Правомерность размежевания земельного участка и продажи доли при банкротстве одного из собственников до суда

Определение порядка пользования земельным участком и продажа доли совладельцем-банкротом

Анализ ситуации

Ваша ситуация осложнена двумя взаимосвязанными обстоятельствами: уклонение одного из совладельцев от согласования порядка пользования участком (размежевания) и его попытка продать свою долю в условиях незавершенной процедуры банкротства. Разберем каждый вопрос отдельно.

1. Возможно ли провести размежевание без согласия уклоняющегося совладельца?

Нет, провести размежевание (точнее, определить порядок пользования или выделить долю в натуре) без его согласия в административном порядке невозможно. Однако закон предоставляет механизм принудительного решения этого вопроса через суд.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 247)

Если соглашение не достигнуто, любой участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества в судебном порядке.

"Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества... При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доля одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 252)

Таким образом, если совладелец уклоняется от решения вопроса, вам необходимо обратиться в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком или о выделе доли в натуре. Землеустройство (включая межевание) может быть проведено по решению суда.

"Землеустройство проводится по инициативе... собственников земельных участков... или по решению суда." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 69)

2. Законна ли продажа доли совладельцем, находящимся в процессе банкротства?

Продажа доли совладельцем, в отношении которого ведется дело о банкротстве, является крайне сомнительной и, с высокой степенью вероятности, незаконной. Законодательство о банкротстве строго ограничивает возможности должника по распоряжению своим имуществом.

Ключевое значение имеет то, какая именно процедура введена в деле о банкротстве. В предоставленном контексте описаны две основные процедуры: реструктуризация долгов и реализация имущества.

А) Если введена процедура реструктуризации долгов:
С даты введения этой процедуры гражданин может совершать крупные сделки (к которым, безусловно, относится продажа доли в недвижимости) только с предварительного письменного согласия финансового управляющего.

"В ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего сделки... по приобретению, отчуждению... недвижимого имущества..." (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 213.11)

Сделка, совершенная с нарушением этого запрета, может быть оспорена.

"Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 174.1)

Б) Если гражданин уже признан банкротом и введена процедура реализации имущества:
В этом случае права на распоряжение имуществом, составляющим конкурсную массу (куда включается и доля в праве собственности), осуществляются исключительно финансовым управляющим. Личные сделки должника по такому имуществу являются ничтожными.

"С даты признания гражданина банкротом: все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны." (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 213.25)

Кроме того, с даты признания банкротом государственная регистрация перехода прав на имущество должника осуществляется только на основании заявления финансового управляющего.

"С даты признания гражданина банкротом: регистрация перехода... прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество... осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению;" (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 213.25)

В) Оспаривание сделки:
Финансовый управляющий, а в некоторых случаях и кредиторы, имеют право оспорить подозрительные сделки должника, совершенные в период, близкий к возбуждению дела о банкротстве.

"Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки..." (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", Статья 61.2)

Выводы и рекомендации

1. По вопросу размежевания: Вам следует готовиться к обращению в суд (районный суд по месту нахождения земельного участка) с иском об определении порядка пользования земельным участком или о выделе доли в натуре в соответствии со статьей 252 ГК РФ. Согласие второго совладельца для этого не требуется, так как его уклонение является основанием для судебного разбирательства.

2. По вопросу продажи доли банкротом:

   • Сделка, скорее всего, незаконна. Продажа доли, скорее всего, нарушает законодательство о банкротстве.
   • Проверьте статус дела. Вам необходимо срочно выяснить в картотеке арбитражных дел, на какой стадии находится дело о банкротстве (реструктуризация или уже реализация имущества) и кто утвержден финансовым управляющим.
   • Уведомите финансового управляющего. Незамедлительно свяжитесь с финансовым управляющим, утвержденным судом по делу о банкротстве, и сообщите ему о готовящейся сделке. Именно он уполномочен давать согласие на такие сделки или оспаривать их.
   • Предупредите потенциального покупателя. Рекомендуется предупредить третье лицо, которое планирует купить долю, о том, что сделка может быть признана недействительной, а его деньги будут потеряны.
   • Обратитесь в Росреестр. В случае, если договор будет подписан и представлен на регистрацию, вы можете направить в орган регистрации прав (Росреестр) заявление с указанием на наличие судебного дела о банкротстве в отношении продавца, что является основанием для приостановления регистрации.

3. Общая рекомендация: Ситуация является комплексной и затрагивает как гражданское, так и арбитражное процессуальное право. Для защиты своих интересов и правильного оформления документов в суде настоятельно рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах и вопросах банкротства.