Покупка квартиры в Санкт-Петербурге в долевую собственность с иностранцем

Переход права собственности на квартиру при смерти одного из совладельцев

Анализ ситуации

Вы планируете приобрести квартиру в Санкт-Петербурге в долевую собственность и хотите обеспечить автоматический переход всей квартиры к пережившему совладельцу в случае смерти одного из вас. Рассмотрим возможные способы оформления такой договоренности.

Применимые правовые нормы

Долевая собственность и распоряжение долями

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246)

"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246)

Наследственное право и завещание

"Нотариус удостоверяет завещания дееспособных граждан, составленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и лично представленные ими нотариусу." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 57)

"По письменному заявлению наследников нотариус по месту открытия наследства выдает свидетельство о праве на наследство." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 70)

Особенности для иностранных граждан

"Нотариус в соответствии с законодательством Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации применяет нормы иностранного права." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 104)

"Действия, связанные с охраной находящегося на территории Российской Федерации имущества, оставшегося после смерти иностранного гражданина, или имущества, причитающегося иностранному гражданину после смерти гражданина Российской Федерации, а также с выдачей свидетельства о праве на наследство в отношении такого имущества, осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 105)

Налогообложение при наследовании

"доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемого наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217 пункт 18)

Выводы и рекомендации

Способы оформления перехода права собственности

1. Завещание - каждый из вас может составить завещание, в котором укажет, что его доля в квартире переходит к другому совладельцу. Однако важно понимать, что:

   • Завещание не обеспечивает "автоматический" переход - наследнику необходимо будет обратиться к нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство
   • Наследнику дается 6 месяцев для принятия наследства
   • Существуют обязательные наследники, которые могут претендовать на долю независимо от завещания

2. Соглашение при покупке - при оформлении долевой собственности вы можете заключить соглашение, которое определит порядок перехода долей. Однако такое соглашение не может отменить нормы наследственного права.

3. Нотариальные механизмы - в российском законодательстве существуют совместное завещание супругов и наследственный договор, но в вашем случае (не супруги) эти инструменты могут быть недоступны.

Особенности для иностранного гражданина

Для гражданина Германии применяются нормы российского наследственного права, если недвижимость находится в России. Однако могут учитываться и нормы международных договоров.

Налоговые последствия

"доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования" не подлежат налогообложению (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217 пункт 18)

Это означает, что при наследовании доли в квартире налог на доходы физических лиц не уплачивается.

Рекомендации

1. Составьте взаимные завещания - это наиболее надежный способ обеспечить переход долей между совладельцами.

2. Обратитесь к нотариусу для правильного оформления завещаний с учетом гражданства вашего друга.

3. Учтите сроки оформления наследства - переход права потребует обращения к нотариусу и получения свидетельства о праве на наследство.

4. Проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на международном частном праве, для учета возможных коллизий между российским и немецким законодательством.

Полностью "автоматический" переход права собственности без какого-либо оформления после смерти одного из собственников российским законодательством не предусмотрен - в любом случае потребуется оформление наследственных прав у нотариуса.