Можно ли сохранить имущество после смерти должника-банкрота, если торги выиграны, но договор не подписан, а на участке висит ипотека ликвидированного банка?

Судьба ипотеки: прекращается ли обременение и как снять запись в ЕГРН

Ключевой факт: обеспеченный ипотекой долг погашен, а банк-залогодержатель ликвидирован. Обременение не может висеть «вечно» — залог прекращается вместе с обязательством, которое он обеспечивал, а отсутствие живого залогодержателя не делает запись нерасторжимой.

1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права
   — п. 1 ст. 352 ГК РФ

Поскольку обеспеченное ипотекой обязательство прекращено, залог прекратился именно по подпункту 1 пункта 1 ст. 352 ГК РФ — независимо от того, что запись в реестре не погашена. Запись в ЕГРН — лишь отражение права; её сохранение при прекратившемся залоге не создаёт самого залога, но блокирует распоряжение.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339 1 ).
— абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ

Залогодатель (собственник участка) вправе требовать совершения действий по внесению записи о прекращении залога. При ликвидированном залогодержателе требовать не с кого, поэтому закон предусмотрел отдельный упрощённый порядок.

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ) Статья 25 2 . Особенности погашения регистрационной записи об ипотеке в условиях недружественных действий иностранных государств 1. При непредставлении в установленных статьей 25 настоящего Федерального закона случаях и порядке для погашения регистрационной записи об ипотеке, установленной в обеспечение обязательства по кредитному договору (договору займа), заявления залогодержателем (в том числе законным владельцем закладной), являющимся иностранным лицом (иностранными лицами, в том числе не аффилированными друг с другом), связанным с иностранным государством, территорией, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такое иностранное лицо имеет гражданство этого государства, местом регистрации такого иностранного лица является это государство), регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению залогодателя при подтверждении им исполнения обеспеченного ипотекой обязательства перед таким залогодержателем.
— ст. 25.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4

Это прямая норма именно для вашего случая: если банк-залогодержатель как юридическое лицо ликвидирован, регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению самого залогодателя с приложением выписки из ЕГРЮЛ о ликвидации банка. Ни заявления банка, ни его согласия не требуется. Если же ликвидация не завершена (идет конкурсное производство), запись снимается иначе — по решению суда.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" . Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
— абз. 10 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Если по каким-то причинам Росреестр откажет в погашении записи по заявлению (например, ликвидация банка не подтверждена либо запись сделана в отношении закладной), запись об ипотеке погашается по решению суда о прекращении ипотеки. Это запасной, но надёжный путь — иск о признании ипотеки прекращённой и погашении записи предъявляется к залогодателю-собственнику, при необходимости с привлечением Росреестра.

Дополнительно: гибель заложенного здания (сгорело ещё до банкротства) также указана как самостоятельное основание прекращения залога вещи (подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ), однако судьба залога на земельный участок решается по судьбе обязательства, поэтому основной аргумент — прекращение обеспеченного обязательства и ликвидация залогодержателя.

Вывод: ипотека на участок юридически прекращена, поскольку прекращено обеспеченное обязательство (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ), а банк-залогодержатель ликвидирован. Вам следует обратиться в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке по ст. 25.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», приложив выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации банка. При отказе или невозможности подтвердить ликвидацию — признать ипотеку прекращённой и погасить запись по решению суда (абз. 10 п. 1 ст. 25 того же закона). Снятие обременения — обязательное предварительное условие, без которого залоговый участок нельзя нормально продать или оформить на семью.

Судьба торгов и задатка: что значит уклонение управляющего от договора и смерть должника

Уклонение финансового (конкурсного) управляющего от подписания договора с победителем торгов — это нарушение порядка проведения торгов, дающее заинтересованному лицу право их оспорить.

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
   — п. 1 ст. 449 ГК РФ

Торги могут быть признаны недействительными, в частности, если допущены «иные существенные нарушения порядка проведения торгов». Неподписание договора с добросовестным победителем, внёсшим задаток, и последующая «подвешенность» — именно такое существенное нарушение. Срок на иск — один год со дня проведения торгов. Задаток, внесённый победителем, при отмене торгов подлежит возврату, а сам победитель вправе заявлять убытки к организатору.

Смерть должника — это не «отмена» торгов автоматически, а переход процедуры в специальный режим, что влияет на то, кто дальше распоряжается конкурсной массой.

Если сведения о том, что гражданин умер или объявлен умершим, стали известны арбитражному суду после возбуждения производства по делу о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве гражданина правил настоящего параграфа. 4. Права и обязанности гражданина в деле о его банкротстве в случае смерти гражданина или объявления его умершим по истечении срока, установленного законодательством Российской Федерации для принятия наследства, осуществляют принявшие наследство наследники гражданина. Для признания наследников гражданина лицами, участвующими в деле о банкротстве гражданина, нотариус представляет по запросу суда копию наследственного дела. До истечения срока, установленного законодательством Российской Федерации для принятия наследства, нотариус по месту открытия наследства является лицом, участвующим в процессе по делу о банкротстве гражданина, и осуществляет следующие полномочия: заявляет в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, ходатайство о применении в деле о банкротстве гражданина правил настоящего параграфа и переходе к реализации имущества (для крестьянских (фермерских) хозяйств - к конкурсному производству) в течение пяти рабочих дней с даты открытия наследственного дела в случае, если в деле о банкротстве гражданина применяется реструктуризация долгов гражданина;
— п. 3 ст. 223.1 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Если смерть должника стала известна суду после возбуждения дела о банкротстве, суд выносит определение о применении правил § 4 (банкротство гражданина в случае его смерти). До истечения срока принятия наследства в деле участвует нотариус; после — наследники.

Права и обязанности гражданина в деле о его банкротстве в случае смерти гражданина или объявления его умершим по истечении срока, установленного законодательством Российской Федерации для принятия наследства, осуществляют принявшие наследство наследники гражданина. Для признания наследников гражданина лицами, участвующими в деле о банкротстве гражданина, нотариус представляет по запросу суда копию наследственного дела. До истечения срока, установленного законодательством Российской Федерации для принятия наследства, нотариус по месту открытия наследства является лицом, участвующим в процессе по делу о банкротстве гражданина, и осуществляет следующие полномочия: заявляет в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, ходатайство о применении в деле о банкротстве гражданина правил настоящего параграфа и переходе к реализации имущества (для крестьянских (фермерских) хозяйств - к конкурсному производству) в течение пяти рабочих дней с даты открытия наследственного дела в случае, если в деле о банкротстве гражданина применяется реструктуризация долгов гражданина; передает финансовому управляющему информацию о наследственном имуществе, ставшую ему известной в связи с исполнением своих полномочий. 5.
— п. 4 ст. 223.1 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Это означает: после смерти должника договор с победителем торгов по общему правилу подписывает уже финансовый управляющий под контролем суда и наследников/нотариуса, но сама незавершённость процедуры не аннулирует торги автоматически. Если торги были проведены правильно, а не подписан только договор — стороны должны завершить сделку; если нарушение неустранимо, торги оспариваются в течение года.

Вывод: само по себе уклонение управляющего от подписания договора — основание признать торги недействительными (п. 1 ст. 449 ГК РФ, срок — 1 год со дня проведения торгов), при этом задаток победителю возвращается. Смерть должника не прекращает дело, а переводит его в режим § 4 гл. X ФЗ № 127-ФЗ (ст. 223.1): до принятия наследства действует нотариус, после — наследники; процедура подлежит завершению (реализация либо передача нереализованного имущества нотариусу). Пока ипотека не снята и торги не завершены, участок нельзя ни продать, ни передать победителю — но и «зависнуть» навсегда ситуация не может: и торги, и банкротное дело имеют процедурное завершение.

Погашение долга третьим лицом (вами) и его влияние на судьбу предмета залога

Вы вступили третьим лицом, чтобы погасить требования кредиторов. Закон прямо связывает такое погашение с исключением заложенного имущества из конкурсной массы — это ваш главный «сохраняющий» рычаг.

После удовлетворения третьим лицом требований кредитора, обеспеченных ипотекой жилого помещения, в полном объеме эти требования исключаются из реестра требований кредиторов, на жилое помещение и земельный участок, на котором расположено жилое помещение, не обращается взыскание в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве гражданина, указанные объекты не включаются в состав имущества, подлежащего реализации в случае признания гражданина банкротом и введения реализации имущества гражданина. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ)
— п. 5 ст. 213.10 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Если третье лицо полностью погашает требования залогового кредитора (ипотечного банка), эти требования исключаются из реестра, взыскание на жилое помещение и земельный участок не обращается, и они не включаются в конкурсную массу. Это и есть механизм сохранения имущества, на который вы ссылались, подавая заявление.

1. К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства
   — п. 5 ст. 313 ГК РФ

К тому, кто исполнил обязательство должника, переходят права кредитора (ст. 387 ГК РФ). То есть, погасив долг, вы становитесь на место кредитора, но эти права не дают вам преимуществ перед другими кредиторами за счёт залога — в части, перешедшей к вам, вы не получаете залогового приоритета. Это важно: погашение ради спасения вещи не превращает вас в залогового кредитора с правом обратить взыскание на участок.

Обратите внимание: п. 5 ст. 213.10 говорит именно о залоговом (ипотечном) кредиторе и жилом помещении. Если ваши действия были направлены на погашение именно требований, обеспеченных ипотекой участка, — срабатывает механизм исключения объекта из конкурсной массы.

Вывод: заявление о вступлении третьим лицом в погашение долга — правильный шаг, но само по себе «принятие» заявления судом не завершает процедуру: требуется, чтобы требования залогового кредитора были фактически и полностью погашены, после чего суд исключает имущество из конкурсной массы (п. 5 ст. 213.10 ФЗ № 127-ФЗ). Поскольку долг, по вашим сведениям, уже погашен, а банк ликвидирован, вам необходимо добиться в арбитражном суде процессуального результата — исключения участка из конкурсной массы и признания требований погашенными. Погашение своих требований к должнику вы не приобретаете в приоритетном (залоговом) виде (п. 5 ст. 313 ГК РФ), поэтому спасать имущество нужно именно через институт исключения из конкурсной массы.

Раздел имущества и выдел доли: ваша «защитная ветка» и последствия смерти бывшего мужа

Участок в садовом товариществе, приобретённый в браке, — по общему правилу общее имущество супругов, и вы вправе требовать выдела доли независимо от банкротной процедуры.

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
   — п. 1 ст. 38 СК РФ

Раздел общего имущества возможен как в браке, так и после расторжения брака по требованию любого из супругов (а также по требованию кредитора для обращения взыскания на долю). Спор о разделе и определении долей решается судом. Это ваша самостоятельная «защитная ветка»: доля в общем имуществе супруга не является личной собственностью должника, и на неё распространяется особый режим.

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Доли супругов при разделе признаются равными, если иное не установлено брачным договором; суд может отступить от равенства в вашу пользу (например, если супруг действовал недобросовестно). Для требований о разделе имущества при расторгнутом браке установлен трёхлетний срок исковой давности — этот срок надо проверить по датам.

Важно: смерть бывшего мужа не «обнуляет» ваше право на раздел — напротив, при банкротстве умершего гражданина в конкурсную массу включается имущество, составляющее наследство, и правила об общем имуществе продолжают применяться.

В конкурсную массу включается имущество, составляющее наследство гражданина. Жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, а также земельные участки, на которых расположены указанные объекты, за исключением случаев, если они являются предметом ипотеки и на них в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, могут быть включены в конкурсную массу по решению арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве. Имущество, указанное в абзаце втором настоящего пункта, не включается в конкурсную массу: до истечения срока принятия наследства, установленного законодательством Российской Федерации, если в жилом помещении (его частях) проживают лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве гражданина, и для них такое жилое помещение (его части) является единственным пригодным для постоянного проживания помещением; по истечении срока принятия наследства, установленного законодательством Российской Федерации, если такое имущество является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для наследника.
— п. 7 ст. 223.1 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Если участок (жилое помещение) является для наследника единственным пригодным для проживания жильём и не является предметом ипотеки, на который может быть обращено взыскание, оно не включается в конкурсную массу. Но здесь есть развилка: ваш участок формально обременён ипотекой. Именно поэтому критично снять ипотечную запись (см. вопрос об ипотеке): пока ипотека не снята, суд может расценить объект как предмет ипотеки, на который обращается взыскание, и включить его в конкурсную массу.

Вывод: ваше заявление о разделе имущества и выделе доли — самостоятельное и сильное основание сохранить часть имущества за собой (ст. 34, 38, 39 СК РФ), поскольку доля супруга в общем имуществе учитывается отдельно (ст. 213.26 ФЗ № 127-ФЗ). Смерть бывшего мужа не прекращает ваше право на раздел, а лишь меняет процессуальную фигуру в деле о банкротстве (наследники/нотариус — ст. 223.1 ФЗ № 127-ФЗ). Однако реализация этой ветки напрямую зависит от снятия ипотеки: пока запись об ипотеке не погашена, участок может рассматриваться как предмет залога, на который обращается взыскание. Проверьте трёхлетний срок исковой давности по требованию о разделе (п. 7 ст. 38 СК РФ).

Наследники и долги: переходят ли оставшиеся обязательства мужа

После смерти бывшего мужа открылось наследство; кредиторка, оставшаяся в деле о банкротстве, переходит к наследникам в особом порядке.

1. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. 2. Наследник, принявший наследство в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156), отвечает в пределах стоимости этого наследственного имущества по долгам наследодателя, которому это имущество принадлежало, и не отвечает этим имуществом по долгам наследника, от которого к нему перешло право на принятие наследства. 3. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции федеральных законов от 29.11.2007 № 281-ФЗ; от 29.07.2017 № 259-ФЗ) При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению. Глава 65. НАСЛЕДОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА Статья 1176.
   — п. 1 ст. 1175 ГК РФ

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно, но каждый — только в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Это означает, что за рамками стоимости наследства личным имуществом наследники по долгам не отвечают. Кредиторы наследодателя могут предъявить требования в пределах сроков исковой давности.

Для банкротного дела это даёт ещё один результат: правила § 4 гл. X ФЗ № 127-ФЗ (ст. 223.1) продолжают применяться, а по завершении реализации имущества должник-гражданин освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов (п. 10 ст. 223.1, п. 3 ст. 213.28 ФЗ № 127-ФЗ). Часть требований (текущие платежи, вред жизни/здоровью, алименты и др. — п. 5 ст. 213.28) сохраняется, но это, судя по описанию, не ваш случай.

Вывод: смерть должника не превращает оставшуюся кредиторку в безусловно унаследованный долг сверх наследственной массы: наследники отвечают только в пределах стоимости наследства (п. 1 ст. 1175 ГК РФ), а банкротная процедура по окончании ведёт к освобождению от непогашенных требований (ст. 213.28, п. 10 ст. 223.1 ФЗ № 127-ФЗ). Для вас как бывшей супруги и залогодателя это означает, что после завершения процедуры и снятия ипотеки участок перестаёт «тянуть» за собой долги, обеспечение которых прекращено.

Итоговая развилка: можно ли сохранить участок и что делать пошагово

Закон не даёт безусловной гарантии сохранения участка — исход зависит от двух процедурных развилок, которые надо закрыть параллельно.

Ветка А (сохранение — наиболее вероятна): если ипотека прекращена (прекращено обеспеченное обязательство + ликвидирован банк — ст. 352 ГК РФ) и вы добились исключения предмета залога из конкурсной массы (п. 5 ст. 213.10 ФЗ № 127-ФЗ), а также выиграли раздел и выдел своей доли (ст. 34, 38, 39 СК РФ), — участок закрепляется за вами в пределах вашей доли, а доля должника при необходимости распределяется в процедуре. Торги в части этого объекта теряют смысл: имущество исключается из массы.

Ветка Б (если торги/сделка уже состоялись): если торги не будут оспорены в течение года (п. 1 ст. 449 ГК РФ) и торги признаются действительными, участок перейдёт победителю, а вы получите лишь денежную компенсацию своей доли как супруг (бывший супруг) должника (ст. 213.26 ФЗ № 127-ФЗ). Поэтому затягивать нельзя.

Порядок действий:

1. Немедленно — в арбитражный суд: ходатайство о применении § 4 гл. X (ст. 223.1 ФЗ № 127-ФЗ), уведомление о смерти должника, привлечение нотариуса/наследников.
2. В Росреестр — заявление о погашении записи об ипотеке по ст. 25.1 ФЗ «Об ипотеке» с выпиской из ЕГРЮЛ о ликвидации банка; при отказе — иск о признании ипотеки прекращённой и погашении записи (абз. 10 п. 1 ст. 25).
3. В арбитражный суд — добиваться исключения участка из конкурсной массы как предмета залога, чьи требования погашены третьим лицом (п. 5 ст. 213.10).
4. В суд — по вашему заявлению о разделе имущества и выделе доли (ст. 38, 39 СК РФ), проверив трёхлетний срок.
5. Оспорить торги и действия управляющего (п. 1 ст. 449 ГК РФ) — в пределах годичного срока.

Вывод: сохранить имущество можно, но не одним действием, а связкой: снятие ипотечной записи (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 и 25.1 ФЗ «Об ипотеке») + исключение предмета залога из конкурсной массы (п. 5 ст. 213.10 ФЗ № 127-ФЗ) + раздел и выдел вашей супружеской доли (ст. 34, 38, 39 СК РФ). Смерть должника процедурно замораживает дело лишь временно: суд применит правила § 4 гл. X (ст. 223.1 ФЗ № 127-ФЗ), а обязательства наследников ограничены стоимостью наследства (п. 1 ст. 1175 ГК РФ). Если успеть снятие ипотеки и исключение объекта из массы — интересы победителя торгов по этому участку не смогут быть реализованы; если торги будут признаны действительными, участок уйдёт победителю, а вы вправе претендовать лишь на компенсацию своей доли. Точные даты (возбуждение дела, дата торгов, дата расторжения брака) критически влияют на выбор ветки.

Денежные последствия: задаток победителя и компенсация вашей доли

Задержка с подписанием договора и «подвешенность» торгов создают денежные риски для обеих сторон — и их надо фиксировать через нормы о процентах и возмещении.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если торги будут признаны недействительными либо сделка не состоится по вине организатора, внесённые победителем денежные средства (задаток) подлежат возврату, а при неправомерном удержании или уклонении от возврата на сумму задатка начисляются проценты по ключевой ставке Банка России. Для вас это работает и в обратную сторону: если вы как супруг (бывший супруг) должника получите право на компенсацию своей доли из выручки от реализации, задержка её выплаты также влечёт проценты по ст. 395 ГК РФ.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Убытки кредитора (в данном случае — победителя торгов либо вас как участника с правом на долю) сверх суммы процентов могут быть взысканы отдельно (п. 2 ст. 395 ГК РФ), а по п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо вправе требовать полного возмещения убытков — реального ущерба и упущенной выгоды.

Вывод: денежные последствия здесь применимы в полном объёме. Победителю торгов при несостоявшейся сделке возвращается задаток, а при просрочке возврата начисляются проценты по ключевой ставке (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Вам как супругу (бывшему супругу) должника при реализуемом сценарии раздела/выдела доли причитается денежная часть выручки (ст. 213.26 ФЗ № 127-ФЗ), и её неправомерная задержка также порождает проценты по ст. 395 ГК РФ. Орган — арбитражный суд в рамках дела о банкротстве (и Росреестр — по внесудебному снятию ипотеки), сроки — 1 год на оспаривание торгов (п. 1 ст. 449 ГК РФ), трёхлетний срок по требованию о разделе (п. 7 ст. 38 СК РФ). Эти параметры едины во всех блоках.