Риски приобретения незарегистрированной доли при банкротстве совладельца и возможности принудительной регистрации на основании судебного акта

Приобретение доли у банкрота: риски и механизмы принуждения к регистрации

Анализ ситуации

Ситуация характеризуется следующими ключевыми обстоятельствами:

1. Наличие вступившего в законную силу, но неисполненного судебного решения от 2019 года, обязывающего вашего бывшего совладельца оформить свои доли в праве на объекты недвижимости.
2. Нахождение этого совладельца в процедуре банкротства (с 2022 года).
3. Предложение финансового управляющего продать вам "старую" долю и остальное имущество, при этом расчет доли, предлагаемый управляющим, не соответствует определению доли в ранее вынесенном судебном решении.

Основные риски при покупке доли у финансового управляющего

1. Риск оспаривания сделки кредиторами или финансовым управляющим.
Сделка по продаже имущества должника в рамках банкротства может быть оспорена, если она совершена с нарушением установленного порядка или ущемляет права кредиторов.

"Заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или уполномоченным органом..." (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 213.32)

Основанием для оспаривания может стать, например, продажа имущества по заведомо заниженной цене или с нарушением процедуры. Продажа имущества, права на которое не зарегистрированы, и при наличии спора о размере доли (между старым решением суда и новыми расчетами) повышает этот риск.

2. Риск возникновения претензий со стороны иных кредиторов.
Приобретая имущество в рамках банкротства, вы покупаете его "как есть". Продавец (в лице финансового управляющего) обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, но гарантий против появления новых требований нет.

"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 460)

Если позже выяснится, что на это имущество имеют права иные кредиторы, не включенные в реестр, они могут предъявить претензии. Однако если вы приобрели имущество возмездно и не знали о таких правах (добросовестный приобретатель), ваши права будут защищены в соответствии со статьей 302 ГК РФ.

3. Проблемы с государственной регистрацией в ЕГРН.
Это наиболее вероятный и серьезный риск. Орган регистрации прав (Росреестр) при обнаружении противоречий между заявленными правами и уже имеющимися в реестре данными обязан приостановить регистрацию.

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если... имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26)

Неисполненное судебное решение от 2019 года является юридическим фактом, который порождает неопределенность в вопросе о том, какая именно доля и в каком объекте подлежит отчуждению. Расхождение в расчетах долей между решением суда и предложением управляющего прямо создает такое противоречие, что с высокой долей вероятности приведет к приостановлению, а затем и к отказу в регистрации перехода права к вам.

Правомочность действий финансового управляющего и препятствия для сделки

Финансовый управляющий обязан выявить и реализовать имущество гражданина-банкрота. Однако продажа имущества, права на которое не оформлены и являются предметом судебного спора (в виде неисполненного решения), — это процедурно сложная задача.

Продажа возможна, но, как правило, после формирования конкурсной массы и оценки имущества.

"Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда." (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 213.26)

Основное препятствие — неопределенность объекта продажи (размер доли). Без устранения этой неопределенности (исполнения решения 2019 года) последующая регистрация сделки маловероятна.

Механизмы принуждения к регистрации и защите ваших прав

У вас есть несколько законных способов воздействия на ситуацию.

1. Обращение в суд, рассматривающий дело о банкротстве.
Вы, как лицо, участвующее в деле о банкротстве (поскольку ваши имущественные интересы напрямую затронуты), вправе подать в этот арбитражный суд заявление с требованием обязать финансового управляющего совершить действия по оформлению прав должника на имущество, включенное в конкурсную массу.

"Заявления и ходатайства, в том числе о разногласиях, возникших между арбитражным управляющим, кредиторами и (или) должником... рассматриваются в заседании арбитражного суда..." (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 60)

Ваше требование будет основано на неисполнении судебного решения от 2019 года. Вы можете ходатайствовать о том, чтобы суд обязал финансового управляющего как правопреемника должника в рамках исполнительного производства обратиться в Росреестр для регистрации прав на имущество.

"В случае выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении... суд допускает замену этой стороны ее правопреемником." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс РФ, Статья 44)

2. Активизация исполнительного производства по решению 2019 года.
Поскольку решение суда не исполнено, вы как взыскатель вправе требовать от судебного пристава-исполнителя совершения конкретных действий. В рамках исполнительного производства судебный пристав-исполнитель обладает полномочиями для обращения в регистрирующий орган.

"Судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество... в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество..." (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", Статья 66)

Если пристав-исполнитель бездействует, вы можете обжаловать его бездействие в порядке подчиненности или в суд.

"Постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие)... могут быть обжалованы... в порядке подчиненности и оспорены в суде." (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", Статья 121)

3. Новый иск о понуждении к исполнению обязанности в натуре.
В рамках отдельного искового производства вы можете предъявить требование к финансовому управляющему (как к лицу, на которое возложены обязанности по управлению имуществом должника) о понуждении к совершению действий по регистрации прав должника. Это требование основано на общей норме о защите гражданских прав.

"Защита гражданских прав осуществляется путем... присуждения к исполнению обязанности в натуре..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 12)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Не покупать предложенную долю до устранения юридической неопределенности. Текущее предложение финансового управляющего сопряжено с высоким риском отказа в государственной регистрации вашего права из-за противоречия с неисполненным судебным решением. Это может привести к потере денег и длительным судебным разбирательствам.

2. Основная задача — добиться исполнения решения суда 2019 года в рамках дела о банкротстве. Это легальный и наиболее эффективный путь.

3. Рекомендуемый порядок действий:

   • Шаг 1: Подготовить и направить мотивированное заявление финансовому управляющему. В нем следует указать на наличие вступившего в законную силу решения суда, обязать должника оформить права, и потребовать от управляющего как правопреемника совершить необходимые действия для государственной регистрации соответствующих долей в праве в ЕГРН. Установите разумный срок для ответа (например, 10 рабочих дней).
   • Шаг 2: В случае бездействия или отказа управляющего, подготовить и подать в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, заявление по правилам статьи 60 ФЗ "О банкротстве". В заявлении необходимо требовать обязать финансового управляющего совершить действия по государственной регистрации прав должника на основании решения суда от 2019 года. Одновременно с этим можно заявить ходатайство о приостановке продажи спорного имущества до разрешения данного вопроса.
   • Шаг 3: Параллельно активизировать исполнительное производство по старому решению, обратившись к судебному приставу-исполнителю с заявлением о совершении исполнительных действий, в том числе об обращении в Росреестр для регистрации прав должника (ст. 66 ФЗ "Об исполнительном производстве").

4. Только после того, как права должника (вашего бывшего совладельца) будут надлежащим образом зарегистрированы в ЕГРН на основании решения суда 2019 года, и размер его долей станет определенным и внесенным в реестр, можно будет рассматривать вопрос об их приобретении у финансового управляющего в установленном законом о банкротстве порядке.

Учитывая комплексность ситуации (пересечение норм об исполнительном производстве, банкротстве и регистрации прав), для подготовки процессуальных документов и представительства в суде настоятельно рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся в области недвижимости и банкротства.