Регистрация права собственности на долю в гаражном боксе, приобретенную на торгах по банкротству, при отказе нотариусов от удостоверения сделки
Вы приобрели 1/2 доли в праве собственности на гаражный бокс на торгах в рамках процедуры банкротства, что является особым способом отчуждения имущества. Отказы нотариусов удостоверить договор купли-продажи, мотивированные несоблюдением порядка уведомления второго сособственника о преимущественном праве покупки, представляются необоснованными и основанными на неверном толковании закона. У вас есть несколько правовых механизмов для защиты ваших интересов и регистрации права.
Анализ обязательности нотариальной формы для сделок с торгов
По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость действительно подлежат нотариальному удостоверению. Это прямо установлено законом:
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..."
(Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)
Однако эта норма применяется к добровольным сделкам, где сособственники действуют по своему усмотрению. В вашем случае продажа доли произошла не по воле должника-банкрота, а в принудительном порядке на публичных торгах в рамках дела о банкротстве. Такой способ отчуждения имеет существенные особенности, которые напрямую влияют на требования к оформлению сделки.
Ключевой вопрос: применяется ли преимущественное право покупки при продаже с торгов?
Это центральный момент в вашей ситуации. Преимущественное право покупки, за соблюдением которого следят нотариусы, не применяется при продаже доли с публичных торгов. Закон содержит прямое исключение:
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов..."
(Источник: ГК РФ, статья 250, пункт 1)
Поскольку доля реализована на торгах по банкротству, что является разновидностью публичных торгов, у второго сособственника в принципе не возникло преимущественного права покупки. Соответственно, у арбитражного управляющего не было обязанности извещать его в порядке, предусмотренном статьей 250 ГК РФ, а у вас и нотариуса – проверять соблюдение этого порядка.
Публичные торги в рамках банкротства проводятся по особым правилам, где извещение потенциальных покупателей происходит через публикацию сообщения о торгах:
"Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство..."
(Источник: ГК РФ, статья 449.1, пункт 4)
Таким образом, механизм информирования неопределенного круга лиц через публикацию заменяет персональное уведомление сособственника. Нотариусы, отказывающие в удостоверении сделки со ссылкой на ст. 250 ГК РФ, не учитывают прямое исключение из этой статьи для публичных торгов, что является ошибкой в правовом анализе документов.
Может ли извещение арбитражного управляющего заменить нотариальное?
Данный вопрос вообще не должен возникать в рамках торгов по банкротству. Требование о нотариальном извещении или заявлении сособственника применимо только к добровольным сделкам. В вашей ситуации имущество реализует не сам должник, а финансовый управляющий в силу закона:
"С даты признания гражданина банкротом: все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично..."
(Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статья, определяющая полномочия финансового управляющего)
Следовательно, никакого "заявления от второго дольщика" не требуется, так как отчуждение происходит не по воле сособственника-должника в порядке реализации преимущественного права покупки, а в рамках принудительной реализации имущества банкрота.
Как преодолеть блокировку: пошаговые механизмы
Нотариус обязан мотивированно отказать в совершении действия. Вы имеете право требовать от каждого нотариуса соблюдения этой процедуры:
Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: ... сделка не соответствует требованиям закона...
(Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 48)
Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
(Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 48)
Получив письменный отказ, у вас появляется основание для его судебного обжалования.
1. Обжалование отказа нотариуса в суде
Это ваш основной инструмент. Получив письменное постановление об отказе, вы вправе подать жалобу в районный суд по месту нахождения нотариуса:
Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой).
(Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 49)
В суде вам необходимо доказать, что отказ нотариуса незаконен, поскольку продажа доли осуществлена с публичных торгов, и положения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки в данном случае не применяются. Решение суда, признавшее отказ незаконным, обяжет нотариуса удостоверить сделку. После этого договор в нотариальной форме можно будет подать на регистрацию, а сам нотариус может направить документы в Росреестр в электронном виде.
2. Признание сделки действительной при уклонении от нотариального удостоверения
Этот механизм применим, если есть вторая сторона сделки, уклоняющаяся от похода к нотариусу. В вашем случае финансовый управляющий не уклоняется, а препятствие создаёт нотариус. Однако статья заслуживает внимания как возможный дополнительный или альтернативный путь в контексте регистрации:
"Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется."
(Источник: ГК РФ, статья 165, пункт 1)
В вашей ситуации, если нотариус выносит отказ, то "уклоняющейся стороной" формально будет выступать продавец в лице финансового управляющего, который не может обеспечить соблюдение неверно трактуемой процедуры извещения. Признание сделки судом действительной делает ненужным её нотариальное удостоверение.
3. Государственная регистрация права на основании судебного решения
Вступившее в законную силу решение суда, обязывающее осуществить регистрационные действия, является самостоятельным основанием для регистрации. Росреестр обязан его исполнить:
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:... вступившие в законную силу судебные акты...
(Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14, часть 2, пункт 5)
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.
(Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 58, часть 1)
Более того, если суд признает отказ Росреестра в регистрации незаконным (если вы сначала обратитесь туда и получите отказ или приостановку) и укажет на необходимость её проведения, регистрация будет проведена без подачи вами нового заявления на основании самого решения суда и ранее помещенных в дело документов:
Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления...
(Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 27, часть 2)
Выводы и рекомендации
-
Нотариусы неправы. Продажа доли на торгах по банкротству — это продажа с публичных торгов. В этом случае преимущественное право покупки у второго сособственника не возникает, и уведомлять его не требуется. Извещение от арбитражного управляющего, в том числе через любые каналы связи, не должно оцениваться нотариусом с точки зрения ст. 250 ГК РФ, так как данная норма неприменима к вашей ситуации.
-
Алгоритм действий:
- Обратиться к одному из нотариусов, получить от него официальное письменное постановление об отказе в удостоверении сделки.
- Подать в районный суд по месту нахождения нотариуса жалобу на отказ в совершении нотариального действия. В жалобе требовать признать отказ незаконным и обязать нотариуса удостоверить договор купли-продажи.
- Одновременно или в рамках этого же процесса просить суд признать сделку купли-продажи действительной в порядке ст. 165 ГК РФ. Это создаст бесспорное основание для регистрации права.
- После вступления решения суда в законную силу представить его в Росреестр (через МФЦ или иным способом) вместе с вашим заявлением и протоколом о результатах торгов. Регистрация будет произведена на основании судебного акта.
-
Для подготовки правовой позиции и процессуальных документов настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и банкротстве. Ситуация требует профессионального анализа документов с торгов и составления жалобы с правильными ссылками на нормы об исключении из преимущественного права покупки.
