У меня задолженности по кредитам в первом и втором крупных банках, а также залог квартиры в третьем банке по ипотеке. Платить нечем, уже просрочка полгода. Приставы звонят, грозят описью имущества. В договоре ипотеки написано, что при неисполнении обязательств банк может забрать квартиру. А могут ли другие банки тоже претендовать на эту квартиру? Или только тот, у кого залог? Подскажите, что делать, чтобы не остаться вообще без жилья?
НейроадвокатВы имеете просрочку 6 месяцев по необеспеченным кредитам в банках №1 и №2, а также по ипотечному кредиту в банке №3, который обеспечен залогом вашей единственной квартиры. Приставы ведут исполнительное производство и угрожают описью имущества. Ключевой вопрос — могут ли банки-кредиторы по необеспеченным кредитам претендовать на квартиру, которая находится в залоге у банка №3?
Да, банк №3 как залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенной квартиры. Это прямо установлено законом:
"В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)" (Источник: ГК РФ, статья 334, пункт 1).
Это означает, что при реализации квартиры банк №3 получит удовлетворение своих требований в первую очередь, и лишь оставшиеся после этого средства (если таковые будут) могут быть направлены другим кредиторам.
При распределении каждой взысканной с должника денежной суммы требования каждой последующей очереди удовлетворяются после удовлетворения требований предыдущей очереди в полном объеме (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 111, пункт 2).
Банк №3 является залоговым кредитором, и его требования удовлетворяются за счет заложенного имущества вне очереди, до удовлетворения требований других кредиторов.
Закон устанавливает специальные правила обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, не обеспеченным залогом:
Арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 80, пункт 3.1).
Это означает, что судебный пристав-исполнитель не имеет права накладывать арест на вашу квартиру по требованиям банков №1 и №2, если они не являются залогодержателями этой квартиры.
Более того, обращение взыскания для удовлетворения требований, не обеспеченных залогом, допускается только в последнюю очередь, после того как требования залогодержателя удовлетворены:
Взыскание на заложенное имущество обращается в последнюю очередь (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 69, пункт 3).
Однако есть важный нюанс: если банк №3 уже обратит взыскание на квартиру и после её реализации и удовлетворения его требований останутся денежные средства, то оставшаяся сумма (разница) может быть направлена на погашение требований других кредиторов (банков №1 и №2) в порядке очередности, установленной статьей 111 Закона об исполнительном производстве.
Практический вывод: Пока квартира находится в залоге у банка №3, банки №1 и №2 не могут самостоятельно обратить на неё взыскание. Они могут претендовать лишь на остаток средств после реализации квартиры банком №3 и погашения его требований.
Здесь ситуация двойственная, и это важно понимать:
Квартира, являющаяся единственным пригодным для постоянного проживания жильём, не подлежит взысканию по требованиям банков №1 и №2.
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: ... жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением... (Источник: ГПК РФ, статья 446, пункт 1).
Исключение: Если жильё является предметом ипотеки, на него может быть обращено взыскание, несмотря на то что оно — единственное пригодное для проживания помещение:
...за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (Источник: ГПК РФ, статья 446, пункт 1, абзац 2).
Более того, закон прямо устанавливает:
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру допускается независимо от того, что такие жилой дом или квартира являются единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 78, пункт 2).
Вы можете обратиться в банк №3 с заявлением о реструктуризации ипотечного кредита. Это может быть:
Закон предоставляет возможность обратиться за отсрочкой или рассрочкой исполнения судебного акта:
Взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта... в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 37, пункт 1).
Это наиболее действенный механизм для списания долгов и сохранения единственного жилья, даже если оно находится в ипотеке.
Судебное банкротство — самый надёжный вариант. В рамках этой процедуры:
При рассмотрении дела о банкротстве гражданина применяются реструктуризация долгов гражданина, реализация имущества гражданина, мировое соглашение (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статья 213.2).
Важно: в процедуре банкротства:
Более того, закон дополнительно защищает должника:
С даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов наступают следующие последствия: ...приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям с гражданина... (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статья 213.11, пункт 2).
Однако нужно понимать: ипотечная квартира может быть реализована в ходе банкротства для погашения требований банка №3, но 80% вырученных средств пойдут именно этому банку.
Восемьдесят процентов суммы, вырученной от реализации предмета залога, направляется на погашение требований кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статья 213.27, пункт 5).
Закон позволяет вам самостоятельно продать заложенную квартиру (с согласия банка-залогодержателя) для погашения долга:
Залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора займа... направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации залогодателем имущества (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37.1, пункт 2).
Преимущество: Вы можете продать квартиру по рыночной цене, а не по заниженной цене на торгах в рамках исполнительного производства. Разницу между ценой продажи и долгом вы получите обратно и сможете использовать для приобретения более дешёвого жилья.
Вы можете заключить мировое соглашение с банком №3 об изменении порядка погашения долга. Это может включать:
Специальный механизм — отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором (банком №3) в рамках дела о банкротстве:
На любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве гражданина... гражданин и кредитор, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения... вправе заключить мировое соглашение, действие которого не распространяется на отношения гражданина с иными его кредиторами (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статья 213.10-1, пункт 1).
Это позволит сохранить квартиру, изменив условия её оплаты.
Банки №1 и №2 не могут претендовать на вашу квартиру напрямую, так как она находится в залоге у банка №3. Приставы не вправе накладывать на неё арест по требованиям этих банков.
Банк №3 может обратить взыскание на квартиру даже несмотря на то, что она является вашим единственным жильём.
Наиболее эффективные шаги для сохранения жилья:
Рекомендация: Не ждите, пока банк №3 подаст в суд на обращение взыскания на квартиру. Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на банкротстве физических лиц и ипотечных спорах, для выбора оптимальной стратегии с учётом ваших конкретных обстоятельств.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
