Покупка квартиры, полученной по наследству: риски и рекомендации
Анализ ситуации
Из описания ситуации следует, что имеется сложная наследственная цепочка:
- Умерла бабушка продавца
- Мать продавца умерла, не успев оформить наследство после своей матери
- Наследниками матери являются сын (продавец) и муж
- Продавец утверждает, что унаследовал квартиру, а его отец получил денежные средства
- При этом продавец заявляет, что "отказался от квартиры", но оформляет сделку купли-продажи
Правовой анализ
Отказ от части наследства
"Отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно. Отказ от наследства в случае, когда наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Отказ от наследства в пользу других лиц и отказ от части наследства не допускаются." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 170)
Отказ только от части наследства законодательством не предусмотрен. Наследник может либо принять наследство полностью, либо отказаться от него полностью.
Подтверждение прав на недвижимость
"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: свидетельства о праве на наследство" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)
"Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону путем истребования соответствующих доказательств проверяет факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства, наличие отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию по закону лиц, подавших заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство, состав и место нахождения наследственного имущества." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 72)
Риски оспаривания сделки
"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 181)
"Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 302)
Выводы и рекомендации
Основные риски для покупателя:
-
Неправомерный отказ от наследства - утверждения продавца об отказе только от части наследства противоречат законодательству.
-
Отсутствие надлежаще оформленных прав - если продавец не имеет свидетельства о праве на наследство, его право собственности на квартиру может быть оспорено.
-
Возможность оспаривания сделки другими наследниками - муж матери продавца может иметь права на наследство и впоследствии оспорить сделку.
-
Проблемы с государственной регистрацией - без надлежащих документов, подтверждающих право собственности продавца, регистрация перехода права может быть приостановлена или отказана.
Рекомендации:
-
Запросите документы, подтверждающие право собственности продавца:
- Свидетельство о праве на наследство
- Выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности
- Документы, подтверждающие весь наследственный путь
-
Убедитесь в отсутствии споров о наследстве - запросите информацию о наличии других наследников и их согласии на отчуждение квартиры.
-
Рассмотрите возможность нотариального удостоверения сделки - нотариус проверит законность сделки и наличие прав у продавца.
-
При наличии сомнений в правомерности отказа от наследства рекомендуем обратиться к адвокату для проведения дополнительной проверки.
Если продавец не может предоставить надлежащие документы, подтверждающие его право собственности на квартиру, от совершения сделки рекомендуется воздержаться во избежание последующих судебных споров и возможной потери имущества.
