Шансы сохранить ипотечную квартиру при банкротстве, если банк против мирового соглашения с гарантом и в квартире прописаны несовершеннолетние дети

Можно ли утвердить мировое соглашение / «локальный план реструктуризации» против воли залогового кредитора

Ключевая развилка: в процедуре реализации имущества «план реструктуризации» как самостоятельный реабилитационный механизм уже не применяется (он относится к процедуре реструктуризации долгов). На стадии реализации имущества доступны только два правовых инструмента: мировое соглашение (ст. 150 Закона № 127-ФЗ) и погашение требований ипотечного кредитора третьим лицом (п. 5 ст. 213.10 Закона № 127-ФЗ).

Что касается мирового соглашения — без согласия залогового кредитора оно не может быть заключено:

1. Решение о заключении мирового соглашения со стороны конкурсных кредиторов и уполномоченных органов принимается собранием кредиторов. Решение собрания кредиторов о заключении мирового соглашения принимается большинством голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с реестром требований кредиторов и считается принятым при условии, если за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника.
   — п. 2 ст. 150 Закона № 127-ФЗ

Это означает: решение собрания кредиторов о мировом соглашении юридически несостоятельно без голоса АО «Россельхозбанк» как кредитора, чьё требование обеспечено залогом. Даже если иные кредиторы (например, второй банк с долгом 1 500 000 руб.) проголосуют «за», отсутствие голоса залогового кредитора исключает принятие решения — это прямое императивное требование закона.

Суд не может «обойти» это правило и утвердить мировое соглашение без согласия банка. Более того, для утверждения необходимо погашение кредиторов первой и второй очереди:

1. Мировое соглашение может быть утверждено арбитражным судом только после погашения задолженности по требованиям кредиторов первой и второй очереди, задолженности по требованиям застрахованных лиц, выгодоприобретателей, страхователей по договорам обязательного страхования, а также требованиям, связанным с возмещением сумм компенсационных выплат и расходов в связи с осуществлением компенсационных выплат по договорам обязательного страхования. 2. К заявлению об утверждении мирового соглашения наряду с документами, предусмотренными пунктом 3 статьи 158 настоящего Федерального закона, должны быть приложены документы, подтверждающие погашение задолженности, указанной в пункте 1 настоящей статьи. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 22.04.2010 № 65-ФЗ)
   — п. 1 ст. 158 Закона № 127-ФЗ

А основания для отказа перечислены исчерпывающе (нарушение порядка заключения, формы, прав третьих лиц и т.д.):

1. Основанием для отказа арбитражным судом в утверждении мирового соглашения является: нарушение установленного настоящим Федеральным законом порядка заключения мирового соглашения; несоблюдение формы мирового соглашения; нарушение прав третьих лиц; противоречие условий мирового соглашения настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам; наличие иных предусмотренных гражданским законодательством оснований ничтожности сделок.
   — п. 2 ст. 160 Закона № 127-ФЗ

Применительно к «локальному плану реструктуризации» с такими же обязательствами перед залоговым кредитором действует аналогичное требование об одобрении залоговым кредитором:

1. Условия, касающиеся погашения требований конкурсных кредиторов, обеспеченных залогом имущества гражданина, должны содержаться в плане реструктуризации долгов гражданина. Эти условия должны быть одобрены залоговым кредитором. В случае, если в плане реструктуризации долгов гражданина отсутствует порядок погашения требований кредиторов, обеспеченных залогом имущества гражданина, в отношении заложенного имущества применяется порядок продажи, установленный пунктом 5 статьи 18 1 настоящего Федерального закона.
   — п. 3 ст. 213.10 Закона № 127-ФЗ

Вывод по вопросу: утвердить мировое соглашение или план реструктуризации против воли залогового кредитора АО «Россельхозбанк» невозможно — закон прямо ставит заключение мирового соглашения в зависимость от голосования «за» всех залоговых кредиторов, а условия плана реструктуризации, касающиеся погашения залогового требования, должны быть одобрены залоговым кредитором. Отказ банка (даже устный) блокирует этот путь. Надежда на то, что «судья даст добро» вопреки возражениям банка, при отсутствии его голоса юридически не обоснована.

Погашение требования ипотечного кредитора третьим лицом — рабочий механизм сохранения жилья без согласия банка

В отличие от мирового соглашения, закон предусматривает способ спасти единственное жильё без согласия залогового кредитора: полное удовлетворение его требования третьим лицом (ст. 213.10, ст. 113 Закона № 127-ФЗ). Согласие банка здесь не требуется — достаточно заявления третьего лица о намерении и согласия должника.

1. На любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве гражданина, но не ранее истечения срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 213 8 настоящего Федерального закона, третье лицо в порядке, предусмотренном статьей 113 настоящего Федерального закона, с согласия должника вправе удовлетворить в полном объеме требования кредитора, обеспеченные ипотекой жилого помещения (его части), если для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в таком жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание
   — абз. 1 п. 5 ст. 213.10 Закона № 127-ФЗ

Поскольку квартира 59,9 кв.м является для должницы и проживающих с ней несовершеннолетних детей единственным пригодным для проживания помещением (второе жильё в с. Нюя признано непригодным справкой администрации от 14.10.2026), это условие нормы соблюдено. Иные кредиторы (второй банк) при этом не обязаны получать удовлетворение — гасится именно ипотечное требование.

Правовые последствия полного погашения ипотечного требования третьим лицом:

После удовлетворения третьим лицом требований кредитора, обеспеченных ипотекой жилого помещения, в полном объеме эти требования исключаются из реестра требований кредиторов, на жилое помещение и земельный участок, на котором расположено жилое помещение, не обращается взыскание в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве гражданина, указанные объекты не включаются в состав имущества, подлежащего реализации в случае признания гражданина банкротом и введения реализации имущества гражданина.
— абз. 4 п. 5 ст. 213.10 Закона № 127-ФЗ

Значение нормы для вашей ситуации: это единственный законный путь, не зависящий от «доброй воли» банка подписывать соглашение с конкретным гарантом. Вместо спора о личности поручителя нужно, чтобы третье лицо единовременно внесло полную сумму требования банка (остаток долга по ипотеке около 850 000 руб. + проценты/неустойка, включённые в реестр) в порядке ст. 113 — и квартира выбывает из конкурсной массы, взыскание на неё прекращается. «Платёжеспособность» гаранта (его доход 50% после удержаний по исполнительным производствам) при таком единовременном погашении не имеет значения — важен факт внесения всей суммы, а не ежемесячных платежей.

Однако если третье лицо готово лишь ежемесячно вносить 4700 руб. (а не погасить долг целиком) — этот механизм неприменим: п. 5 ст. 213.10 допускает именно полное удовлетворение требования, а не перевод долга или рассрочку. В этом случае реструктуризация с рассрочкой по-прежнему требует согласия банка (см. блок 1).

Вывод по вопросу: реальный шанс спасти квартиру от торгов — полное погашение ипотечного требования третьим лицом по ст. 113 Закона № 127-ФЗ (согласие банка не требуется, квартира исключается из конкурсной массы). Если доступны только ежемесячные платежи, а не полная сумма, то без согласия залогового кредитора законного пути избежать торгов нет.

Исполнительский иммунитет не защищает ипотечную квартиру — даже при наличии второго непригодного жилья

На единственное пригодное жильё действует исполнительский иммунитет, но он не распространяется на предмет ипотеки.

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
   — п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Норма прямо устанавливает: обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру прекращает право пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в них, — включая несовершеннолетних детей, — если жильё заложено в обеспечение целевого кредита на его приобретение/строительство. Ипотека именно на приобретение квартиры («ипотека в силу закона») — классический случай, подпадающий под эту норму.

То обстоятельство, что квартира является единственным пригодным для проживания помещением (указанное в первом блоке), не создаёт защиты от обращения взыскания: исполнительский иммунитет в отношении предмета ипотеки не действует — это прямое и неоднократно подтверждённое Конституционным Судом РФ правило (Постановление КС РФ от 24.03.2015 № 5-П; Постановление КС РФ от 04.06.2024 № 28-П). Факт признания второго жилья в с. Нюя непригодным лишь исключает это второе жильё из расчёта «есть иное пригодное жильё», но не отменяет правило ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»: залоговый кредитор вправе обратить взыскание на заложенную квартиру вне зависимости от наличия у должника иного жилья.

Что реально даёт правовая позиция КС РФ № 28-П (04.06.2024): обращение взыскания на единственное пригодное жильё, обременённое ипотекой, допускается только для погашения требований самого залогодержателя — то есть разница в судьбе излишка выручки (см. блок 4). Сама же продажа с торгов за счёт залогового кредитора остаётся законной.

Вывод по вопросу: спасти квартиру через исполнительский иммунитет или через ссылку на конституционное право детей на жилище не удастся — на предмет ипотеки, заложенный в обеспечение целевого кредита, взыскание обращается в любом случае, а обращение взыскания влечёт прекращение права пользования для всех проживающих, включая детей. Привлечение органа опеки само по себе торги не остановит.

Доли детей по материнскому капиталу: невыделение долей создаёт риск, а не защиту

Квартира частично погашена материнским капиталом. По закону жильё, приобретённое с использованием МСК, должно оформляться в общую собственность родителей и детей:

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно части 61 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае 15 необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией. В соответствии с абзацем первым пункта 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г.
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Это означает: поскольку доли детям до сих пор не выделены, они не стали собственниками долей, а налицо неисполнение нотариального обязательства о выделении долей. Эта ситуация несёт для должницы существенные риски, а не преимущества:

1. Уголовно-правовой риск. Неисполнение обязательства по оформлению долей детям при использовании МСК может квалифицироваться как противоправное деяние (в практике — ст. 159.2 УК РФ «мошенничество при получении выплат» в соответствующих обстоятельствах), а фактор недобросовестности в части МСК учитывается судом при оценке добросовестности должника.

2. Риск отказа в освобождении от обязательств. Добросовестность должника — центральное условие освобождения по итогам банкротства:

1. После завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина (далее - освобождение гражданина от обязательств). Освобождение гражданина от обязательств не распространяется на требования кредиторов, предусмотренные пунктами 4 и 5 настоящей статьи, требования, о наличии которых кредиторы не знали и не должны были знать к моменту принятия определения о завершении реализации имущества гражданина , а также на требования, в целях удовлетворения которых в соответствии со статьей 213 10-1 настоящего Федерального закона гражданином заключено утвержденное арбитражным судом отдельное мировое соглашение . (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 298-ФЗ) 4. Освобождение гражданина от обязательств не допускается в случае, если: вступившим в законную силу судебным актом гражданин привлечен к уголовной или административной ответственности за неправомерные действия при банкротстве, преднамеренное или фиктивное банкротство при условии, что такие правонарушения совершены в данном деле о банкротстве гражданина;
   — п. 3 ст. 213.28 Закона № 127-ФЗ

Если суд сочтёт, что должница, получив средства МСК и пообещав нотариально выделить доли детям, длительно этого не делала, это ставит под удар как освобождение от долгов, так и оценку её поведения в деле.

1. Позиция органа опеки. Привлечение органа опеки и попечительства — правильный шаг, но его эффект ограничен: орган опеки защищает права детей и будет требовать от должницы выполнить обязательство — то есть либо выделить детям доли (что в процедуре банкротства уже невозможно без согласия финансового управляющего, поскольку распоряжение имуществом конкурсной массы с даты признания банкротом осуществляется только им), либо обеспечить детей иным жильём. Орган опеки не вправе запретить обращение взыскания на предмет ипотеки залоговым кредитором и не может заблокировать торги — он лишь фиксирует нарушение прав детей, а требование банка остаётся приоритетным в силу ст. 78 ФЗ «Об ипотеке».

Темпоральный аспект: если бы доли детям были выделены до введения процедуры банкротства и оформлены в ЕГРН, доли детей не вошли бы в конкурсную массу (это имущество не должника), и их продажа была бы затруднена либо требовала выделения. Но поскольку доли не выделены, вся квартира целиком находится в собственности должницы и вся входит в конкурсную массу как предмет залога.

Вывод по вопросу: невыделение долей детям — не защитный козырь, а источник рисков (неисполнение нотариального обязательства, потенциальная уголовно-правовая квалификация, угроза неосвобождения от долгов). Орган опеки привлечь следует, но он не остановит обращение взыскания на предмет ипотеки; его участие больше защищает интересы детей в части контроля за дальнейшими действиями должницы. Выделить доли детям в процедуре реализации имущества без согласия финансового управляющего и залогового кредитора не получится.

Распределение выручки от продажи квартиры: что останется должнику и детям

При продаже предмета залога (ипотечной квартиры, обеспеченной кредитным договором) применяется специальный порядок распределения:

1. В случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке: пятнадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований; оставшиеся денежные средства - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
   — п. 2 ст. 138 Закона № 127-ФЗ

Порядок распределения и дальнейшая судьба средств:

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества, включаются в конкурсную массу.
— абз. 2 п. 2.1 ст. 138 Закона № 127-ФЗ

Расчёт применительно к вашим цифрам. Рыночная цена на торгах, как правило, ниже «рыночной по объявлению» (107 000 руб./кв.м) из-за дисконта и повторных торгов; но если ориентироваться на 107 000 руб. × 59,9 кв.м ≈ 6 409 300 руб. как потенциальную цену продажи (верхняя оценка, в торгах реально будет меньше — начальная цена, утверждённая/предложенная, при повторных торгах снижается):

• 80% от выручки — банку (не более суммы реестрной задолженности + проценты);
• 15% — на кредиторов первой и второй очереди (алименты — вторая очередь, если есть текущие требования);
• оставшиеся 5% + неиспользованный остаток — судебные расходы, вознаграждение финансового управляющего.

Остаток после полного погашения требований банка и кредиторов 1–2 очереди включается в конкурсную массу и направляется на погашение остальных кредиторов (прежде всего — второго банка с долгом 1 500 000 руб.):

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества, включаются в конкурсную массу.
— абз. 2 п. 2.1 ст. 138 Закона № 127-ФЗ

Ключевой момент для вас: поскольку совокупный долг (850 000 руб. ипотека + ~1 500 000 руб. второй банк + проценты/неустойки ≈ 2 400 000+ руб.) значительно ниже вероятной выручки от продажи квартиры (при цене около 6,4 млн руб.), после продажи с большой вероятностью образуется значительный остаток, который вернётся должнице после полного расчёта со всеми кредиторами и покрытия расходов. То есть квартиру вы, скорее всего, потеряете, но получите обратно существенную часть её стоимости — как раз за счёт того, что стоимость жилья превышает совокупный долг.

Точную сумму назвать нельзя — она зависит от: фактической цены продажи на торгах (обычно ниже рыночной, особенно на повторных торгах со снижением), полного размера реестрных требований банка (основной долг + проценты + неустойка), наличия требований 1–2 очереди, суммы расходов на процедуру. При ориентировочной выручке 6,4 млн руб. и долгах ~2,4 млн руб. остаток должнику теоретически может составить несколько миллионов рублей — но это оптимистичная оценка по верхней границе цены.

Вывод по вопросу: при цене продажи по верхней оценке (107 000 руб./кв.м) у должницы после расчёта со всеми кредиторами и оплаты расходов процедуры с высокой вероятностью останется существенная сумма (вероятно, свыше 2 млн руб.) — за счёт превышения стоимости квартиры над совокупным долгом. Детям доли не выделены, поэтому отдельная «детская» часть выручки не выделяется — всё определяется правилами ст. 138 Закона № 127-ФЗ. Начальную цену продажи и порядок торгов целесообразно оспаривать/контролировать, чтобы не допустить продажи «за бесценок».

Процедура продажи предмета залога и оспаривание начальной цены

Недвижимость в любом случае подлежит реализации на открытых торгах; оценку проводит финансовый управляющий, но она может быть оспорена:

Оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина. Собрание кредиторов вправе принять решение о проведении оценки имущества гражданина, части этого имущества, включенных в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, с привлечением оценщика и оплатой расходов на проведение данной оценки за счет лиц, голосовавших за принятие соответствующего решения. 3. Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. 4. Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.
— ст. 213.26 Закона № 127-ФЗ, п. 2

Продажа предмета залога подчиняется специальному порядку (п. 4 ст. 213.26 — по правилам ст. 110 и 111 с учётом ст. 138 Закона № 127-ФЗ). Ключевые процессуальные возможности должницы:

1. Оспорить оценку финансового управляющего (ст. 213.26) — если оценка занижена, заявить разногласия в арбитражный суд Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), ходатайствовать о привлечении независимого оценщика.

2. Контролировать Положение о порядке продажи предмета залога — начальная цена, условия и порядок торгов утверждаются в порядке разногласий; если начальная цена занижена относительно рыночной (107 000 руб./кв.м), должник вправе представить отчёт оценщика и просить суд утвердить справедливую цену.

3. Самой/через третьих лиц участвовать в торгах — третье лицо (тот же гарант, если у него появятся средства) вправе стать покупателем предмета залога, выкупив квартиру; залоговое требование банка будет погашено из цены, а квартира останется доступной для семьи.

4. Полное погашение требования банка третьим лицом (блок 2) — до торгов, вплоть до их завершения.

Вывод по вопросу: начальную цену и порядок продажи целесообразно активно оспаривать в Арбитражном суде Республики Саха (Якутия) (разногласия по ст. 213.26, оспаривание оценки, привлечение оценщика), представляя отчёт о рыночной стоимости ~107 000 руб./кв.м — это и максимизирует остаток должнику, и даёт время для полного погашения требования банка третьим лицом. Сроки и органы: все процессуальные действия — в Арбитражном суде Республики Саха (Якутия) (г. Якутск), где рассматривается дело № А00-0000/2026.