Рефинансирование кредита под залог квартиры с увеличением суммы: возможно ли и какие банки предлагают

Правовая природа кредита под залог уже имеющейся квартиры

Ваш кредит — это потребительский кредит, обеспеченный залогом (ипотекой). Оба признака установлены законом и применяются одновременно.

потребительский кредит (заем) - денежные средства, предоставленные кредитором заемщику на основании кредитного договора, договора займа, в том числе с использованием электронных средств платежа, в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (далее - договор потребительского кредита (займа), в том числе с лимитом кредитования; 2) заемщик - физическое лицо, обратившееся к кредитору с намерением получить, получающее или получившее потребительский кредит (заем); 3) кредитор - предоставляющая или предоставившая потребительский кредит кредитная организация, предоставляющие или предоставившие потребительский заем кредитная организация и некредитная финансовая организация, которые осуществляют профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов, лица, осуществляющие в соответствии со статьей 6 1 настоящего Федерального закона деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, а также лицо, получившее право требования к заемщику по договору потребительского кредита (займа) в порядке уступки, универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество правообладателя;
— п. 1 ст. 3 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Смысл для вашей ситуации: закон определяет потребительский кредит не по наличию/отсутствию залога, а по цели — предоставление физлицу денег «в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности». Ваш кредит под 20% взят физическими лицами на личные нужды (в т.ч. ремонт), поэтому по ст. 3 ФЗ-353 он юридически является потребительским кредитом — даже если оформлен как ипотечный. Именно поэтому операторы в банках отвечают «мы рефинансируем только ипотеку, а не потребительский»: им кажется противоречие, но юридически его нет — это один и тот же кредит, просто взгляд с двух сторон.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете. Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой 1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
— ст. 2 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4

Смысл для вашей ситуации: залог квартиры при этом установлен именно как ипотека по договору в обеспечение кредитного обязательства (ст. 2 ФЗ-102 допускает ипотеку в обеспечение обязательства по кредитному договору). То есть зарегистрированное обременение (ипотека) — это полноценное ипотечное обеспечение, и оно даёт основания рефинансирования ровно как у классического ипотечного кредита. Ключевой вывод: кредит одновременно является потребительским (по цели) и обеспеченным ипотекой (по форме залога), что не исключает рефинансирования.

Допустимо ли рефинансирование с увеличением суммы под залог той же квартиры

Да, закон не содержит запрета на рефинансирование (перекредитование) с одновременным увеличением суммы. Юридически рефинансирование — это новый самостоятельный кредитный договор с другим банком, денежными средствами которого вы погашаете прежний кредит, а квартира передаётся в залог новому банку. Увеличение суммы сверх остатка прежнего долга — это просто больший размер оставшейся части нового кредита, который выдаётся наличными/на ремонт; норм, запрещающих такую конструкцию, нет.

Заемщик имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму полученного потребительского кредита (займа) или ее часть, уведомив об этом кредитора способом, установленным договором потребительского кредита (займа), не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором потребительского кредита (займа). 5. В договоре потребительского кредита (займа) в случае частичного досрочного возврата потребительского кредита (займа) может быть установлено требование о досрочном возврате части потребительского кредита (займа) только в день совершения очередного платежа по договору потребительского кредита (займа) в соответствии с графиком платежей по договору потребительского кредита (займа), но не более тридцати календарных дней со дня уведомления кредитора о таком возврате с уплатой процентов за фактический срок кредитования. 6. В случае досрочного возврата всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части заемщик обязан уплатить кредитору проценты по договору потребительского кредита (займа) на возвращаемую сумму потребительского кредита (займа) включительно до дня фактического возврата соответствующей суммы потребительского кредита (займа) или ее части. 7.
— ч. 4 ст. 11 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Смысл для вашей ситуации: право заёмщика в любой момент досрочно вернуть всю сумму кредита, уведомив банк не менее чем за 30 дней (если договором не установлен более короткий срок), — основа механизма рефинансирования. Это право является безусловным, банк не может его отменить. Поскольку кредит обеспечен ипотекой, к нему прямо применяются эти же правила:

Правила, предусмотренные частями 4 - 7 2 настоящей статьи, также применяются к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой. (Дополнение частью - Федеральный закон от 02.07.2021 № 329-ФЗ) 8. При досрочном возврате части потребительского кредита (займа) кредитор в порядке, установленном договором потребительского кредита (займа), обязан предоставить заемщику полную стоимость потребительского кредита (займа) в случае, если досрочный возврат потребительского кредита (займа) привел к изменению полной стоимости потребительского кредита (займа), а также уточненный график платежей по договору потребительского кредита (займа), если такой график ранее предоставлялся заемщику. 9. Досрочный возврат части потребительского кредита (займа) не влечет за собой необходимость изменения договоров, обеспечивающих исполнение обязательств заемщика по договору потребительского кредита (займа). 10.
— ч. 7.3 ст. 11 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Смысл: ч. 7.3 ст. 11 ФЗ-353 специально распространяет правила досрочного возврата на кредиты физлиц, обеспеченные ипотекой, — то есть для вашего случая процедура досрочного погашения гарантирована законом наравне с обычным потребительским кредитом. Вы вправе полностью погасить первый кредит, и увеличенную сумму взять по новому договору.

Вывод: рефинансирование с повышением суммы юридически возможно. Оно оформляется как новый кредитный договор в другом банке; его сумма складывается из остатка долга по первому кредиту плюс дополнительно выдаваемых средств (на ремонт). Ограничение одно — максимальная сумма определяется платёжеспособностью (долговой нагрузкой, ПДН) и оценочной стоимостью квартиры, но это банковская политика, а не закон.

Процедура: погашение прежнего кредита, снятие обременения и установление новой ипотеки

Механика рефинансирования включает три шага, каждый из которых урегулирован законом.

Шаг 1 — прекращение залога по первому кредиту. После полного погашения обязательства залог прекращается:

Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
— п. 1 ст. 352 ГК РФ

Смысл: п. 1 ст. 352 ГК — залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства (подп. 1). Как только вы полностью вернёте первый кредит за счёт средств нового банка, ипотека в пользу первого банка прекращается, и он обязан совершить всё необходимое для снятия обременения.

Шаг 2 — погашение регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН.

регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
— п. 1 ст. 25 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Смысл: п. 1 ст. 25 ФЗ-102 — регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней на основании заявления (в т.ч. залогодателя с закладной, содержащей отметку об исполнении обязательства). Банк не вправе затягивать снятие обременения после полного погашения.

Шаг 3 — установление новой ипотеки в пользу нового банка. Здесь есть два сценария. Вариант А (чаще на практике для «рефинансирования под залог») — старый кредит гасится, запись погашается, затем регистрируется новая ипотека в пользу нового банка. Вариант Б — последующая ипотека, когда новый залог устанавливается, пока обременение первого банка ещё действует:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. 3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке. 4.
— п. 1, 2 ст. 43 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. 3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке. 4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица. 5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается. Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке 1.
— п. 2 ст. 43 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Смысл: п. 2 ст. 43 ФЗ-102 прямо допускает последующую ипотеку, но при двух ограничениях: (1) она не запрещена предшествующим договором, (2) соблюдены условия, установленные предшествующим договором. Плюс п. 5 ст. 43 ФЗ-102 запрещает последующую ипотеку, если она предусматривает выдачу закладной. Практический смысл: если в вашем первом договоре есть запрет на последующую ипотеку или оформлена закладная — путь через последующую ипотеку закрыт; тогда остаётся только вариант А (полное погашение → снятие обременения → новая ипотека). Поэтому вам нужно свериться с текстом текущего кредитного договора.

Вывод: процедура законна и отработана на практике: (1) получение одобрения нового банка, (2) досрочное погашение первого кредита (ч. 4 ст. 11 ФЗ-353), (3) погашение записи об ипотеке (п. 1 ст. 25 ФЗ-102), (4) регистрация новой ипотеки в пользу нового банка (ст. 20 ФЗ-102). Увеличенная сумма (на ремонт) выдаётся в составе нового кредита. Запрет последующей ипотеки или наличие закладной в первом договоре исключают схему с последующей ипотекой (вариант Б), но не мешают основной схеме рефинансирования через полное погашение (вариант А).

Семейный аспект: согласие супруга на залог квартиры, полученной по дарственной

Квартира принадлежит вам (жене) по дарственной, поэтому по закону это ваше личное имущество, а не совместная собственность супругов:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36, п. 3 ст. 35 СК РФ

Смысл: п. 1 ст. 36 СК РФ — имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар (по безвозмездной сделке), является собственностью этого супруга. Следовательно, квартира — ваше личное имущество, и обременение (ипотека) при рефинансировании устанавливается только вами.

Теперь о необходимости нотариального согласия супруга. Норма, требующая такого согласия, касается исключительно общего имущества супругов:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Смысл: п. 3 ст. 35 СК РФ требует нотариально удостоверенное согласие другого супруга для сделок, подлежащих государственной регистрации (включая ипотеку), но эта норма применяется только к распоряжению общим имуществом супругов, что подтверждается и позицией Верховного Суда РФ (п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2016: «согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом супругов»). Поскольку квартира — не общее, а ваше личное имущество (ст. 36 СК РФ), требование нотариального согласия мужа из закона не вытекает.

Важный нюанс: несмотря на отсутствие такой обязанности по закону, банки часто включают требование о согласии супруга в свои внутренние правила ипотечного кредитования. Поэтому при обзвоне уточняйте: если банк настаивает на согласии супруга — это его внутренняя кредитная политика, а не норма закона, вы можете сослаться на п. 1 ст. 36 СК РФ, но проще принести согласие, если муж не возражает, чтобы не терять одобренную ставку.

Отдельный вопрос — супруг как созаёмщик. Вы указали: «взяли с супругом кредит», то есть муж, вероятно, является созаёмщиком (находится на стороне должника в кредитном обязательстве). В этом случае при рефинансировании новый банк может потребовать его участия в новом договоре уже как созаёмщика, а не в связи с залогом — по своей кредитной политике.

Вывод: юридически нотариальное согласие супруга на залог/снятие залога с вашей дарственной квартиры не требуется (ст. 36 СК + п. 3 ст. 35 СК, который распространяется только на общее имущество). Если супруг является созаёмщиком, его участие в новом кредитном договоре определяется кредитной политикой банка, а не требованием закона о залоге.

Право банка отказать в рефинансировании и денежные последствия досрочного погашения

Право банка отказать. Выбор банком клиента для рефинансирования — это свобода договора:

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Смысл: ст. 421 ГК РФ — свобода заключения договора, понуждение к его заключению не допускается. Поэтому ни один банк не обязан выдавать вам рефинансирование; то, что одни банки «не рефинансируют потребительский», — это их внутренняя кредитная политика, а не норма закона. Ваша задача — найти банк, у которого эта политика допускает рефинансирование ипотечного кредита. Поскольку ваш кредит обеспечен зарегистрированной ипотекой, у классических ипотечных банков он проходит по продуктовой линейке «рефинансирование ипотеки». Отказ банков, которые «не рефинансируют потребительский», связан с тем, что они классифицируют ваш договор по цели кредитования (потребительский), но сам факт залога-ипотеки делает ваш случай пригодным для программ рефинансирования ипотеки.

Денежные последствия досрочного погашения. При досрочном возврате проценты начисляются за фактический срок пользования:

В п. 6 ст. 11 ФЗ-353 (приведён в составе блока > Заемщик имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму полученного потребительского кредита (займа) или ее часть, уведомив об этом кредитора способом, установленным договором потребительского кредита (займа), не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором потребительского кредита (займа). 5. В договоре потребительского кредита (займа) в случае частичного досрочного возврата потребительского кредита (займа) может быть установлено требование о досрочном возврате части потребительского кредита (займа) только в день совершения очередного платежа по договору потребительского кредита (займа) в соответствии с графиком платежей по договору потребительского кредита (займа), но не более тридцати календарных дней со дня уведомления кредитора о таком возврате с уплатой процентов за фактический срок кредитования. 6. В случае досрочного возврата всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части заемщик обязан уплатить кредитору проценты по договору потребительского кредита (займа) на возвращаемую сумму потребительского кредита (займа) включительно до дня фактического возврата соответствующей суммы потребительского кредита (займа) или ее части. 7.

— ч. 4 ст. 11 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)») прямо установлено: при досрочном возврате всей суммы заёмщик уплачивает проценты «за фактический срок кредитования» — то есть только за период фактического пользования кредитом до погашения. Комиссий и штрафов за досрочное погашение потребительского кредита закон не предусматривает; банк не вправе взимать плату за сам факт досрочного возврата.

Смысл для вас: рефинансировать через 3 месяца после выдачи выгодно — вы заплатите лишь проценты за эти ~3 месяца по ставке 20% (при срочной выдаче расчёт сделает банк). Разница между 20% старых условий и новой рыночной ставкой (существенно ниже) экономически и оправдывает рефинансирование: с каждой следующей выплаты вы платите проценты по новой, меньшей ставке. При этом проверьте в новом договоре полную стоимость кредита: по ст. 6 ФЗ-353 она обязана указываться для сравнения реальной переплаты, включая страховки и комиссии, — иначе «низкая ставка» может компенсироваться сопутствующими платежами.

Вывод: отказ банка в рефинансировании — реализация его свободы договора (ст. 421 ГК), закреплённой в > Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

— п. 1 ст. 421 ГК РФ; понудить конкретный банк к заключению договора нельзя, поэтому практичный путь — обзвон банков с зарегистрированной ипотекой и поиск продукта «рефинансирование ипотечного кредита». При досрочном погашении первого кредита вы платите проценты за фактический срок пользования (п. 6 ст. 11 ФЗ-353), комиссия за досрочное погашение не предусмотрена законом, а итоговую выгоду оценивайте по полной стоимости кредита (ст. 6 ФЗ-353), а не по номинальной ставке.