Учитывается ли недвижимость в ДНР без переоформления права при банкротстве физического лица?

Включать ли не зарегистрированную в ЕГРН недвижимость в ДНР в заявление и опись имущества

Вопрос заявителя — «будет ли видна недвижимость в ДНР, если переход права не переоформлен». Решающим здесь является не техническая «видимость» записи в ЕГРН, а объём обязанности гражданина перед судом и финансовым управляющим, установленный Законом о банкротстве.

опись имущества гражданина с указанием места нахождения или хранения имущества, в том числе имущества, являющегося предметом залога, с указанием наименования или фамилии, имени и отчества залогодержателя. Форма представления данной описи утверждается регулирующим органом; сведения о полученных физическим лицом доходах за период, предшествующий дате подачи заявления о признании гражданина банкротом; выданная банком справка о наличии счетов, вкладов (депозитов) в банке и (или) об остатках денежных средств на счетах, во вкладах (депозитах), об остатках электронных денежных средств и о переводах электронных денежных средств, выписки по операциям на счетах, по вкладам (депозитам) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, в банке, полученные не ранее чем за десять дней до направления отзыва на заявление о признании гражданина банкротом; сведения, предоставленные оператором платформы цифрового рубля через участника платформы цифрового рубля, о наличии счета цифрового рубля, об остатке цифровых рублей на счете цифрового рубля, операциях с цифровыми рублями, полученные не ранее чем за десять дней до направления отзыва на заявление о признании гражданина банкротом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 24.07.2023 № 340-ФЗ)
— п. 3 ст. 213.4 ФЗ-127

Закон требует представить опись имущества гражданина с указанием места нахождения — без оговорки, что учитывается только имущество, внесённое в реестр. Недвижимость в ДНР является имуществом гражданина независимо от того, внесена ли запись о праве в российский ЕГРН: само право уже возникло и существует.

Право на эту недвижимость на территории РФ признаётся и действует в силу закона, даже пока запись в ЕГРН не внесена:

документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Донецкой Народной Республики, подтверждающие возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на такое имущество, обременение такого имущества, выданные государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) удостоверенные нотариусами Донецкой Народной Республики, а также выданные органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины и (или) удостоверенные нотариусами Украины (если документы на такое имущество не выданы государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) не удостоверены нотариусами Донецкой Народной Республики или не выданы органами, входящими в единую систему публичной власти в Российской Федерации). 2. Документы, указанные в пункте 5 части 1 настоящей статьи, выданные до дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, представляются до 1 июля 2026 года для государственной регистрации соответствующих прав, ограничений и обременений органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального конституционного закона от 15.12.2025 № 4-ФКЗ) 3.
— ч. 1 п. 5 ст. 12 ФКЗ № 5-ФКЗ от 04.10.2022

Документы на недвижимость в ДНР (свидетельства, договоры), выданные в ДНР и Украине, прямо отнесены к числу признаваемых на территории РФ документов, служащих основанием для государственной регистрации прав. Из этого следует: недвижимость юридически существует в вашей собственности, и факт отсутствия вашего личного заявления о перерегистрации не означает, что имущества «нет».

представляются до 1 июля 2026 года для государственной регистрации соответствующих прав, ограничений и обременений органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации
— ч. 2 ст. 12 ФКЗ № 5-ФКЗ от 04.10.2022

Срок для добровольной подачи документов на регистрацию права в ЕГРН — до 1 июля 2026 года; до этой же даты идёт интеграция учётных данных новых субъектов в ЕГРН. Следовательно, на момент банкротства запись о вашей недвижимости в ДНР либо уже перенесена в российский реестр, либо будет перенесена в ходе интеграции — то есть скрыть её от Росреестра «непереоформлением» практически невозможно.

Вывод: недвижимость в ДНР подлежит обязательному включению в опись имущества и заявление о банкротстве независимо от того, зарегистрировано ли ваше право в ЕГРН. Указание «имущества нет» или умолчание о нём является непредоставлением сведений и влечёт негативные последствия (см. след. блок). Отсутствие упрощённой перерегистрации права освобождением от обязанности декларировать имущество не является.

Проверка имущества финансовым управляющим (включая новые субъекты РФ) и последствия сокрытия

Финансовый управляющий наделён широкими полномочиями по выявлению имущества должника:

получать информацию об имуществе гражданина и его супруга , а также о счетах и вкладах (депозитах) гражданина и его супруга , в том числе по банковским картам, об остатках электронных денежных средств и о переводах электронных денежных средств от граждан и юридических лиц (включая кредитные организации), от органов государственной власти, органов местного самоуправления без предварительного обращения в арбитражный суд
— п. 7 ст. 213.9 ФЗ-127

Финансовый управляющий запрашивает сведения об имуществе у органов государственной власти без суда. Росреестр (включая данные, интегрированные из реестров ДНР) и органы регистрации новых субъектов входят в круг таких органов, поэтому незарегистрированное в ЕГРН право с высокой вероятностью будет установлено в ходе мероприятия по интеграции учётных данных.

Всё имущество, имеющееся у гражданина на дату признания его банкротом, составляет конкурсную массу:

Все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу
— п. 1 ст. 213.25 ФЗ-127

Вне зависимости от того, в каком реестре числится объект, недвижимость в ДНР — часть конкурсной массы и подлежит включению финансовым управляющим в реализацию.

Последствия умолчания о недвижимости прямо очерчены Законом о банкротстве:

гражданин не предоставил необходимые сведения или предоставил заведомо недостоверные сведения финансовому управляющему или арбитражному суду, рассматривающему дело о банкротстве гражданина, и это обстоятельство установлено соответствующим судебным актом, принятым при рассмотрении дела о банкротстве гражданина; доказано, что при возникновении или исполнении обязательства, на котором конкурсный кредитор или уполномоченный орган основывал свое требование в деле о банкротстве гражданина, гражданин действовал незаконно, в том числе совершил мошенничество, злостно уклонился от погашения кредиторской задолженности, уклонился от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица, предоставил кредитору заведомо ложные сведения при получении кредита, скрыл или умышленно уничтожил имущество.
— п. 4 ст. 213.28 ФЗ-127

То есть непредоставление сведений или предоставление заведомо недостоверных сведений финансовому управляющему/суду влечёт неприменение к гражданину правила об освобождении от обязательств — долги, включая незаявленные, не списываются. Это главный практический риск: цель банкротства (освобождение от долгов) при сокрытии имущества не достигается. Не помогает и то, что сам гражданин не подал заявление о перерегистрации — юридически имущество в собственности существует, обязанность раскрыть его не зависит от действий самого должника по оформлению.

Кроме того, сокрытие имущества при признаках неплатежеспособности образует состав административного правонарушения:

Сокрытие имущества, имущественных прав или имущественных обязанностей, сведений об имуществе, о его размере или месте нахождения или иной информации об имуществе, имущественных правах или имущественных обязанностях, передача имущества во владение иным лицам, отчуждение или уничтожение имущества либо сокрытие, уничтожение или фальсификация бухгалтерских и иных учетных документов, отражающих экономическую деятельность юридического лица либо индивидуального предпринимателя, если эти действия совершены при наличии признаков банкротства юридического лица либо признаков неплатежеспособности индивидуального предпринимателя или гражданина и не содержат уголовно наказуемых деяний, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок от шести месяцев до трех лет. (Часть в редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 154-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 14.13 КоАП РФ

Признаки неплатежеспособности гражданина, подающего заявление о банкротстве, являются юридической предпосылкой дела, поэтому сознательное сокрытие недвижимости в заявлении и описи может быть квалифицировано как сокрытие имущества по ст. 14.13 КоАП РФ (штраф 4–5 тыс. руб.).

Вывод: рассчитывать, что недвижимость в ДНР «не будет видна» из-за отсутствия переоформления права в ЕГРН, рискованно и юридически необоснованно: право признаётся законом, управляющий собирает сведения у всех госорганов, включая регистрирующие органы новых субъектов. Рекомендуется задекларировать недвижимость в ДНР полностью (указать местонахождение и правоустанавливающие документы), приложив копии документов ДНР/Украины — это исключит риск неприменения освобождения от обязательств и административного штрафа. Если объект у вас единственное пригодное для проживания жильё — этот статус заявляется отдельно для исключения из конкурсной массы по правилам об исполнительском иммунитете.

Юридическая сила права на недвижимость в ДНР до его перерегистрации (переходный период)

Важно отделить вопрос «видимости» (фактической осведомлённости) от вопроса юридической силы права. По российскому праву право собственности, возникшее на территории ДНР, юридически действительно на территории РФ и бездоказательно признаётся, что закреплено переходным регулированием:

действует переходный период, в течение которого урегулируются вопросы интеграции нового субъекта Российской Федерации в экономическую, финансовую, кредитную и правовую системы Российской Федерации, в систему органов государственной власти Российской Федерации. Отдельными федеральными законами могут устанавливаться особенности регулирования отдельных отношений, не предусмотренные настоящим Федеральным конституционным законом, и сроки применения таких особенностей
— ст. 36 ФКЗ № 5-ФКЗ от 04.10.2022 (переходный период)

Документы, подтверждающие вещные права на недвижимость, выданные в ДНР и Украине до принятия в состав РФ, действуют на территории РФ без ограничения срока и без какого-либо дополнительного подтверждения госорганами (в силу ч. 1 ст. 12 ФКЗ № 5-ФКЗ) и служат основанием для последующей регистрации права в ЕГРН в порядке ч. 2 ст. 12.

Сказанное подтверждает, что в вашем случае нет «двух статусов» имущества: одно и то же право на дом в ДНР существует и в силу закона признаётся наравне с правом на дом 41 кв.м и автомобилем, уже оформленными по российским реквизитам. Разница лишь в том, внесена ли запись в ЕГРН, но на обязанность декларирования и на возможность его изъятия в конкурсную массу эта разница не влияет.

Вывод: отсутствие у вас оформленного перехода права в российском ЕГРН не делает недвижимость в ДНР «несуществующей» для целей банкротства. Она юридически считается вашей собственностью, признаётся государством и подлежит раскрытию и включению в конкурсную массу по правилам, идентичным правилам для недвижимости, зарегистрированной в ЕГРН.

Если право на недвижимость в ДНР не было зарегистрировано даже в реестрах ДНР/Украины

Развилка зависит от того, оформлены ли на недвижимость в ДНР какие-либо регистрационные документы (свидетельство ДНР/Украины, договор) и признаются ли эти документы основанием права.

Ветка А. Право зарегистрировано в ДНР/Украине или подтверждено оформленными документами — применяются выводы предыдущих блоков: документы признаются в РФ (ч. 1 ст. 12 ФКЗ № 5-ФКЗ), недвижимость является вашей собственностью и подлежит декларированию вне зависимости от переноса записи в ЕГРН. В этом случае скрыть объект непереоформлением нельзя, и сокрытие влечёт неприменение освобождения от обязательств.

Ветка Б. Документы на недвижимость у вас отсутствуют и право нигде не фиксировалось (самозахват, незавершённое строительство, документы утрачены) — обязанность указать объект в описи как «имущество» возникает лишь при наличии у вас титула (правоустанавливающих документов) либо фактического владения, которое способно быть признано собственностью. Если правоустанавливающих документов нет вовсе, целесообразно указать в пояснениях, что объект вам не принадлежит на зарегистрированном праве, но фактически используется, — во избежание обвинения в утаивании сведения, о котором вы знали.

Поскольку документы ДНР/Украины, действовавшие на 04.10.2022, признаются законом, а переходный период для их подачи в Росреестр продлён до 1 июля 2026 года, у вас сохраняется возможность легализовать право (внести запись в ЕГРН) до этой даты — однако сделать это разумнее до подачи заявления о банкротстве, чтобы исключить любые споры об утаивании имущества и спокойно защитить объект (например, как единственное жильё) уже в процедуре.

Вывод: правовой ответ одинаков для обеих веток в части принципа — декларировать следует имущество, на которое у вас есть титул, независимо от внесения записи в ЕГРН. Конкретный перечень документов, подлежащих приложению к описи, зависит от того, какие бумаги ДНР/Украины у вас на руках (свидетельство, договор, акт) — их копии (для ветки А) обязательны к приложению как документы, подтверждающие право собственности, о чём прямо просит п. 3 ст. 213.4 ФЗ-127.

Доступ финансового управляющего к ЕГРН и процедура выявления недвижимости

Подтверждение того, что финансовый управляющий в деле о банкротстве прямо отнесён законом к лицам, которым предоставляются сведения из ЕГРН без ограничений:

конкурсного управляющего в деле о банкротстве, временной администрации финансовой организации в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 6) многофункционального центра в целях предоставления государственных или муниципальных услуг; 7) Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, а также уполномоченных по правам человека в субъектах Российской Федерации; 8) Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по правам ребенка; 9) Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей, а также уполномоченных по защите прав предпринимателей в субъектах Российской Федерации; 10) нотариуса в связи с совершаемыми нотариальными действиями; 11) Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации и его территориальных органов; (В редакции Федерального закона от 28.12.2022 № 569-ФЗ) 12) руководителя, заместителей руководителя государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"; 13) генерального директора единого института развития в жилищной сфере, его заместителей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ) 14) акционерного общества "Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства" для осуществления функций указанного общества, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 265-ФЗ) 15) публично-правовой компании " Фонд развития территорий "; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 436-ФЗ) 15 1 ) публично-правовой компании, указанной в статье 3 1 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 16) Центральной избирательной комиссии Российской Федерации, избирательных комиссий субъектов Российской Федерации, избирательных комиссий муниципальных образований, окружных избирательных комиссий, территориальных (районных, городских и других) комиссий; участковых комиссий, если соответствующие сведения необходимы для осуществления их полномочий
— ч. 1 ст. 63 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Ч. 1 ст. 63 ФЗ-218 включает арбитражного управляющего в деле о банкротстве в перечень субъектов, которым по их запросу предоставляются сведения, содержащиеся в ЕГРН. Это закрывает вопрос «видимости»: если право на недвижимость в ДНР внесено в ЕГРН (в том числе в результате интеграции учётных данных новых субъектов до 1 июля 2026 года по ч. 2 ст. 12 ФКЗ № 5-ФКЗ), финансовый управляющий получит о нём сведения наравне с записью о вашем доме 41 кв.м.

Ранее приведённая норма п. 7 ст. 213.9 ФЗ-127 закрепляет право управляющего получать информацию об имуществе гражданина и его супруга от органов государственной власти без предварительного обращения в суд — запрос в Росреестр и регистрирующие органы новых субъектов осуществляется в упрощённом порядке и не зависит от того, подавали ли вы сами заявление о перерегистрации.

Вывод: механизм выявления имущества финансовому управляющему обеспечен законом двояко — прямым доступом к сведениям ЕГРН (ст. 63 ФЗ-218) и правом безсудебного запроса в любые госорганы (п. 7 ст. 213.9 ФЗ-127). Отсутствие факта переоформления права на недвижимость в ДНР не препятствует её выявлению: данные новых субъектов переносятся в ЕГРН в силу закона, а сам объект подлежит обязательному раскрытию вами в описи. Расчёт на «невидимость» недвижимости юридически несостоятелен.