Можно ли сохранить единственное жильё в залоге при реструктуризации долгов или банкротстве

Защищает ли правило о единственном жилье дом, находящийся в залоге (ипотеке)

Общий исполнительский иммунитет единственного жилья сформулирован с прямым изъятием для ипотеки. Именно это изъятие и определяет судьбу вашего дома:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание
— ст. 446 ГПК РФ, абз. 2 ч. 1

Норма построена так, что жилое помещение не может быть отчуждено за долги, кроме случая, когда оно само является предметом ипотеки и на него по закону об ипотеке может быть обращено взыскание. Ваш дом заложен по договору об ипотеке, обременение зарегистрировано в Росреестре — значит, вы попадаете ровно в это исключение, и «правило о единственном жилье» к вам в чистом виде не применяется. То, что другого жилья нет и вы в доме прописаны, само по себе дом не спасёт — на статус единственного жилья закон смотрит только тогда, когда ипотеки нет.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры
— п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Здесь важно второе условие: право пользования домом прекращается при обращении взыскания, если объект заложен в обеспечение возврата кредита или целевого займа на приобретение или строительство этого жилья. Ваш заём — не целевой на покупку/строительство дома: дом вы построили в 2022 году за счёт подрядчика, а заём 2024 года взят «на деньги», под залог уже готового дома. Это принципиальное отличие от классической ипотеки: норма п. 1 ст. 78 на вас прямо не распространяется, но на обращение взыскания как таковое она и не влияет — взыскание идёт по общим правилам залога.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 24.12.2002 № 179-ФЗ) Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. (Пункт в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) 3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Глава XIV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона 1. Ввести в действие настоящий Федеральный закон со дня его официального опубликования. 2. Нормы Закона Российской Федерации "О залоге" со дня введения в действие настоящего Федерального закона подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.
— п. 2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ключевой вывод: обращение взыскания на заложенный дом допускается — как в судебном, так и во внесудебном порядке. То есть просто наличие регистрации и прописки не делает дом «неприкосновенным»: залогодержатель-ИП вправе требовать продажи дома с торгов. Ниже разберём, как этот риск меняется в процедуре банкротства и как его можно снизить.

Вывод: дом в залоге, поэтому базовый иммунитет единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ) на него не действует — залогодержатель вправе обратить взыскание на дом и продать его с торгов (п. 1, 2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»). Прописка и отсутствие другого жилья сами по себе дом не сохраняют. Вместе с тем условия п. 1 ст. 78 (целевой характер займа на приобретение/строительство) к вам не применимы, и это открывает пространство для защиты через процедуру банкротства (см. блоки 2–4).

Судьба дома при реструктуризации долгов: можно ли её ввести и сохранить дом

Реструктуризация — это реабилитационная процедура: она вводится не для продажи имущества, а для погашения долгов по плану. Условие для плана — наличие источника дохода:

гражданин имеет источник дохода на дату представления плана реструктуризации его долгов; гражданин не имеет неснятой или непогашенной судимости за совершение умышленного преступления в сфере экономики и до даты принятия заявления о признании гражданина банкротом истек срок, в течение которого гражданин считается подвергнутым административному наказанию за мелкое хищение, умышленное уничтожение или повреждение имущества либо за фиктивное или преднамеренное банкротство; гражданин не признавался банкротом в течение пяти лет, предшествующих представлению плана реструктуризации его долгов; план реструктуризации долгов гражданина в отношении его задолженности не утверждался в течение восьми лет, предшествующих представлению этого плана. 2. Гражданин обязан уведомить кредиторов: о фактах привлечения гражданина к административной ответственности за мелкое хищение, умышленное уничтожение или повреждение имущества, неправомерные действия при банкротстве, фиктивное или преднамеренное банкротство; об известных гражданину уголовных и административных делах в отношении его, а также о наличии неснятой или непогашенной судимости; о принятых решениях о признании гражданина банкротом или об исполненных планах реструктуризации его долгов в течение восьми лет, предшествующих представлению плана реструктуризации долгов гражданина. Сведения, предусмотренные настоящим пунктом, указываются в плане реструктуризации долгов гражданина.
— п. 1 ст. 213.13 ФЗ № 127-ФЗ

У вас есть официальная работа с зарплатой около 60 000 руб. — это формально «источник дохода» на дату представления плана, и первое требование п. 1 ст. 213.13 вы выполняете (остальные — отсутствие судимости за экономические преступления, отсутствие банкротства за 5 лет и утверждённого плана за 8 лет; если по ним всё чисто, препятствий нет).

Условия плана реструктуризации долгов гражданина для конкурсных кредиторов и уполномоченного органа, голосовавших против его одобрения или не принимавших участия в голосовании, не могут быть хуже, чем для конкурсных кредиторов и уполномоченного органа, голосовавших за его одобрение. В отношении кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, план реструктуризации долгов гражданина должен предусматривать преимущественное удовлетворение их требований за счет выручки от реализации предмета залога. Денежные средства, вырученные от реализации предмета залога, в полном объеме, но не более чем в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов
— п. 1 ст. 213.14 ФЗ № 127-ФЗ

Ключевое для вас правило: план реструктуризации не предполагает продажи заложенного дома как обязательного условия. Залоговый кредитор получает преимущественное удовлетворение за счёт выручки от реализации предмета залога, но сама реализация — это уже процедура реализации имущества, а не реструктуризации. В реструктуризации вы гасите долг из дохода по графику; исключение преимущественного удовлетворения залогового кредитора возможно только с его согласия — то есть кредитор должен быть так или иначе удовлетворён по плану.

Срок реализации плана реструктуризации долгов гражданина не может быть более чем пять лет . В случае, если план реструктуризации долгов гражданина утвержден арбитражным судом в порядке, установленном пунктом 4 статьи 213 17 настоящего Федерального закона, срок реализации этого плана должен составлять не более чем три года . (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 474-ФЗ) 3. Условия плана реструктуризации долгов гражданина для конкурсных кредиторов и уполномоченного органа, голосовавших против его одобрения или не принимавших участия в голосовании, не могут быть хуже, чем для конкурсных кредиторов и уполномоченного органа, голосовавших за его одобрение. В отношении кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, план реструктуризации долгов гражданина должен предусматривать преимущественное удовлетворение их требований за счет выручки от реализации предмета залога. Денежные средства, вырученные от реализации предмета залога, в полном объеме, но не более чем в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов (платы за пользование денежными средствами) направляются конкурсному кредитору, права которого обеспечены залогом имущества гражданина. Исключение в плане реструктуризации долгов такого преимущественного удовлетворения возможно только с согласия кредитора, требование которого обеспечено залогом соответствующего имущества гражданина.
— п. 2 ст. 213.14 ФЗ № 127-ФЗ

Срок плана — до 5 лет (а если суд утверждает план вопреки позиции собрания кредиторов — до 3 лет). При зарплате 60 000 руб. и долге порядка 8 млн руб. (тело 4 млн + проценты 8% в месяц) уложиться в этот срок реально только при существенном снижении процентов (см. блок 5) — иначе план будет неисполним, и суд перейдёт к реализации имущества.

В случае, если собранием кредиторов не одобрен план реструктуризации долгов гражданина, арбитражный суд вправе утвердить этот план при условии, что его реализация позволяет полностью удовлетворить требования конкурсных кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, иные требования конкурсных кредиторов и требования уполномоченного органа, включенные в реестр требований кредиторов, в размере существенно большем, чем конкурсные кредиторы и (или) уполномоченный орган могли бы получить в результате немедленной реализации имущества гражданина и распределения его среднемесячного дохода за шесть месяцев, и указанный размер составляет не менее чем пятьдесят процентов размера требований таких кредиторов и уполномоченного органа. 5. Судебные акты, предусмотренные настоящей статьей, могут быть обжалованы.
— п. 4 ст. 213.17 ФЗ № 127-ФЗ

Даже если залоговый кредитор (а он в собрании кредиторов имеет решающий голос как основной кредитор) проголосует против плана, арбитражный суд вправе утвердить план, но только если он позволяет полностью удовлетворить залогового кредитора и погасить не менее 50% требований. При вашей сумме долга это практически недостижимо без снижения процентов, поэтому реалистичная стратегия — сначала снизить проценты по займу, а потом строить план.

Вывод: реструктуризацию долгов ввести можно (доход есть, порог 500 000 руб. превышен), и при реструктуризации дом не продаётся — реализации имущества в этой процедуре нет. Однако план должен предусматривать преимущественное удовлетворение залогового кредитора, а срок плана ограничен 5 годами (3 года — если он утверждён вопреки воле собрания). Сохранить дом реально, только если долг удастся привести к посильному размеру (снижение процентов) и предложить кредитору приемлемый график; иначе суд перейдёт к реализации имущества (блок 3). Процедура — в арбитражном суде по месту вашего жительства.

Что будет с домом, если реструктуризация не удалась: реализация имущества

Если план не одобрен или не исполнен, суд признаёт вас банкротом и вводит реализацию имущества. В этой процедуре в конкурсную массу попадает всё:

Все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи
— п. 1 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ

Из конкурсной массы финансовым управляющим исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Разногласия между финансовым управляющим, должником и лицами, участвующими в деле о банкротстве, в отношении указанного имущества рассматриваются в порядке, установленном пунктом 2 статьи 60 настоящего Федерального закона. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 228-ФЗ) 4. В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания. 5. С даты признания гражданина банкротом: все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы; снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина;
— п. 3 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ

Пункты 1 и 3 ст. 213.25 образуют связку: в конкурсную массу идёт всё имущество, за исключением того, на которое нельзя обратить взыскание по процессуальному законодательству. А по ст. 446 ГПК РФ (см. блок 1) единственное жильё исключается из взыскания — но не тогда, когда оно в ипотеке. Значит, ваш заложенный дом в конкурсную массу войдёт и будет реализован на торгах; финансовый управляющий исключит из массы не сам дом, а только незаложенное имущество.

Восемьдесят процентов суммы, вырученной от реализации предмета залога, направляется на погашение требований кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет гражданина, открытый в соответствии со статьей 138 настоящего Федерального закона, в следующем порядке: десять процентов суммы, вырученной от реализации предмета залога, для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества гражданина для погашения указанных требований; оставшиеся денежные средства для погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения финансовому управляющему, расходов на оплату услуг лиц, привлеченных финансовым управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей. (В редакции Федерального закона от 23.03.2026 № 62-ФЗ) Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете гражданина после полного погашения указанных требований, включаются в конкурсную массу. Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения финансовому управляющему, расходов на оплату услуг лиц, привлеченных финансовым управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, направляются на погашение части обеспеченных залогом имущества гражданина требований конкурсных кредиторов, не погашенной из стоимости предмета залога в соответствии с настоящим пунктом. Денежные средства, оставшиеся после полного погашения расходов, предусмотренных настоящим абзацем, и требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества, включаются в конкурсную массу. (В редакции Федерального закона от 23.03.2026 № 62-ФЗ) Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди
— п. 5 ст. 213.27 ФЗ № 127-ФЗ

Арбитражный суд по результатам рассмотрения плана реструктуризации долгов гражданина в соответствии с настоящей статьей выносит одно из следующих определений: об утверждении плана реструктуризации долгов гражданина; об отложении рассмотрения вопроса об утверждении плана реструктуризации долгов гражданина; об отказе в утверждении плана реструктуризации долгов гражданина, о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина. 4. В случае, если собранием кредиторов не одобрен план реструктуризации долгов гражданина, арбитражный суд вправе утвердить этот план при условии, что его реализация позволяет полностью удовлетворить требования конкурсных кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, иные требования конкурсных кредиторов и требования уполномоченного органа, включенные в реестр требований кредиторов, в размере существенно большем, чем конкурсные кредиторы и (или) уполномоченный орган могли бы получить в результате немедленной реализации имущества гражданина и распределения его среднемесячного дохода за шесть месяцев, и указанный размер составляет не менее чем пятьдесят процентов размера требований таких кредиторов и уполномоченного органа. 5. Судебные акты, предусмотренные настоящей статьей, могут быть обжалованы.
— п. 3 ст. 213.17 ФЗ № 127-ФЗ

Из выручки от продажи дома 80% (для требований по кредитному договору — через ст. 138; для займа, не связанного с кредитным договором, — по общему правилу) направляются залоговому кредитору в пределах основной суммы долга и причитающихся процентов, часть — на текущие расходы, остаток — в конкурсную массу. Непогашенная часть требований залогодержателя встаёт в третью очередь и по завершении процедуры списывается.

После завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина (далее - освобождение гражданина от обязательств). Освобождение гражданина от обязательств не распространяется на требования кредиторов, предусмотренные пунктами 4 и 5 настоящей статьи, требования, о наличии которых кредиторы не знали и не должны были знать к моменту принятия определения о завершении реализации имущества гражданина , а также на требования, в целях удовлетворения которых в соответствии со статьей 213 10-1 настоящего Федерального закона гражданином заключено утвержденное арбитражным судом отдельное мировое соглашение . (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 298-ФЗ) 4. Освобождение гражданина от обязательств не допускается в случае, если: вступившим в законную силу судебным актом гражданин привлечен к уголовной или административной ответственности за неправомерные действия при банкротстве, преднамеренное или фиктивное банкротство при условии, что такие правонарушения совершены в данном деле о банкротстве гражданина;
— п. 3 ст. 213.28 ФЗ № 127-ФЗ

Это и есть главный практический смысл банкротства: даже если дом продадут, остаток долга после завершения реализации имущества списывается — вы не остаётесь должны «навсегда». Исключения — п. 4 ст. 213.28 (если доказано, что вы действовали незаконно, скрыли имущество, предоставили ложные сведения кредитору при получении займа).

Арбитражный суд отменяет план реструктуризации долгов гражданина в случае: наличия в указанном плане и прилагаемых к нему документах недостоверных сведений; неисполнения гражданином обязанности по уведомлению кредиторов об обстоятельствах, предусмотренных пунктом 2 статьи 213 13 настоящего Федерального закона, при наличии соответствующего ходатайства конкурсного кредитора или уполномоченного органа; неисполнения гражданином обязательств перед конкурсным кредитором или уполномоченным органом в соответствии с условиями указанного плана при наличии соответствующего ходатайства конкурсного кредитора или уполномоченного органа, требования которых включены в указанный план. 2. В случае неисполнения гражданином обязательства перед конкурсным кредитором или уполномоченным органом в соответствии с условиями плана реструктуризации долгов гражданина конкурсный кредитор или уполномоченный орган, обязательства перед которыми не исполнены и требования которых включены в план реструктуризации долгов гражданина, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об отмене плана реструктуризации долгов гражданина. К ходатайству конкурсного кредитора или уполномоченного органа об отмене плана реструктуризации долгов гражданина прилагаются доказательства направления копии данного ходатайства гражданину.
— п. 1 ст. 213.23 ФЗ № 127-ФЗ

Отсюда — риск: если план реструктуризации будет утверждён и вы его не исполните либо скроете сведения, суд по ходатайству кредитора отменяет план, признаёт вас банкротом и вводит реализацию имущества — то есть переход к продаже дома. Планировать процедуру нужно честно, с реальными цифрами.

Вывод: при введении реализации имущества заложенный дом включается в конкурсную массу и продаётся с торгов, несмотря на статус единственного жилья (п. 1, 3 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ, ст. 446 ГПК РФ). Выручка распределяется по п. 5 ст. 213.27 ФЗ № 127-ФЗ (80% залоговому кредитору в пределах долга и процентов), а непогашенный остаток списывается по завершении процедуры (п. 3 ст. 213.28 ФЗ № 127-ФЗ) — при отсутствии оснований для неосвобождения (п. 4 ст. 213.28 ФЗ № 127-ФЗ). Дело рассматривает арбитражный суд.

Как выстроить защиту до и вместо банкротства: снижение процентов и иные возражения

Главный «скрытый ресурс» вашей ситуации — явно завышенные проценты. 8% в месяц — это около 96% годовых, и по займу, выданному не профессиональным кредитором, такой размер может быть снижен судом:

Размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах
— п. 5 ст. 809 ГК РФ

Важно: пункт 5 ст. 809 ГК РФ применяется, когда заём выдало лицо, не осуществляющее профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов. Здесь нужно установить, является ли ваш ИП микрокредитной/кредитной организацией или выдал разовый заём как обычный субъект. Если ИП не профессиональный кредитор — вы вправе требовать снижения процентов до «обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах», что сократит долг в разы и сделает план реструктуризации исполнимым. Если ИП — профессиональный кредитор — механизм п. 5 ст. 809 ГК РФ не применяется, но тогда возможно заявлять о кабальности сделки (см. ниже) и о проверке на соответствие закону о потребительском кредите.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 180. Последствия недействительности части сделки Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам 1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
— п. 3 ст. 179 ГК РФ

Второй инструмент — кабальность займа и залога: если вы брали деньги под давлением тяжёлых обстоятельств, а ИП этим воспользовался, договор займа (или залога) может быть признан недействительным по ст. 179 ГК РФ. Срок на такой иск — один год со дня прекращения действия обстоятельств (ст. 181 ГК РФ для оспоримых сделок по ст. 179). Но учтите: здесь идёт встречный спор — оспаривание договора займа не освобождает от обязанности вернуть фактически полученные деньги (последствия недействительности по ст. 167 ГК РФ).

Обращение взыскания на предмет залога не допускается, если допущенное должником нарушение незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенной вещи. Пока не доказано иное, незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости предмета залога предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости заложенной вещи и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2 статьи 348 ГК РФ, пункт 1 статьи 541 Закона об ипотеке). 19
— п. 52 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Отдельное возражение против преждевременного взыскания: если просрочка незначительна и требования залогодержателя явно несоразмерны стоимости дома, взыскание не допускается (по п. 2 ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»). Однако в вашем случае просрочка длится с 2024 года и составляет более трёх месяцев, а сумма неисполненного обязательства существенна, поэтому презумпция незначительности из п. 52 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23 на вас, скорее всего, не сработает — этот довод имеет смысл только как вспомогательный на начальной стадии.

Введение реструктуризации долгов гражданина является основанием для одностороннего отказа кредитора от исполнения договора, предусматривающего исполнение гражданином требования указанного кредитора в неденежной форме. Об одностороннем отказе может быть заявлено в процессе установления требований кредитора к гражданину в деле о его банкротстве. 5. В ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего сделки или несколько взаимосвязанных сделок: по приобретению, отчуждению или в связи с возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более чем пятьдесят тысяч рублей, недвижимого имущества, ценных бумаг, долей в уставном капитале и транспортных средств; по получению и выдаче займов, получению кредитов, выдаче поручительств и гарантий, уступке прав требования, переводу долга, а также учреждению доверительного управления имуществом гражданина; (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 222-ФЗ) по передаче имущества гражданина в залог. В случае наличия разногласий по поводу совершения указанных сделок у гражданина и финансового управляющего они вправе обратиться за разрешением таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина.
— п. 3 ст. 213.11 ФЗ № 127-ФЗ

приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям с гражданина, за исключением исполнительных документов по требованиям, указанным в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи; согласие гражданина-должника на предоставление органами, осуществляющими государственную регистрацию или иной учет (регистрацию), имеющихся у них сведений кредиторам в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи считается предоставленным. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 04.08.2023 № 474-ФЗ) 3. Основанием для обеспечения наступления предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи последствий является включение сведений о возбуждении процедуры внесудебного банкротства гражданина в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 474-ФЗ) 4. Гражданин в течение срока процедуры внесудебного банкротства не имеет права совершать сделки по получению займов, кредитов, выдаче поручительств и иные обеспечительные сделки. 5.
— абз. 6 п. 2 ст. 213.11 ФЗ № 127-ФЗ

Пока идёт реструктуризация, кредитор лишён возможности обращать взыскание на дом во внепроцедурном порядке — требования предъявляются только в деле о банкротстве, а исполнение исполнительных документов приостанавливается. Это даёт вам паузу для построения плана. При этом помните: п. 3 ст. 213.11 ограничивает вас в распоряжении имуществом (сделки свыше 50 000 руб. и сделки с недвижимостью — только с письменного согласия финансового управляющего).

Вывод: до/вместо банкротства нужно (1) оспорить размер процентов: при непрофессиональном заимодавце — по п. 5 ст. 809 ГК РФ (снижение до обычно взимаемых), при давлении обстоятельств — о кабальности по п. 3 ст. 179 ГК РФ (годичный срок, ст. 181 ГК РФ); (2) учесть возражение о несоразмерности по п. 2 ст. 348 ГК РФ (п. 52 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23), хотя при длительной просрочке оно слабое. После введения реструктуризации кредитор не может обратить взыскание на дом вне дела о банкротстве, исполнение исполнительных документов приостанавливается, но вы ограничены в сделках (п. 2–5 ст. 213.11 ФЗ № 127-ФЗ). Спор о снижении процентов и о банкротстве ведётся в судах: иск к ИП — в районном суде общей юрисдикции, дело о банкротстве — в арбитражном суде по вашему месту жительства.

Денежные последствия просрочки: договорные проценты, проценты по ст. 395 ГК РФ

Помимо «тела» долга и договорных процентов, на вас ложится ответственность за просрочку. Разграничение такое:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание
— ст. 446 ГПК РФ, абз. 2 ч. 1 (см. блок 1) — это про судьбу имущества; денежные же последствия регулируются заёмной главой ГК.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 811 ГК РФ

Пока вы не вернули заём в срок, на сумму долга идут договорные проценты за пользование (ст. 809 ГК РФ, в вашем случае 8% в месяц) и дополнительно — проценты по ст. 395 ГК РФ на просроченную сумму (п. 1 ст. 811 ГК РФ). То есть договорные проценты и проценты за просрочку начисляются параллельно, если договором не установлено иное.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Существенно то, что проценты по ст. 395 ГК РФ рассчитываются по ключевой ставке Банка России (если договор не устанавливает иной размер). Однако это справедливо только «если иной размер не установлен договором» — если ваш договор займа предусматривает собственную неустойку за просрочку, то проценты по ст. 395 ГК РФ не взыскиваются (п. 4 ст. 395 ГК РФ), а применяется договорная неустойка. Это нужно проверить по тексту договора: если там, кроме 8% в месяц, прописана ещё и пеня, двойного начисления (809 + неустойка + 395) быть не должно.

Практический вывод для банкротства: при введении реструктуризации начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по обязательствам гражданина прекращается (п. 2 ст. 213.11 ФЗ № 127-ФЗ, см. блок 4) — то есть долг «замораживается» на дату введения процедуры и дальше не растёт по штрафным составляющим. Это ещё один аргумент в пользу скорейшего обращения за реструктуризацией, а не пассивного ожидания: каждый месяц просрочки сегодня увеличивает сумму требований, которую придётся гасить в плане либо списывать в реализации.

Вывод: денежные последствия просрочки складываются из договорных процентов (п. 1 ст. 809 ГК РФ) и процентов за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке (п. 1 ст. 811, п. 1 ст. 395 ГК РФ), если договором не установлена своя неустойка — тогда вместо процентов по ст. 395 ГК РФ применяется договорная неустойка (п. 4 ст. 395 ГК РФ). С даты введения реструктуризации начисление неустоек, финансовых санкций и процентов прекращается (п. 2 ст. 213.11 ФЗ № 127-ФЗ), поэтому промедление с подачей заявления увеличивает долг, а не защищает дом.