добрый вечер, такая ситуация: у меня одна квартира в ипотеке, а второй я 100% собственник. собираюсь подать на банкротство, но очень переживаю, можно ли оставить обе квартиры или что предпринять? в договоре ипотеки написано, что это моё единственное жильё, но по факту у меня есть ещё квартира в другом районе. как быть, спасибо !
НейроадвокатДобрый вечер. Ваша тревога по поводу судьбы двух квартир в процедуре банкротства вполне объяснима. К сожалению, в описанной вами ситуации рассчитывать на сохранение обеих квартир не приходится. Закон в этом вопросе достаточно категоричен. Давайте разберем ситуацию по порядку.
В процедуре банкротства работает принцип: в конкурсную массу (то есть в состав имущества для продажи и расчета с кредиторами) включается всё ваше имущество. Однако из этого правила есть исключения.
В соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание нельзя обратить на:
"жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением".
Это же правило дублируется и в Законе о банкротстве. Согласно пункту 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»:
"Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством, в том числе жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания помещением для гражданина и членов его семьи...".
Ключевое слово здесь — «единственным». Хотя вы переживаете, что в ипотечном договоре указано, что заложенная квартира — ваше единственное жилье, для суда и финансового управляющего решающее значение будет иметь не текст договора, а фактическое положение дел. Поскольку у вас в собственности есть вторая квартира в другом районе, то никакая из них по отдельности или обе вместе не могут считаться «единственным жильем». Следовательно, исполнительский иммунитет, который защищает единственное жилье, на вашу ситуацию не распространяется.
Даже если бы у вас не было второй квартиры, ипотечное жилье все равно не получило бы полной защиты. В той же статье 446 ГПК РФ есть оговорка: запрет на взыскание не действует на жилье, являющееся единственным, но при этом предметом ипотеки.
Этот подход подтвердил Конституционный Суд РФ в Постановлении от 14.05.2012 № 11-П, указав, что на заложенное по ипотеке жилье взыскание может быть обращено независимо от того, единственное оно или нет.
Таким образом, квартира в ипотеке — это обеспечение вашего долга перед банком. Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ, банк как залогодержатель имеет право в случае неисполнения вами обязательств получить удовлетворение из стоимости этой квартиры преимущественно перед другими кредиторами.
В процедуре банкротства эта квартира будет включена в конкурсную массу и продана. После ее продажи, в соответствии со статьей 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
"Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире".
Это означает, что вы и члены вашей семьи утратите право проживать в этой ипотечной квартире.
Поскольку вторая квартира не обременена ипотекой и не является единственным жильем (ведь есть первая), она в полном объеме подлежит включению в конкурсную массу.
Согласно пункту 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве:
"Все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина... составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи".
При этом в пункте 3 этой же статьи, как мы уже разобрали, исключается только единственное жилье. Ваша вторая квартира таковой не является и будет реализована финансовым управляющим на торгах для погашения долгов перед всеми кредиторами.
То, что в ипотечном договоре было указано, что квартира — ваше единственное жилье, при наличии второй квартиры является недостоверным заверением об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. Согласно пункту 1 статьи 431.2 ГК РФ:
"Сторона, которая при заключении договора... дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора... обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку".
Хотя это обстоятельство напрямую не влияет на вопрос продажи квартир в банкротстве (их все равно продадут), оно может быть использовано банком для предъявления к вам дополнительных требований о возмещении убытков. Также этот факт может быть расценен судом как элемент недобросовестного поведения при рассмотрении вопроса об освобождении вас от долгов по итогам процедуры.
Попытка самостоятельного решения вопроса путем срочной продажи или дарения недвижимости с высокой вероятностью приведет лишь к усугублению вашего положения и лишит вас шанса на законное списание долгов и новую финансовую жизнь.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
