Как правильно оформить отказ от преимущественного права покупки комнаты у соседа-банкрота
1. Применимое законодательство о преимущественном праве
Поскольку правоустанавливающие документы (ЕГРН) до сих пор определяют вашу квартиру как «комнаты в коммунальной квартире», при продаже такой комнаты действуют нормы о преимущественном праве покупки. Согласно Жилищному кодексу РФ, остальные собственники комнат в этой же коммунальной квартире обладают преимущественным правом покупки отчуждаемой комнаты в порядке, установленном Гражданским кодексом.
«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации» (ЖК РФ, статья 42)
Гражданский кодекс, в свою очередь, уточняет механизм этого права:
«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов…» (ГК РФ, статья 250, пункт 1)
Таким образом, продавец обязан известить остальных собственников комнат и получить от них либо согласие на сделку, либо отказ от реализации преимущественного права. Банк обоснованно требует нотариально удостоверенный отказ – на это может влиять позиция банка или особенности конкретной сделки, хотя закон прямо не предписывает обязательную нотариальную форму такого отказа. Нотариальное удостоверение придаст отказу бесспорный характер.
2. Влияние процедуры банкротства на подписание отказа
Ваш сосед находится в процедуре банкротства, у него есть финансовый управляющий. Решение вопроса о том, кто именно должен подписать отказ – сам должник или финансовый управляющий – зависит от стадии банкротства, введённой арбитражным судом.
2.1. Если введена процедура реструктуризации долгов
На стадии реструктуризации гражданин сохраняет больше прав в распоряжении своим имуществом, однако существенные сделки требуют согласия финансового управляющего. Отказ от преимущественного права покупки не подпадает под исключения, разрешённые без согласия:
«Гражданин вправе совершать без согласия финансового управляющего только сделки, не превышающие сумму, установленную пунктом 1 статьи 133 настоящего Федерального закона, а также сделки, направленные на исполнение обязательств, срок исполнения которых наступил, и сделки, направленные на получение доходов, не связанных с предпринимательской деятельностью» (Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», статья 213.11, пункт 3)
Отказ от преимущественного права – это не мелкая бытовая сделка и не сделка по получению дохода. Следовательно, он совершается с письменного согласия финансового управляющего, которое даётся в произвольной форме (статья 213.11, пункт 4 Закона о банкротстве). Сам отказ подписывает должник, а к нотариусу представляется оригинал или надлежаще заверенная копия согласия финансового управляющего. Нотариус, исполняя обязанность по проверке полномочий, должен будет убедиться в наличии такого согласия.
2.2. Если введена процедура реализации имущества
С момента признания гражданина банкротом и введения реализации его имущества наступают более жёсткие последствия. Все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, переходят к финансовому управляющему:
«С даты признания гражданина банкротом: все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны» (Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», статья 213.25, пункт 5)
Сама комната соседа-должника, безусловно, входит в конкурсную массу, а преимущественное право покупки неразрывно связано с правом собственности на неё. В процедуре реализации должник полностью отстранён от управления своими имущественными правами. Поэтому отказ от преимущественного права покупки должен совершаться финансовым управляющим от имени должника. Управляющий вправе подписывать любые сделки, направленные на отчуждение имущества должника, и совершать иные юридически значимые действия в рамках своих полномочий (статья 213.25, пункт 6; статья 213.26 Закона о банкротстве).
На практике нотариус удостоверит такой односторонний отказ, если финансовый управляющий предъявит судебный акт о своём утверждении и подтвердит отсутствие ограничений на данное действие в рамках конкретного дела о банкротстве.
2.3. Как узнать стадию банкротства
Информация о признании гражданина банкротом и введении процедуры публична. Сведения размещаются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и в картотеке арбитражных дел. Вам или вашему нотариусу достаточно найти фамилию должника, чтобы увидеть:
- Определение о введении реструктуризации долгов;
- Решение о признании банкротом и введении реализации имущества.
От этого будет зависеть, чья подпись нужна.
3. Риски оспаривания сделки из-за неправильно оформленного отказа
Главный риск – признание отказа недействительным, а затем – перевод прав покупателя при продаже комнаты.
Если отказ подпишет сам должник в процедуре банкротства без учёта установленных законом ограничений, такая односторонняя сделка может быть признана недействительной по заявлению финансового управляющего или кредитора. Например, в реструктуризации сделка без согласия управляющего оспорима (статья 213.11 пункт 1 Закона о банкротстве), а в реализации – ничтожна (статья 213.25 пункт 5). Последствия недействительности отказа приведут к тому, что преимущественное право не будет считаться погашенным.
Далее, любой из собственников комнат в коммунальной квартире, чьё преимущественное право было нарушено, может в течение трёх месяцев потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя:
«При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя» (ГК РФ, статья 250, пункт 3)
Недействительность отказа делает сделку купли-продажи уязвимой для оспаривания по основанию несоблюдения преимущественного права. Это создаёт риски и для ипотечного договора: банк-залогодержатель может столкнуться с необходимостью защищать свои права либо вовсе утратить залог.
Кроме того, если сделка будет признана недействительной по основаниям, связанным с нарушением прав кредиторов должника (например, если бы должник мог выгодно приобрести комнату), существует дополнительный механизм оспаривания подозрительных сделок финансовым управляющим (статьи 61.1, 61.2, 61.3 Закона о банкротстве). Однако в вашем случае такое развитие маловероятно, так как сама сделка купли-продажи с вами не затрагивает имущество должника; основное внимание – именно на корректность отказа.
4. Выводы и практические рекомендации
Чтобы минимизировать риски и удовлетворить требование банка, действуйте по следующему алгоритму:
-
Уточните стадию банкротства соседа. Запросите открытые данные из ЕФРСБ и арбитражного суда, свяжитесь с финансовым управляющим, назначенным по делу. Получите от него официальную информацию о том, какая процедура введена, и, при необходимости, документ, подтверждающий его статус.
-
Оформите отказ строго в соответствии со стадией:
- Реструктуризация долгов: отказ подписывает лично должник, но с предварительного письменного согласия финансового управляющего. Согласие прикладывается к нотариально удостоверяемому заявлению об отказе.
- Реализация имущества: отказ подписывает финансовый управляющий от имени должника, действуя на основании судебного акта.
-
Задействуйте нотариуса. Обратитесь к нотариусу заранее, объясните ситуацию и предоставьте все документы о банкротстве соседа. Нотариус самостоятельно проверит полномочия подписанта (статья 43 Основ законодательства о нотариате) и удостоверит сделку, только убедившись в её законности.
-
Если финансовый управляющий отказывается давать согласие или подписывать отказ, выясните причину. Возможно, он считает, что использование преимущественного права выгодно кредиторам. В такой ситуации потребуется решать вопрос в судебном порядке либо искать альтернативные пути (например, предложить должнику приобрести комнату на изначальных условиях). Обязательно информируйте банк о сложностях.
Следование этим рекомендациям позволит вам оформить отказ законно и обезопасить сделку купли-продажи и последующую ипотеку от судебных споров. При любых сомнениях дополнительно проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на банкротстве физических лиц и сделках с недвижимостью.
