды к новому лицу сохраняются все условия договора:
"Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 617)
Влияние незарегистрированного строения на процедуру
На оценку права аренды
Наличие капитального строения, даже незарегистрированного, существенно влияет на стоимость права аренды:
"К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества" (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности", статья 5)
Оценщик обязан учитывать все улучшения земельного участка, включая незарегистрированные объекты, при определении рыночной стоимости права аренды.
На передачу прав новому владельцу
Новый приобретатель права аренды получает все права и обязанности прежнего арендатора, включая вопросы, связанные с находящимися на участке объектами:
"При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271)
Риски для третьих лиц
Риск признания строения самовольной постройкой
Незарегистрированное капитальное строение может быть признано самовольной постройкой:
"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 222)
Риск оспаривания прав на строение
Третьи лица могут заявить права на капитальное строение, что создаст дополнительные правовые риски для приобретателя права аренды.
Выводы и рекомендации
-
Право аренды земельного участка подлежит реализации на торгах в составе конкурсной массы банкрота.
-
Незарегистрированное капитальное строение не может быть включено в конкурсную массу, но его наличие должно учитываться при оценке права аренды.
-
Оценка права аренды должна проводиться с привлечением профессионального оценщика, который учтет все улучшения земельного участка, включая незарегистрированные объекты.
-
При продаже права аренды необходимо максимально полно раскрыть информацию о наличии незарегистрированного строения и связанных с этим рисках.
-
Новому приобретателю права аренды переходят все существующие права и обязанности, включая потенциальные споры относительно капитального строения.
-
Рекомендуется получить заключение оценщика о влиянии незарегистрированного строения на стоимость права аренды и предусмотреть в условиях торгов соответствующие оговорки.
-
Для минимизации рисков следует рассмотреть возможность урегулирования вопросов, связанных с правовым статусом капитального строения, до проведения торгов.
В сложившейся ситуации целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на вопросах недвижимости и банкротства, для разработки оптимальной стратегии реализации права аренды с учетом всех правовых рисков.
