Можно ли взять кредит под залог квартиры, если её собственник проходит банкротство и до завершения процедуры осталось 1,5–2 месяца?

Можно ли в ходе реализации имущества обременить квартиру ипотекой в пользу банка-кредитора отца

Поскольку до завершения процедуры осталось 1,5–2 месяца и уже назначено заседание, речь идёт о стадии реализации имущества гражданина: должник признан банкротом, введена реализация имущества. С этой даты действуют ограничения п. 5 и 7 ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

1. С даты признания гражданина банкротом: все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы;
   — абз. 1–2 п. 5 ст. 213.25 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Из этого следует: с даты признания банкротом права в отношении имущества конкурсной массы, включая право на распоряжение им (а передача вещи в залог/ипотеку — это акт распоряжения), осуществляются только финансовым управляющим. Сделка по обременению квартиры, совершённая самим должником без участия управляющего, ничтожна.

1. С даты признания гражданина банкротом: регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению;
   — абз. 1 п. 7 ст. 213.25 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Даже если договор ипотеки формально будет подписан, государственная регистрация обременения (а ипотека возникает именно с момента такой регистрации — п. 2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке») возможна только по заявлению финансового управляющего. Зарегистрировать залог по заявлению гражданина лично Росреестр не вправе; поданное до признания банкротом заявление не исполняется.

Здесь важно различать два правовых режима.

Если введена именно реализация имущества (должник уже признан банкротом): распоряжение имуществом конкурсной массы гражданин осуществлять лично не может вообще, сделка ничтожна, регистрация обременения — только через финансового управляющего.

Если введена только реструктуризация долгов (банкротом ещё не признан): действует иной, более мягкий порог.

В ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего сделки или несколько взаимосвязанных сделок: по приобретению, отчуждению или в связи с возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более чем пятьдесят тысяч рублей, недвижимого имущества, ценных бумаг, долей в уставном капитале и транспортных средств; по получению и выдаче займов, получению кредитов, выдаче поручительств и гарантий, уступке прав требования, переводу долга, а также учреждению доверительного управления имуществом гражданина; (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 222-ФЗ) по передаче имущества гражданина в залог.
— абз. 1, 3 п. 5 ст. 213.11 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

В режиме реструктуризации передача имущества в залог прямо названа в числе сделок, которые совершаются только с предварительного письменного согласия финансового управляющего. Без такого согласия сделка залога не может быть совершена надлежащим образом.

Таким образом, в обоих вариантах сам должник в текущий момент заложить свою квартиру не может: при реализации имущества — сделка ничтожна и регистрация обременения без управляющего невозможна; при реструктуризации — требуется письменное согласие финансового управляющего.

Вывод: сейчас отец не может получить кредит под залог вашей квартиры, пока идёт процедура. Без участия (при реализации — исключительно управляющего, при реструктуризации — с его письменного согласия) залог юридически не возникнет, а договор ипотеки, совершённый вами лично в отношении имущества конкурсной массы, ничтожен. Банк, действующий осмотрительно, такое обеспечение принять не должен.

Допустим ли залог квартиры отцом как третьим лицом и что это меняет в вашем положении

По гражданскому праву заложить квартиру может её собственник, даже если он не является должником по обеспечиваемому кредиту — залогодателем может быть третье лицо.

1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. 2. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
   — п. 1–2 ст. 335 ГК РФ

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
— п. 1 ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
   — п. 1 ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

То есть в принципе схема «отец — заёмщик, вы — залогодатель-собственник» законом не запрещена. Однако она имеет для вас два критические последствия.

Первое — потеря исполнительского иммунитета единственного жилья. Пока квартира не заложена, она не входит в конкурсную массу и на неё нельзя обратить взыскание, потому что это единственное пригодное для проживания жильё.

взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, когда оно является предметом ипотеки и на него может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством об ипотеке
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ (в изложении Постановления КС РФ от 26.04.2021 № 15-П)

Ключевая оговорка «за исключением случаев, когда оно является предметом ипотеки» означает: как только квартира становится предметом ипотеки, запрет на обращение взыскания перестаёт действовать. Если отец перестанет платить по кредиту, банк сможет обратить взыскание на вашу квартиру как на предмет залога и реализовать её с торгов.

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.12.2002 № 179-ФЗ) 2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 24.12.2002 № 179-ФЗ) Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
   — п. 1–2 ст. 78 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

При этом предметом ипотеки может стать квартира, заложенная именно в обеспечение кредита отца (кредит предоставляется банком), поэтому механизм обращения взыскания и последующая реализация с прекращением права пользования применимы.

Второе — гражданско-правовые последствия залога третьим лицом.

Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.
— п. 3 ст. 334 ГК РФ

Ваша ответственность как залогодателя ограничена стоимостью заложенной квартиры: банк по кредиту отца удовлетворяет требование из стоимости квартиры, а если выручки не хватит — остаток долга взыскивается с отца (должника), а не с вас. Если же выручка превысит долг — разница возвращается вам.

Вывод: юридически отец может прибегнуть к залогу вашей квартиры как вещи третьего лица, но это превращает ваше защищённое «единственное жильё» в предмет ипотеки, на который может быть обращено взыскание при неисполнении кредита отцом. Иммунитет единственного жилья в этом случае утрачивается.

Риски для завершения процедуры и ответственность

Попытка обойти установленные законом ограничения или сокрыть операцию с имуществом в период банкротства создаёт серьёзные риски для самого должника.

1. Освобождение гражданина от обязательств не допускается в случае, если: вступившим в законную силу судебным актом гражданин привлечен к уголовной или административной ответственности за неправомерные действия при банкротстве, преднамеренное или фиктивное банкротство при условии, что такие правонарушения совершены в данном деле о банкротстве гражданина; гражданин не предоставил необходимые сведения или предоставил заведомо недостоверные сведения финансовому управляющему или арбитражному суду, рассматривающему дело о банкротстве гражданина, и это обстоятельство установлено соответствующим судебным актом, принятым при рассмотрении дела о банкротстве гражданина; доказано, что при возникновении или исполнении обязательства, на котором конкурсный кредитор или уполномоченный орган основывал свое требование в деле о банкротстве гражданина, гражданин действовал незаконно, в том числе совершил мошенничество, злостно уклонился от погашения кредиторской задолженности, уклонился от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица, предоставил кредитору заведомо ложные сведения при получении кредита, скрыл или умышленно уничтожил имущество.
   — п. 4 ст. 213.28 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Передача единственного жилья в залог в период реализации имущества, совершённая в обход финансового управляющего (а именно так она и выглядит, ведь регистрация обременения возможна только по заявлению управляющего), может быть квалифицирована как сокрытие имущества или иное недобросовестное действие при банкротстве. Последствие — арбитражный суд в определении о завершении реализации имущества указывает на неприменение правила об освобождении от обязательств, и тогда долги не списываются.

Сокрытие имущества, имущественных прав или имущественных обязанностей, сведений об имуществе, о его размере, местонахождении либо иной информации об имуществе, имущественных правах или имущественных обязанностях, передача имущества во владение иным лицам, отчуждение или уничтожение имущества должника - юридического лица, гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя, а равно сокрытие, уничтожение, фальсификация бухгалтерских и иных учетных документов, отражающих экономическую деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя, если эти действия совершены при наличии признаков банкротства и причинили крупный ущерб, за исключением случаев, предусмотренных частями четвертой и пятой статьи 170 1 и статьей 172 1 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 218-ФЗ; от 29.12.2014 № 476-ФЗ; от 27.12.2018 № 530-ФЗ) наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до трех лет со штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев либо без такового. (В редакции федеральных законов от 27.12.2009 № 377-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 1 1 .
— ст. 195 УК РФ, п. 1

УК РФ прямо предусматривает ответственность за сокрытие имущества, имущественных прав, сведений об имуществе, а также передачу имущества во владение иным лицам либо отчуждение имущества при наличии признаков банкротства, если это причинило крупный ущерб. Передача в залог как форма обременения в пользу отдельного кредитора (банка-кредитора отца) потенциально создаёт преимущественное удовлетворение одного кредитора в ущерб другим — что также охватывается составами неправомерных действий при банкротстве.

Неправомерное удовлетворение имущественных требований отдельных кредиторов за счет имущества должника заведомо в ущерб другим кредиторам, если это действие совершено при наличии признаков банкротства и причинило крупный ущерб
— п. 2 ст. 195 УК РФ

Вторая часть ст. 195 УК РФ наказывает неправомерное удовлетворение имущественных требований отдельных кредиторов за счёт имущества должника заведомо в ущерб другим кредиторам при наличии признаков банкротства и причинении крупного ущерба.

Кроме того, сама сделка залога, совершённая должником лично в отношении имущества конкурсной массы, ничтожна (п. 5 ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») — то есть правового результата она не даст, а вот риск ответственности и неосвобождения от долгов создаст.

Вывод: попытка в период процедуры заложить квартиру в обход финансового управляющего ничтожна и одновременно несёт риск отказа в освобождении от обязательств (ст. 213.28), а при крупном ущербе — уголовной ответственности (ст. 195 УК РФ). Ни один из этих рисков не оправдан, когда до завершения осталось 1,5–2 месяца.

Что делать правильно: вариант «дождаться завершения процедуры»

Единственный надёжный путь — совершить залог после завершения реализации имущества и освобождения от обязательств, когда ограничения ст. 213.25 ФЗ перестанут действовать.

1. После завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов
   — п. 3 ст. 213.28 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

После вступления в силу определения о завершении реализации имущества вы свободно распоряжаетесь своим имуществом, в том числе можете передать квартиру в залог по кредиту отца как залогодатель-третье лицо (п. 1–2 ст. 335 ГК РФ, п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»).

Порядок, который нужно соблюсти при оформлении (уже после завершения процедуры):

1. Договор ипотеки заключается в письменной форме как один документ, подписанный сторонами, и подлежит государственной регистрации; несоблюдение требования о регистрации влечёт недействительность (ничтожность) договора.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6 1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", или в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях изменения условий договора кредита (займа) по требованию заемщика - субъекта малого и среднего предпринимательства или заемщика - физического лица, применяющего специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" , или в соответствии со статьями 6, 7, 7 2 и 7 3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" , или в соответствии со статьей 1 Федерального закона "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 03.04.2020 № 106-ФЗ , от 26.03.2022 № 71-ФЗ, от 07.10.2022 № 377-ФЗ , от 20.10.2022 № 406-ФЗ, от 31.07.2025 № 277-ФЗ) Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
— п. 1 ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Ипотека считается заключённой и вступает в силу с момента её государственной регистрации (п. 2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»).

При этом нужно отдавать себе отчёт: после оформления залога квартира утрачивает иммунитет единственного жилья (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ), и при просрочке отца банк сможет обратить взыскание на квартиру и продать её с торгов (ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»). Ваша имущественная ответственность ограничена стоимостью квартиры, остаток долга ложится на отца (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Вывод: безопасный сценарий — дождаться определения о завершении реализации имущества и освобождения от обязательств, и только после этого оформить залог квартиры. Либо, если кредит отцу нужен срочно, согласовать вопрос с финансовым управляющим: при реализации имущества распоряжение квартирой возможно только через него, при реструктуризации — только с его предварительного письменного согласия (п. 5 ст. 213.11 ФЗ).

Если вам нужно уже сейчас подготовить документы (согласие на залог, договор ипотеки или обращение к финансовому управляющему) — обратите внимание на рекомендуемые действия ниже.