Как сохранить две квартиры при банкротстве – возможные варианты, спасибо

Сохранение двух квартир при банкротстве, если одна из них в ипотеке

Добрый вечер. Ваша тревога по поводу судьбы двух квартир в процедуре банкротства вполне объяснима. К сожалению, в описанной вами ситуации рассчитывать на сохранение обеих квартир не приходится. Закон в этом вопросе достаточно категоричен. Давайте разберем ситуацию по порядку.

---

Анализ ситуации и применимые нормы права

1. Исполнительский иммунитет и почему он не защитит вторую квартиру

В процедуре банкротства работает принцип: в конкурсную массу (то есть в состав имущества для продажи и расчета с кредиторами) включается всё ваше имущество. Однако из этого правила есть исключения.

В соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание нельзя обратить на:

"жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением".

Это же правило дублируется и в Законе о банкротстве. Согласно пункту 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»:

"Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством, в том числе жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания помещением для гражданина и членов его семьи...".

Ключевое слово здесь — «единственным». Хотя вы переживаете, что в ипотечном договоре указано, что заложенная квартира — ваше единственное жилье, для суда и финансового управляющего решающее значение будет иметь не текст договора, а фактическое положение дел. Поскольку у вас в собственности есть вторая квартира в другом районе, то никакая из них по отдельности или обе вместе не могут считаться «единственным жильем». Следовательно, исполнительский иммунитет, который защищает единственное жилье, на вашу ситуацию не распространяется.

2. Судьба квартиры, находящейся в ипотеке

Даже если бы у вас не было второй квартиры, ипотечное жилье все равно не получило бы полной защиты. В той же статье 446 ГПК РФ есть оговорка: запрет на взыскание не действует на жилье, являющееся единственным, но при этом предметом ипотеки.

Этот подход подтвердил Конституционный Суд РФ в Постановлении от 14.05.2012 № 11-П, указав, что на заложенное по ипотеке жилье взыскание может быть обращено независимо от того, единственное оно или нет.

Таким образом, квартира в ипотеке — это обеспечение вашего долга перед банком. Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ, банк как залогодержатель имеет право в случае неисполнения вами обязательств получить удовлетворение из стоимости этой квартиры преимущественно перед другими кредиторами.

В процедуре банкротства эта квартира будет включена в конкурсную массу и продана. После ее продажи, в соответствии со статьей 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

"Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире".

Это означает, что вы и члены вашей семьи утратите право проживать в этой ипотечной квартире.

3. Судьба второй квартиры со 100% собственностью

Поскольку вторая квартира не обременена ипотекой и не является единственным жильем (ведь есть первая), она в полном объеме подлежит включению в конкурсную массу.

Согласно пункту 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве:

"Все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина... составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи".

При этом в пункте 3 этой же статьи, как мы уже разобрали, исключается только единственное жилье. Ваша вторая квартира таковой не является и будет реализована финансовым управляющим на торгах для погашения долгов перед всеми кредиторами.

4. Риски, связанные с недостоверным заверением в ипотечном договоре

То, что в ипотечном договоре было указано, что квартира — ваше единственное жилье, при наличии второй квартиры является недостоверным заверением об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. Согласно пункту 1 статьи 431.2 ГК РФ:

"Сторона, которая при заключении договора... дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора... обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку".

Хотя это обстоятельство напрямую не влияет на вопрос продажи квартир в банкротстве (их все равно продадут), оно может быть использовано банком для предъявления к вам дополнительных требований о возмещении убытков. Также этот факт может быть расценен судом как элемент недобросовестного поведения при рассмотрении вопроса об освобождении вас от долгов по итогам процедуры.

---

Выводы и рекомендации

1. Сохранить обе квартиры невозможно. Это самый важный вывод. И ипотечная, и свободная от обременения квартира попадут в конкурсную массу и будут проданы в ходе процедуры банкротства.
2. Не имеет значения, что написано в договоре ипотеки. Суд и финансовый управляющий будут исходить из реального состава вашего имущества по данным Росреестра, а не из ваших заявлений при получении кредита.
3. Что делать со второй квартирой сейчас?
   • Не совершайте поспешных действий. Любые попытки продать, подарить или иным способом переоформить вторую квартиру прямо перед банкротством таят в себе огромный риск. Согласно пункту 1 статьи 213.32 Закона о банкротстве, финансовый управляющий или кредиторы смогут оспорить такие сделки как подозрительные (статья 61.2 Закона о банкротстве). Если сделку признают недействительной, квартиру вернут в конкурсную массу, но при этом вы рискуете не получить освобождения от долгов из-за злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).
   • Риск признания злоупотребления правом крайне высок. Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются действия в обход закона с противоправной целью.
4. Обратитесь за профессиональной помощью. Учитывая сложность вашей ситуации и высокие риски, до подачи заявления о банкротстве вам жизненно необходима консультация профильного адвоката, специализирующегося на банкротстве физических лиц. Адвокат поможет вам:
   • Выработать правомерную стратегию поведения, которая минимизирует риски.
   • Подготовить полный пакет документов для суда.
   • Оценить перспективы освобождения от долгов в вашем конкретном случае.

Попытка самостоятельного решения вопроса путем срочной продажи или дарения недвижимости с высокой вероятностью приведет лишь к усугублению вашего положения и лишит вас шанса на законное списание долгов и новую финансовую жизнь.