Опасно ли покупать квартиру у продавца с оконченными исполнительными производствами по ст. 46 ч. 1 п. 3: риски оспаривания сделки при банкротстве и как проверить продавца

Окончание исполнительных производств по п. 3 ч. 1 ст. 46 ФЗ № 229-ФЗ не погашает долги и не ограничивает право продавца продать квартиру

Шесть оконченных производств по п. 3 ч. 1 ст. 46 ФЗ № 229-ФЗ означают, что пристав не установил местонахождение должника и его имущества и вернул исполнительные документы взыскателям.

1. если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях, за исключением случаев, когда настоящим Федеральным законом предусмотрен розыск должника или его имущества;
   — п. 3 ч. 1 ст. 46 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Ключевое: окончание производства по этому основанию не прекращает само обязательство и не снимает долг — взыскатель вправе предъявить исполнительный документ заново.

Извещение взыскателя о невозможности взыскания по исполнительному документу не является препятствием для повторного предъявления исполнительного документа к исполнению в пределах срока, установленного статьей 21 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) 5. В случае извещения взыскателя о невозможности взыскания по исполнительному документу в соответствии с пунктом 4 части 1 настоящей статьи взыскатель вправе повторно предъявить для исполнения исполнительные документы, указанные в частях 1, 3, 4 и 7 статьи 21 настоящего Федерального закона, не ранее шести месяцев со дня вынесения постановления об окончании исполнительного производства
— ч. 4, 5 ст. 46 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

То есть для вас как покупателя сама запись в банке данных исполнительных производств значит следующее: долги продавца юридически живы, но активного взыскания по ним сейчас нет. Наличие таких долгов само по себе НЕ лишает продавца права распоряжаться квартирой и не делает сделку недействительной: собственник свободно отчуждает имущество (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ), а договор продажи недвижимости не требует согласия приставов или кредиторов.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Вывод: оконченные по п. 3 ч. 1 ст. 46 производства не блокируют сделку и не означают ареста квартиры. Опасность здесь не в самих «висящих» долгах, а в том, что они являются признаком неплатёжеспособности продавца и могут стать основанием для его будущего банкротства с последующим оспариванием сделки. На дату регистрации перехода права важно, чтобы в ЕГРН не было ареста/запрета (ч. 4 ст. 80, ч. 8 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ), наложенного приставом по новому возбуждённому производству.

Может ли продавец сам объявить себя банкротом и оспорить сделку — да, и это главный риск

Продавец-гражданин вправе по собственному желанию подать заявление о банкротстве, а при достижении порога задолженности — в ряде случаев и обязан.

Правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании гражданина банкротом обладают гражданин, конкурсный кредитор, уполномоченный орган. 2. Заявление о признании гражданина банкротом принимается арбитражным судом при условии, что требования к гражданину составляют не менее чем пятьсот тысяч рублей и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
— п. 1 ст. 213.3 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Гражданин вправе подать в арбитражный суд заявление о признании его банкротом в случае предвидения банкротства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что он не в состоянии исполнить денежные обязательства и (или) обязанность по уплате обязательных платежей в установленный срок, при этом гражданин отвечает признакам неплатежеспособности и (или) признакам недостаточности имущества.
— п. 2 ст. 213.4 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Порог для возбуждения дела (в т.ч. по заявлению самого должника или кредитора) — не менее 500 000 руб. долга, не исполненного 3 месяца.

Заявление о признании гражданина банкротом принимается арбитражным судом при условии, что требования к гражданину составляют не менее чем пятьсот тысяч рублей и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
— п. 2 ст. 213.3 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Гражданин обязан обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании его банкротом в случае, если удовлетворение требований одного кредитора или нескольких кредиторов приводит к невозможности исполнения гражданином денежных обязательств и (или) обязанности по уплате обязательных платежей в полном объеме перед другими кредиторами и размер таких обязательств и обязанности в совокупности составляет не менее чем пятьсот тысяч рублей, не позднее тридцати рабочих дней со дня, когда он узнал или должен был узнать об этом.
— п. 1 ст. 213.4 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Вывод: если сумма шести долгов продавца в совокупности достигает 500 000 руб. и он не платит более трёх месяцев, он вправе (а при определённых условиях — обязан) обратиться в арбитражный суд с заявлением о собственном банкротстве. После принятия этого заявления судом сделка купли-продажи квартиры попадает в «период подозрительности» и может быть оспорена финансовым управляющим или кредиторами по ст. 61.2, 61.3 ФЗ № 127-ФЗ. То есть опасение покупателя обосновано: продажа квартиры при наличии непогашенных долгов — типичная предпосылка последующего оспаривания.

При каких условиях договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в банкротстве продавца

Оспаривание подозрительных сделок должника идёт по двум основаниям — неравноценное встречное исполнение (1 год до банкротства) и причинение вреда кредиторам (3 года).

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
— п. 1 ст. 61.2 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Здесь решающее значение имеет цена сделки. Если квартира продаётся существенно дешевле рыночной стоимости, сделка оспорима как неравноценная в течение года до принятия заявления о банкротстве.

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
— п. 2 ст. 61.2 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

По этому основанию (вред кредиторам) сделка оспорима в пределах трёх лет, но требуется, чтобы вторая сторона (покупатель) знала о цели должника. Презумпция осведомлённости работает против покупателя, если он заинтересованное лицо либо знал/должен был знать о неплатёжеспособности должника. Поскольку вы, изучив банк данных исполнительных производств, заведомо знаете о шести долгах продавца, это может быть обращено против вас при споре о добросовестности — особенно если цена занижена.

Отдельное основание — сделки с предпочтением одному кредитору (ст. 61.3 ФЗ № 127-ФЗ), когда продавец направляет вырученные деньги на погашение долга перед одним кредитором в ущерб другим.

Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий: сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки; сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки; сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил , одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами; сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).
— п. 1 ст. 61.3 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом
— п. 2, 3 ст. 61.3 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Вывод: наименьший риск оспаривания — если квартира продаётся по рыночной цене, деньги реально уплачены и прошли безналичным путём с фиксацией. Заниженная цена, наличный расчёт без фиксации, родственные/аффилированные связи с продавцом резко повышают риск признания сделки недействительной и обратного взыскания квартиры в конкурсную массу.

Последствия признания сделки недействительной и защита добросовестного покупателя

Если договор купли-продажи признают недействительным, квартира возвращается в конкурсную массу продавца.

Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.
— п. 1 ст. 61.6 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Покупатель в этом случае получает право требования к должнику о возврате уплаченной цены, но это требование удовлетворяется в порядке очередности в деле о банкротстве — на практике часто лишь частично или вовсе не удовлетворяется, если у должника нет иного имущества.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Защита добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК РФ в банкротном оспаривании существенно ограничена: она рассчитана на истребование имущества от неуправомоченного отчуждателя, тогда как при оспаривании сделки по ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ возврат имущества в конкурсную массу происходит по специальным правилам п. 1 ст. 61.6.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Это означает практический итог: если сделка будет признана недействительной, скорее всего, вы лишитесь квартиры, а вернуть деньги в полном объёме от продавца-банкрота не сможете — вы станете кредитором третьей очереди (а при оспаривании по п. 2 ст. 61.2 — с правом требования, удовлетворяемым после кредиторов третьей очереди, п. 2 ст. 61.6 ФЗ № 127-ФЗ).

Вывод: главный способ защиты покупателя — не полагаться на ст. 302 ГК РФ, а не допустить оснований для оспаривания: рыночная цена, безналичная полная оплата с фиксацией источника, проверка продавца на банкротство (ЕФРСБ), отсутствие обременений в ЕГРН на дату сделки.

Как покупателю проверить продавца на банкротство и обезопасить сделку

Сведения о банкротстве гражданина публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ, Федресурс).

Сведения, подлежащие опубликованию в соответствии с настоящей главой, опубликовываются путем их включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и не подлежат опубликованию в официальном издании, за исключением сведений о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов, а также о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина.
— п. 1 ст. 213.7 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

После включения сведений в ЕФРСБ кредиторы и третьи лица считаются извещёнными по истечении пяти рабочих дней — этот механизм делает информацию о банкротстве публичной и доступной для проверки.

Порядок включения сведений, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве устанавливается регулирующим органом. Кредиторы и третьи лица, включая кредитные организации, в которых открыты банковский счет и (или) банковский вклад (депозит) гражданина-должника, считаются извещенными об опубликовании сведений, указанных в пункте 2 настоящей статьи, по истечении пяти рабочих дней
— п. 3 ст. 213.7 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Проверять нужно: (1) ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru) по ФИО/ИНН продавца — нет ли сообщений о намерении обратиться с заявлением, о введении процедуры; (2) картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — нет ли уже поданного заявления о банкротстве; (3) банк данных исполнительных производств ФССП — актуальное состояние долгов; (4) выписку из ЕГРН — наличие арестов/запретов на дату регистрации перехода права.

Сделку по форме регистрирует Росреестр: переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (см. также п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Дополнительные меры защиты: расчёт через банковскую ячейку/аккредитив/счёт эскроу (средства на счёте эскроу не подлежат аресту — ч. 3.2 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ), фиксация реальной рыночной цены в договоре, акт приёма-передачи, отсутствие в договоре «заниженной» суммы. Полезно оформить заверения продавца об отсутствии признаков банкротства и о том, что сделка не влечёт нарушения прав кредиторов.

Вывод: связываться с таким продавцом можно только при условиях: реальная рыночная цена в договоре и платёжных документах, полная безналичная оплата, проверка ЕФРСБ/картотеки арбитража/ЕГРН непосредственно перед сделкой и на дату регистрации. Если продавец настаивает на заниженной цене «для налоговой» или наличном расчёте — это красный флаг, при котором риск оспаривания в будущем банкротстве значителен, и от сделки разумнее отказаться либо требовать нотариального удостоверения и гарантий возврата средств.

Денежные последствия для покупателя при признании сделки недействительной

При признании договора купли-продажи недействительным покупатель вправе требовать возврата уплаченной цены: правила о возврате исполненного по недействительной сделке складываются из общих положений п. 2 ст. 167 ГК РФ и норм о неосновательном обогащении.

правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке;
— ст. 1103 ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Продавец, получивший деньги за квартиру и обязанный их вернуть после признания сделки недействительной, при уклонении от возврата несёт ответственность за неисполнение денежного обязательства.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Эти проценты начисляются с момента, когда продавец узнал о неосновательности получения денег (по общему правилу — о поступлении в конкурсную массу требования о возврате), и по день фактической уплаты (п. 3 ст. 395 ГК РФ).

Вывод: формально покупатель, чью сделку оспорили, имеет право на возврат полной цены и процентов по ст. 395 ГК РФ. Однако практическая реализация этого требования затруднена, поскольку в деле о банкротстве продавца оно погашается в порядке очередности (п. 2, 3 ст. 61.6 ФЗ № 127-ФЗ) и на практике удовлетворяется лишь частично или не удовлетворяется вовсе при отсутствии у должника имущества. Поэтому денежная защита «на бумаге» не компенсирует риск потери квартиры, и решающим остаётся недопущение оспоримых условий сделки (рыночная цена, безналичная оплата, проверка на банкротство).

Доказательства добросовестности покупателя и альтернативные способы защиты

Чтобы в случае банкротства продавца отвести обвинение в осведомлённости о цели причинения вреда кредиторам (презумпция по п. 2 ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ), покупателю важно собрать доказательственную базу о рыночности и реальности сделки:

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
— п. 2 ст. 61.2 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Ключевые доказательства: независимый отчёт об оценке (или хотя бы сопоставимые данные о рыночной цене аналогичных квартир), договор с ценой, соответствующей рынку, безналичная оплата платёжными поручениями с назначением платежа, выписка по счёту, подтверждающая происхождение средств, акт приёма-передачи, а также переписка с продавцом, где зафиксированы намерения обеих сторон. Напротив, наличная оплата «по расписке», заниженная цена в договоре и втором экземпляре с «реальной» суммой, аффилированность с продавцом — всё это в совокупности с вашей осведомлённостью о шести долгах существенно упростит кредиторам и управляющему доказывание недобросовестности.

Альтернативные и дополнительные механизмы защиты:

1. Расчёт через счёт эскроу — денежные средства, переданные на депонирование эскроу-агенту, защищены от ареста (ч. 3.2 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ) и перечисляются продавцу только после регистрации перехода права собственности.
2. Аккредитив с раскрытием после регистрации права — аналогично исключает риск потери денег при срыве сделки.
3. Заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ) в договоре: продавец заверяет, что в отношении него не подано и не рассматривается заявление о банкротстве, что сделка не нарушает прав кредиторов, что квартира не обременена. При недостоверности заверений продавец отвечает перед покупателем возмещением убытков, что даёт дополнительный (внебанкротный) рычаг.
4. Титульное страхование — страхует риск утраты права собственности по судебному решению.
5. Отлагательное условие/структурирование сделки через нотариуса для фиксации волеизъявления и цены.

Вывод: самостоятельная и достаточная защита покупателя строится на сочетании трёх элементов — рыночная цена с доказательствами, полная безналичная оплата с фиксацией источника, и договорные заверения + эскроу/аккредитив. При их наличии риск оспаривания по ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ снижается, хотя полностью не устраняется (иное может доказать управляющий). Если хотя бы один из элементов отсутствует (особенно заниженная цена или наличный расчёт) — от сделки разумнее отказаться или потребовать жёстких гарантий возврата средств.