Перераспределение наследственного имущества между братьями: дача одному, квартира в общую долевую собственность
Анализ ситуации
Вы с братом являетесь наследниками первой очереди и приняли наследство после матери. По закону вы оба имеете право на равные доли в каждом объекте наследственного имущества (квартира и дача с земельным участком). Однако закон позволяет наследникам, ставшим собственниками, по взаимному согласию изменить распределение долей и конкретного имущества.
Применимые нормы права
-
Возможность отступления от равенства долей путем соглашения.
После получения свидетельства о праве на наследство и возникновения права общей долевой собственности наследники вправе изменить распределение имущества по своему усмотрению.
"Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 252)
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246)
-
Форма и момент заключения соглашения.
Для изменения долей в праве на недвижимое имущество рекомендуется заключать соглашение в нотариальной форме. Это упрощает последующую государственную регистрацию изменений.
"Если нотариальное удостоверение сделки ... является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 163)
Практически такое соглашение заключается уже после выдачи нотариусом свидетельств о праве на наследство, когда права наследников документально подтверждены.
-
Государственная регистрация изменений.
Любое изменение долей в праве собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Росреестре.
"Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется ... на основании документа, содержащего сведения о размере долей. ... В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений ... может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество ... нотариус обязан незамедлительно ... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 55)
-
Налоговые последствия.
- При наследовании: Получение имущества в порядке наследования не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
"доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования ..." не подлежат налогообложению. (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217)
- При последующем перераспределении: Ключевой вопрос — не возникает ли у сторон доход, облагаемый НДФЛ (13%). Если соглашение о разделе является безвозмездной сделкой (например, один брат передает свою долю в даче другому без компенсации), такая передача может быть квалифицирована как дарение. Доход от дарения недвижимости между братьями не облагается НДФЛ, так как братья являются близкими родственниками. Однако если в соглашении предусмотрена компенсация (денежная или в виде иного имущества) и возникает разница в стоимости полученного имущества относительно первоначальной наследственной доли, у стороны, получившей имущество большей стоимости, может возникнуть доход. Для корректной оценки налоговых рисков в такой ситуации рекомендуется обратиться к налоговому консультанту.
Выводы и рекомендации
Ваш план полностью реализуем. Для его воплощения рекомендуем следующий порядок действий:
-
Завершите процедуру принятия наследства. Получите у нотариуса свидетельства о праве на наследство на каждого из вас. В свидетельствах будет указано, что каждый из вас имеет по 1/2 доле в праве собственности на квартиру и на дачу с земельным участком.
-
Заключите нотариальное соглашение. Обратитесь к нотариусу для удостоверения соглашения о разделе наследственного имущества (или соглашения об определении долей). В соглашении необходимо четко прописать, что:
- Право собственности на дачу с земельным участком переходит к вашему брату в полном объеме.
- Право собственности на квартиру остается в общей долевой собственности, при этом за каждым из вас закрепляется по 1/2 доле.
Нотариальная форма желательна, так как нотариус проверит законность сделки, а также может самостоятельно направить документы на государственную регистрацию.
-
Проведите государственную регистрацию прав. На основании нотариально удостоверенного соглашения будут внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эту процедуру нотариус может выполнить самостоятельно в электронном виде, что значительно ускорит процесс.
"Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 59)
-
Получите подтверждающие документы. После регистрации вы получите выписки из ЕГРН, которые будут подтверждать новое состояние прав: у брата — единоличная собственность на дачу и участок, у каждого из вас — по 1/2 доле в праве собственности на квартиру.
Важные замечания:
- Убедитесь, что кроме вас с братом нет иных наследников, имеющих право на обязательную долю (нетрудоспособные иждивенцы матери).
- Если у наследодателя были непогашенные долги, помните, что наследники отвечают по ним солидарно в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.
- Для детального анализа возможных налоговых последствий с учетом точной стоимости имущества и условий соглашения рекомендуется получить консультацию у налогового специалиста или адвоката.
