Победитель торгов по банкротству отказался от покупки доли в квартире: возобновят ли торги и можно ли через суд признать долю неликвидной

Возобновятся ли торги после отказа победителя от заключения договора

Ключевой момент: в банкротстве протокол о результатах торгов имеет силу договора. Поэтому ситуация «победитель определился и внёс задаток, но договор отдельно не подписал» квалифицируется не как «торги прошли успешно», а как «договор купли-продажи не заключён по результатам торгов».

1. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения
   — п. 6 ст. 448 ГК РФ

Это означает, что для целей процедуры наступает то же последствие, что и при незаключении договора: в дело вступает правило об обязательном продолжении продажи. Закон прямо связывает принятие решения о повторных торгах именно с фактом незаключения договора.

В случае признания торгов несостоявшимися и незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае незаключения договора купли-продажи предприятия по результатам торгов внешний управляющий в течение двух дней после завершения срока, установленного настоящим Федеральным законом для принятия решений о признании торгов несостоявшимися, для заключения договора купли-продажи предприятия с единственным участником торгов, для заключения договора купли-продажи предприятия по результатам торгов, принимает решение о проведении повторных торгов
— п. 18 ст. 110 ФЗ № 127-ФЗ

А для продажи имущества гражданина применяются правила ст. 110 и 139 ФЗ № 127-ФЗ, поскольку положение о порядке реализации имущества гражданина должно им соответствовать.

1. В течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения проект положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона
   — п. 1 ст. 213.26 ФЗ № 127-ФЗ

Итог по порядку таков: после срыва договора управляющий не просто «вправе», а обязан продолжить реализацию. Если это были первые или повторные торги — назначаются/возобновляются торги по правилам утверждённого положения; если же договор не заключён уже по результатам повторных торгов — имущество переходит в стадию продажи посредством публичного предложения.

1. В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения
   — п. 4 ст. 139 ФЗ № 127-ФЗ

Вывод по вопросу: да, торги будут возобновлены/продолжены, поскольку отказ победителя от подписания договора юридически означает незаключение договора по результатам торгов, а управляющий в силу п. 18 ст. 110 и п. 4 ст. 139 ФЗ № 127-ФЗ обязан продолжить продажу. Конкретный сценарий (повторные торги либо, если сорвались повторные, публичное предложение со снижением цены) определяется утверждённым положением о порядке продажи. Автоматического «завершения продажи» или «отмены» доли отказом покупателя закон не предусматривает.

Судьба задатка отказавшегося победителя

Задаток, внесённый победителем, который фактически уклонился от подписания протокола/заключения договора, засчитывается в покрытие убытков, причинённых этим отказом, и обратно такому лицу не возвращается в полном объёме.

1. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их
   — п. 5 ст. 448 ГК РФ

Лицо, уклонившееся от подписания протокола (а в банкротстве протокол о результатах торгов имеет силу договора), обязано возместить причинённые этим убытки в части, превышающей размер обеспечения.

1. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения
   — п. 6 ст. 448 ГК РФ

Это значит, что внесённый задаток не «сгорает» безрезультатно: он покрывает убытки, причинённые срывом продажи (в первую очередь разницу в цене и расходы на повторные торги), и удерживается из внесённых средств; если убытки превышают задаток, с отказавшегося лица может быть взыскана разница.

Вывод по вопросу: задаток отказавшегося победителя не возвращается ему в полном объёме — он направляется на покрытие убытков от срыва торгов, а сверх него убытки могут быть взысканы с такого лица отдельно.

Можно ли через суд «сделать долю неликвидной» (вывести её из конкурсной массы)

Прямого механизма «признания доли неликвидной» закон не содержит, но существуют два легальных пути, которые ведут к аналогичному результату, и оба — через арбитражный суд в деле о банкротстве.

Первый путь — исключение из конкурсной массы по п. 2 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ (по мотивированному ходатайству). Здесь есть жёсткое ограничение:

1. По мотивированному ходатайству гражданина и иных лиц, участвующих в деле о банкротстве гражданина, арбитражный суд вправе исключить из конкурсной массы имущество гражданина, на которое в соответствии с федеральным законом может быть обращено взыскание по исполнительным документам и доход от реализации которого существенно не повлияет на удовлетворение требований кредиторов. Общая стоимость имущества гражданина, которое исключается из конкурсной массы в соответствии с положениями настоящего пункта, не может превышать десять тысяч рублей
   — п. 2 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ

Порог «десять тысяч рублей» делает этот путь практически неприменимым к доле в квартире: недвижимая доля стоит заведомо дороже, а её доход от реализации существенно влияет на расчёты с кредиторами. Поэтому сослаться на «незначительность» дохода в отношении доли в жилом помещении, как правило, не получится.

Второй путь — исполнительский (имущественный) иммунитет единственного жилья по п. 3 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ во взаимосвязи с абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ:

1. Из конкурсной массы финансовым управляющим исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Разногласия между финансовым управляющим, должником и лицами, участвующими в деле о банкротстве, в отношении указанного имущества рассматриваются в порядке, установленном пунктом 2 статьи 60 настоящего Федерального закона
   — п. 3 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ

Суть этого механизма: имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительному производству, вообще не подлежит продаже, его исключают из конкурсной массы. Но применяется иммунитет только к жилому помещению (его части), являющемуся для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания и не обременённому ипотекой. Если доля продаётся не как единственное жильё должника (например, должник прописан/живёт в другом месте, или помещение обременено ипотекой, или у должника есть иное жильё), иммунитет не действует.

При наличии у должника нескольких жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, помещение, в отношении которого предоставляется исполнительский иммунитет, определяется судом, рассматривающим дело о банкротстве, исходя из необходимости как удовлетворения требований кредиторов, так и защиты конституционного права на жилище самого гражданина-должника и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов, обеспечения указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав
— п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48

Важная оговорка по смыслу «защитной ветки»: если доля является долей в единственном жилье должника — то она в принципе не должна была попадать в конкурсную массу, и в этом случае уместно ставить вопрос об её исключении (разногласия по п. 3 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ, ст. 60 ФЗ № 127-ФЗ). Если же доля — не единственное жильё должника, замораживание её продажи «ради неликвидности» будет расценено судом как попытка ущемить права кредиторов (злоупотребление правом по ст. 10 ГК РФ) и удовлетворено не будет.

Вывод по вопросу: «сделать долю неликвидной» напрямую через суд нельзя. Легально долю можно вывести из-под продажи только путём её исключения из конкурсной массы: либо на основании исполнительского иммунитета (если доля — часть единственного жилья должника и не в ипотеке, п. 3 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ + абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ), либо по п. 2 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ (практически неприменимо к недвижимости из-за лимита 10 000 руб.). Во всех иных случаях доля продолжит продаваться до полной реализации или передачи должнику по завершении процедуры.

Преимущественное право сособственников: легальный способ «сохранить» долю за семьёй

Если цель — не «сделать долю неликвидной», а сохранить её в кругу семьи, действует легальный механизм: сособственники вправе выкупить долю у конкурсной массы до/в ходе торгов.

Базовое правило ст. 250 ГК РФ, как разъяснил Конституционный Суд РФ, при продаже доли в рамках банкротства гражданина работает так: финансовый управляющий обязан сначала предложить другим сособственникам приобрести долю по начальной цене, и только если в течение месяца они не согласятся — доля продаётся с торгов; при продаже с повторных торгов и посредством публичного предложения преимущественное право уже не действует.

Впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных абзацами вторым и третьим статьи 255 ГК Российской Федерации , что с учетом особенностей процедуры банкротства выражается в следующем. При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения
— п. 2 Постановления КС РФ от 16.05.2023 № 23-П

В ГК правило о преимущественном праве формально содержит оговорку «кроме случая продажи с публичных торгов», однако КС РФ в Постановлении № 23-П от 16.05.2023 фактически распространил гарантии на первые торги по продаже доли в жилом помещении:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Практический вывод: если проданная доля — это доля в жилом помещении (квартире), и сособственник желает её выкупить, он вправе до первых торгов заявить о согласии приобрести долю по начальной цене и заключить с управляющим договор напрямую. Поскольку у вас уже сорвался договор на стадии, близкой к повторным торгам или публичному предложению, время для реализации преимущественного права могло истечь — здесь важно, на какой именно стадии (первые/повторные торги) находится процедура, и было ли сособственникам своевременно направлено предложение.

Вывод по вопросу: законный способ сохранить долю за семьёй — не «делать её неликвидной», а реализовать преимущественное право покупки сособственником. Оно действует на стадии первых торгов (по начальной цене, до их начала); на повторных торгах и публичном предложении оно утрачивается. Поэтому действовать нужно незамедлительно, пока процедура не вышла на стадию повторных торгов.

Как защитить свои права: обжалование действий управляющего и разногласия

Все споры по поводу порядка продажи доли и действий финансового управляющего разрешаются исключительно в арбитражном суде, рассматривающем дело о банкротстве, — через механизм разногласий и жалоб.

1. Заявления и ходатайства, в том числе о разногласиях, возникших между арбитражным управляющим, кредиторами и (или) должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов, жалобы на действия (бездействие) арбитражных управляющих, на решения собрания или комитета кредиторов, иные обособленные споры по заявлениям лиц, участвующих в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. По результатам рассмотрения обособленных споров арбитражный суд выносит определение, которое может быть обжаловано
   — п. 1 ст. 60 ФЗ № 127-ФЗ

Должник и иные лица, участвующие в деле, вправе оспорить действия финансового управляющего напрямую в арбитражном суде, если выявят нарушения порядка реализации.

1. О проведении описи, оценки и реализации имущества гражданина финансовый управляющий обязан информировать гражданина, конкурсных кредиторов и уполномоченный орган по их запросам, а также отчитываться перед собранием кредиторов. В случае выявления нарушений гражданин, конкурсный кредитор или уполномоченный орган вправе оспорить действия финансового управляющего в арбитражном суде
   — п. 6 ст. 213.26 ФЗ № 127-ФЗ

Конкретно по продаже имущества гражданина предусмотрено специальное средство — заявление о разногласиях относительно положения о порядке реализации (в двухмесячный срок с момента включения сведений в ЕФРСБ), а саму процедуру торгов можно оспорить по правилам о недействительности торгов.

В течение двух месяцев с даты включения указанных сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о разногласиях относительно утвержденного положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина. По результатам разрешения разногласий арбитражный суд выносит определение об утверждении положения о порядке, об условиях, о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества
— п. 1 ст. 213.26 ФЗ № 127-ФЗ

Если сами торги проведены с существенными нарушениями закона, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в течение года со дня проведения торгов.

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения
   — п. 1 ст. 449 ГК РФ

Вывод по вопросу: оспаривать нужно не «ликвидность» доли, а конкретные нарушения: через жалобу на действия финансового управляющего (ст. 60 ФЗ № 127-ФЗ) либо через заявление о разногласиях по положению о продаже (п. 1 ст. 213.26 ФЗ № 127-ФЗ), а сами торги — через иск о признании их недействительными (п. 1 ст. 449 ГК РФ, годичный срок). Все эти требования подаются в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.