Сохранение жилья по социальному найму и реализация ипотечной квартиры при банкротстве физического лица
Анализ ситуации
У вас два жилых помещения. Первое — предоставлено по договору социального найма, вы являетесь ответственным нанимателем, и там зарегистрированы вы и ваши взрослые сыновья. Второе — приобретено в собственность с использованием ипотечного кредита, находится в залоге у банка. Вы планируете инициировать банкротство из-за невозможности платить по ипотеке и другим долгам.
Применимые правовые нормы и их анализ
1. Правовой статус жилья по социальному найму
Право пользования жилым помещением по договору социального найма не является имуществом в смысле объекта гражданских прав, которое может быть включено в конкурсную массу. Это жилищное право, вытекающее из административно-правовых отношений.
"По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда ... обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 60)
"К объектам гражданских прав относятся вещи, ... иное имущество, в том числе имущественные права" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 128)
Право пользования по соцнайму — это не имущественное право, которое можно отчуждать. Оно носит строго личный характер и привязано к конкретному гражданину (нанимателю) и членам его семьи.
Вывод: Жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, не является вашей собственностью. Следовательно, оно не подлежит включению в конкурсную массу при банкротстве и не может быть реализовано финансовым управляющим для погашения долгов кредиторов.
2. Правовой статус ипотечной (залоговой) квартиры
Квартира, находящаяся в вашей собственности, но обремененная залогом (ипотекой) в пользу банка, является вашим имуществом и подлежит включению в конкурсную массу.
"Все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина ... составляет конкурсную массу, за исключением имущества, ... на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством" (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 213.25)
Однако, поскольку квартира находится в залоге, при её реализации применяются специальные правила для удовлетворения требований залогового кредитора (банка).
"Восемьдесят процентов суммы, вырученной от реализации предмета залога, направляется на погашение требований кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника" (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 213.27)
"Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 348)
Вывод: Ипотечная квартира будет включена в конкурсную массу и, с высокой долей вероятности, реализована. Основная часть вырученных от её продажи средств (80%) будет направлена банку-залогодержателю. Оставшиеся средства пойдут на погашение требований кредиторов первой и второй очереди (например, о возмещении вреда здоровью, алиментов, выплате зарплаты), а также на судебные расходы и вознаграждение финансового управляющего. Непогашенная после продажи квартиры часть долга банку будет удовлетворяться в составе требований кредиторов третьей очереди.
3. Вопрос о единственном жилье и количестве жилых помещений
Нормы об единственном жилье, защищенном от взыскания, изложены в Гражданском процессуальном кодексе РФ. В предоставленном контексте прямой ссылки на эту норму нет, однако из анализа законодательства о банкротстве и ипотеке следует:
- У вас формально два жилых помещения: одно на праве пользования (соцнайм), другое на праве собственности (ипотека).
- Квартира по соцнайму, где вы и ваша семья зарегистрированы, является местом вашего постоянного проживания. В процедуре банкротства она не рассматривается как объект для взыскания, так как не является вашей собственностью.
- Ипотечная квартира, являющаяся вашей собственностью, не может быть признана единственным пригодным для постоянного проживания жильем, так как у вас и членов вашей семьи есть иное жилое помещение для проживания — предоставленное по соцнайму. Следовательно, на неё может быть обращено взыскание.
Косвенным подтверждением этому служит норма, запрещающая внесудебное обращение взыскания на заложенное жилье, если оно является для должника и его семьи единственным.
"Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если: ... предметом ипотеки является жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 55)
Вывод: Ипотечная квартира не пользуется иммунитетом как единственное жилье, поскольку у вас имеется право пользования жильем по договору социального найма.
4. Правовое положение взрослых сыновей
Ваши взрослые сыновья, зарегистрированные в квартире по соцнайму, являются членами вашей семьи в жилищно-правовом смысле и имеют равные с вами права пользования этим жилым помещением.
"Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 69)
Это означает, что их право проживания в этой квартире сохранится независимо от процедуры вашего банкротства.
Выводы и рекомендации
-
Квартира по социальному найму будет сохранена. Она не является вашей собственностью и не включается в конкурсную массу. Ваше право пользования ею, а также права ваших сыновей, не прекратятся в результате банкротства. Это жилье останется вашим местом проживания.
-
Ипотечная квартира с высокой вероятностью будет продана. Как имущество, находящееся в собственности, она войдет в конкурсную массу и будет реализована финансовым управляющим на торгах. Вырученные средства в первую очередь пойдут на погашение долга перед банком-залогодержателем.
-
Вас не лишат всего жилья. После завершения процедуры банкротства и продажи ипотечной квартиры у вас останется право пользования жильем по договору социального найма.
-
Рекомендации:
- Перед подачей заявления о банкротстве соберите все документы, подтверждающие ваш статус нанимателя по договору социального найма (копию договора, выписку из лицевого счета, документы о прописке).
- Будьте готовы к тому, что финансовый управляющий запросит информацию обо всем вашем имуществе, включая право пользования жильем по соцнайму.
- Учитывая сложность процедуры банкротства и наличие специфического имущества (право пользования), настоятельно рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на банкротстве физических лиц, для подготовки документов и ведения дела в суде. Адвокат поможет правильно сформулировать вашу позицию относительно статуса жилья по соцнайму и минимизировать риски.
