Шансы что посторонний купит долю в родительской квартире на банкротных торгах

Реализация доли в родительской квартире при банкротстве: анализ вашей ситуации

Ваша ситуация действительно непростая, и ваши переживания понятны. Давайте разберем ее с точки зрения закона, чтобы вы понимали, какие риски реальны, а какие — преувеличены, и какие шаги можно предпринять.

Правомерность действий финансового управляющего и вопрос исполнительского иммунитета

Финансовый управляющий действует в рамках своих полномочий. Вся ваша собственность, имеющаяся на момент признания вас банкротом, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Об этом прямо говорит закон:

"Все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи." (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статья 213.25, пункт 1)

А пункт 3 этой же статьи исключает из конкурсной массы имущество, на которое нельзя обратить взыскание по гражданскому процессуальному законодательству. Перечень такого имущества установлен в ГПК РФ:

"Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением" (Источник: ГПК РФ, статья 446, часть 1)

В вашем случае, как вы указали, у вас есть доля в другой квартире (где у вас и детей по 1/3 доли). Это означает, что спорная 1/5 доля в родительской квартире не является вашим единственным жильем. Поэтому финансовый управляющий абсолютно прав с формальной точки зрения: исполнительский иммунитет на эту долю не распространяется, и она подлежит включению в конкурсную массу и реализации.

Принудительное изъятие этого имущества предусмотрено законом как один из случаев прекращения права собственности:

"Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам... Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237)" (Источник: ГК РФ, статья 235)

Порядок реализации доли на торгах и преимущественное право покупки

Продажа недвижимости в банкротстве происходит на торгах. Это прямое требование закона:

"Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом." (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статья 213.26, пункт 3)

Теперь о самом важном для вас — о преимущественном праве покупки. В обычной ситуации при продаже доли постороннему лицу другие собственники имеют преимущественное право выкупа. Однако в вашем случае действует специальный порядок, установленный статьей 255 ГК РФ для обращения взыскания на долю в общем имуществе:

"Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов." (Источник: ГК РФ, статья 255)

Это означает, что до выставления доли на публичные торги финансовый управляющий (действуя от вашего имени и в интересах кредиторов) должен сначала предложить другим собственникам (вашим родителям, брату) выкупить вашу долю по рыночной цене. Это не совсем "преимущественное право покупки" в классическом понимании статьи 250 ГК РФ, а специальный механизм, предшествующий торгам.

Что касается статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки, в ней прямо указано, что оно не применяется при продаже с публичных торгов:

"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов" (Источник: ГК РФ, статья 250, пункт 1)

Однако это не означает, что родители или брат не смогут купить долю на торгах. Они вправе участвовать в них на общих основаниях. Должник (то есть вы сами) и связанные с организацией торгов лица участвовать в них не могут:

"В публичных торгах не могут участвовать должник, организации, на которые возложены оценка и реализация имущества должника, и работники указанных организаций, должностные лица органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, а также члены семей соответствующих физических лиц." (Источник: ГК РФ, статья 449.1, пункт 5)

Ваши родители и брат под этот запрет не подпадают и могут абсолютно законно участвовать в торгах и приобрести долю.

Реальность продажи незначительной доли и возможный сценарий

Ваши опасения по поводу того, купит ли кто-то 1/5 долю в квартире, где проживают другие люди, небеспочвенны. Действительно, такие доли на рынке считаются низколиквидными. Постороннему покупателю приобретение такой доли создает массу проблем, связанных с порядком пользования:

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: ГК РФ, статья 247, пункт 1)

Однако закон предусматривает механизм на случай, если имущество не удалось продать:

"Если финансовый управляющий не сможет реализовать в установленном порядке принадлежащие гражданину имущество и (или) права требования к третьим лицам и кредиторы откажутся от принятия указанных имущества и (или) прав требования в счет погашения своих требований, после завершения реализации имущества гражданина восстанавливается его право распоряжения указанными имуществом и (или) правами требования. При этом имущество, составляющее конкурсную массу и не реализованное финансовым управляющим, передается гражданину по акту приема-передачи." (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статья 213.26, пункт 5)

Это значит, что если после всех этапов торгов (первичные, повторные, публичное предложение) долю так никто и не купит, а кредиторы откажутся принять её в качестве отступного, право распоряжения долей вернется к вам. Однако до этого момента процедура должна быть полностью соблюдена.

Последствия покупки доли посторонним лицом

Если посторонний человек всё же приобретет вашу долю на торгах, это будет означать, что он становится сособственником вместо вас. Переход права собственности влечет важные последствия для всех проживающих в квартире:

"Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом." (Источник: ГК РФ, статья 292, пункт 2)

Это означает, что ваше право пользования родительской квартирой прекратится. Что касается вашего несовершеннолетнего ребенка, то он имеет там свою собственную 1/5 долю, и его право собственности и пользования сохраняется. Здесь важно подчеркнуть:

"Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию." (Источник: СК РФ, статья 60, пункт 4)

Ваш ребенок сохранит свою долю, и никто не вправе покуситься на нее в рамках вашего банкротства. Что касается защиты его интересов в целом, отчуждение доли в интересах кредиторов не является сделкой, совершаемой родителем по своей воле, но при возникновении споров, затрагивающих права ребенка, может потребоваться участие органа опеки:

"При осуществлении родительских прав родители не вправе причинять вред физическому и психическому здоровью детей, их нравственному развитию." (Источник: СК РФ, статья 65, пункт 1)

Выводы и рекомендации

1. Позиция финансового управляющего законна: ваша 1/5 доля в родительской квартире не защищена исполнительским иммунитетом, так как у вас есть доля в другом жилье.

2. Шанс покупки доли посторонним лицом — средний: с одной стороны, такие объекты неликвидны и непривлекательны для инвесторов; с другой — на торгах цена может быть значительно снижена, что привлечет "профессиональных" покупателей долей. Риск реален.

3. Первоочередное право выкупа у родственников есть, но в особом порядке: до выставления на торги управляющий обязан предложить другим сособственникам выкупить вашу долю. Этим механизмом стоит воспользоваться. Обсудите с родителями и братом возможность выкупа.

4. Ваш ребенок не пострадает: его 1/5 доля в родительской квартире и 1/3 доля в вашей основной квартире останутся при нём. Его право пользования родительской квартирой сохранится как у сособственника.

5. Если долю не продадут: вы сможете вернуть право распоряжения ею после завершения процедуры банкротства, но до этого момента управляющий обязан предпринять все попытки по её реализации.

6. Практический совет: вам необходимо тесно взаимодействовать с финансовым управляющим. Обсудите возможность выкупа доли родственниками еще на этапе, предусмотренном статьей 255 ГК РФ. Если у вас есть основания полагать, что оценка доли завышена, вы, как указано в законе, имеете право оспорить проведенную оценку. Для защиты своих интересов в столь сложной и многогранной ситуации настоятельно рекомендую привлечь профессионального адвоката, специализирующегося на делах о банкротстве физических лиц.