Освобождение от налога с продажи унаследованной доли в квартире: требуется ли регистрация по месту жительства?

Продажа доли в квартире, полученной по наследству: условия для освобождения от налога

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь собственником доли в квартире с 2006 года, которая перешла к вам по наследству после смерти матери. Фактически в квартире проживают ваш отец и сестра. Вы планируете продать свою долю и хотите понять, нужно ли вам зарегистрироваться по месту нахождения этой доли (прописаться), чтобы не платить налог с дохода от продажи.

Применимые нормы налогового законодательства

1. Обложение доходов от продажи недвижимости

Доход, полученный от продажи доли в квартире, находящейся в России, признается доходом от источника в Российской Федерации и подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов РФ).

"к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 5)

2. Освобождение от налога при продаже имущества

Доходы от продажи недвижимого имущества могут быть полностью освобождены от уплаты НДФЛ при соблюдении условия о минимальном сроке владения.

"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе ..." не подлежат налогообложению при условии нахождения в собственности минимальный предельный срок (Источник: НК РФ, статья 217, пункт 17.1)

3. Особый порядок для унаследованного имущества

Для имущества, полученного по наследству, установлен льготный минимальный срок владения — 3 года.

"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации" (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3)

Важный момент: Мать является близким родственником (родителем), поэтому к вашей ситуации применяется трехлетний минимальный срок владения.

4. Влияние регистрации (прописки) и факта проживания

Ни в одном из представленных нормативных актов не содержится условия о необходимости регистрации (постоянной или временной) по месту нахождения продаваемой доли для применения налоговой льготы. Закон связывает право на освобождение от налога исключительно с фактом и сроком нахождения имущества в собственности и, в отдельных случаях, с основанием приобретения права собственности (наследство от близкого родственника).

Факт вашего непроживания в квартире при наличии там зарегистрированных и проживающих родственников также не является условием, влияющим на применение или неприменение налоговой льготы по статье 217.1 НК РФ.

5. Подтверждение права собственности и срока владения

Для подтверждения своих прав перед налоговым органом вам потребуются:

• Свидетельство о праве на наследство (или нотариальная выписка), которое подтверждает основание и дату возникновения права собственности. Налоговые органы получают информацию о таких сделках от нотариусов.

  "Органы (учреждения), уполномоченные совершать нотариальные действия, ... обязаны сообщать о выдаче свидетельств о праве на наследство ... в налоговые органы" (Источник: НК РФ, статья 85, пункт 6)

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтвердит ваше текущее право собственности на долю. Сведения из ЕГРН также автоматически поступают в налоговые органы.

  "Органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, ... обязаны сообщать имеющиеся у них сведения о зарегистрированных недвижимом имуществе ... и об их владельцах в ... налоговые органы" (Источник: НК РФ, статья 85, пункт 4)

Выводы и рекомендации

1. Регистрация (прописка) не требуется. Для полного освобождения от уплаты НДФЛ (13%) при продаже унаследованной доли в квартире вам не нужно регистрироваться по месту её нахождения. Распространенное мнение о необходимости "прописки" для получения налоговой льготы является ошибочным.

2. Вы полностью освобождаетесь от налога. Поскольку вы владеете долей с 2006 года, что значительно превышает установленный для унаследованного имущества минимальный трехлетний срок владения, ваш доход от её продажи не подлежит налогообложению.

3. Подготовьте документы. При продаже и для собственного спокойствия убедитесь, что у вас на руках есть:

   • Свидетельство о праве на наследство по закону/завещанию (от 2006 года).
   • Свежая выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности на долю.

4. Декларация. Несмотря на освобождение от налога, в случае запроса со стороны налогового органа или для полного документального оформления вы можете (но не обязаны) представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, в котором состоялась продажа, указав доход и применив льготу в соответствии со статьей 217.1 НК РФ.

Итог: Вы можете продавать свою долю, не регистрируясь в квартире. При сроке владения с 2006 года налог с продажи платить не придется. Для совершения сделки купли-продажи подготовьте документы, подтверждающие ваше право собственности. При возникновении сложностей с документами или при толковании норм закона рекомендуем обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на наследственном и налоговом праве.