Раздел совместно нажитой недвижимости при разводе: оформление выхода из долей и налоги

Раздел совместно нажитого имущества и ипотечных обязательств при расторжении брака

На основании представленной информации, вот развернутый юридический анализ вашей ситуации и рекомендации по действиям.

Анализ ситуации и возможные способы оформления раздела

У вас есть два основных законных способа оформить раздел имущества до или в процессе расторжения брака: брачный договор и соглашение о разделе общего имущества супругов. Оба варианта позволят зафиксировать договоренности.

1. Брачный договор (до развода)

Вы можете заключить брачный договор в период брака. Этот документ позволит детально урегулировать имущественные отношения.

"Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 42, пункт 1)
"Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 41, пункт 2)

В брачном договоре вы можете предусмотреть:

• Переход прав на дом к вам, а на квартиру — к супругу.
• Порядок погашения оставшихся ипотечных обязательств по каждому объекту.
• Порядок раздела иных общих долгов.
• Сроки и порядок переоформления прав собственности.

Важное ограничение: > "Брачный договор не может ... регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей;" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 42, пункт 3). То есть, прямо включить условия о месте жительства ребенка или алиментах в брачный договор нельзя, но можно составить отдельное соглашение.

2. Соглашение о разделе общего имущества (до, во время или после развода)

Если вы не хотите заключать брачный договор или уже подали на развод, можно оформить раздел через нотариальное соглашение.

"Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 38, пункт 2)

По своей сути содержание соглашения будет аналогично брачному договору в части раздела конкретного имущества и долгов. Оно также является основанием для государственной регистрации перехода прав.

Налоговые последствия

Это ключевой вопрос в вашем случае. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при передаче долей между супругами, находящимися в браке или в процессе его расторжения, как правило, не возникает.

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217, пункт 18.1)
"В целях настоящей главы доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 208, пункт 5)

Вывод: Поскольку супруги являются близкими родственниками, безвозмездная передача долей в праве собственности по брачному договору или соглашению о разделе не формирует налогооблагаемого дохода и НДФЛ платить не нужно. Это относится и к дому (куплен 3 года назад), и к квартире (куплена в текущем году).

Учет интересов несовершеннолетнего ребенка

Ребенок не является собственником квартиры, но его регистрация (прописка) создает особый правовой статус.

"Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 65, пункт 3)

При разделе имущества суд (а в вашем случае — вы сами при составлении договора) должен исходить из интересов детей.

"Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей ..." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 39, пункт 2)

Практический аспект: Поскольку вы планируете проживать с ребенком в доме, передача этого дома в вашу собственность полностью соответствует интересам ребенка, обеспечивая его стабильным жильем. Это важно как для суда (если спор дойдет до него), так и для органов опеки. Согласие органов опеки на отчуждение доли в квартире, где ребенок прописан, в вашем случае не требуется, так как имущество передается второму родителю, а не постороннему лицу.

"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника ..., если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 292, пункт 4)

Из контекста не следует, что ваш ребенок остался без родительского попечения. Однако, если в квартире будет зарегистрировано право собственности только на вашего супруга, а ребенок останется там прописанным, это может создать для супруга определенные обязательства по содержанию этого жилья. Логичнее оформить ребенка по месту вашего проживания.

Вопросы с ипотекой (залогом)

Это наиболее сложный организационный момент. Оба объекта обременены ипотекой.

"В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества ... залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 353, пункт 1)
"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу ... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37, пункт 1)

Что это значит на практике:

1. Ипотека ("обременение") следует за имуществом. Если дом переходит к вам, а квартира к супругу, то и обязательства по соответствующим кредитам переходят к каждому из вас.
2. Для такого перехода обязательно требуется согласие банка-кредитора (залогодержателя). Банк должен провести оценку платежеспособности нового заемщика (каждого из вас по отдельности) и оформить дополнительное соглашение к кредитному договору.
3. Без согласия банка государственная регистрация перехода права собственности на обремененное имущество невозможна.

"Если в отношении объекта недвижимого имущества ... осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект ... осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 53, часть 4)

Выводы и пошаговые рекомендации

Идеальный алгоритм действий для мирного урегулирования:

1. Достигните детальной договоренности: Четко определите, какой объект и на каких условиях кому достанется, как будут погашаться ипотеки, кто и какие компенсации (если потребуются) выплачивает.
2. Обратитесь в банки: Параллельно подайте заявления в банки, где оформлены ипотеки, с просьбой о рассмотрении возможности раздела обязательств и оформления двух отдельных кредитных договоров (или изменения сторон в действующих договорах) в соответствии с вашей договоренностью. Это ключевой и самый сложный этап. Без одобрения банка дальнейшие шаги бессмысленны.
3. Выберите форму документа и обратитесь к нотариусу:
   • Если еще не развелись: Заключите брачный договор, включив в него все условия раздела имущества и порядок исполнения обязательств перед банками (после получения их согласия). Отдельно составьте соглашение об уплате алиментов на ребенка.
   • Если развод уже идет или состоялся: Заключите нотариальное соглашение о разделе общего имущества супругов, включив в него те же условия. Алименты также оформляются отдельным соглашением.
   • Нотариус проверит законность условий и правильно составит документ.
4. Зарегистрируйте переход прав: После получения согласия банков и нотариального удостоверения договора/соглашения подайте документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на каждый объект к новому владельцу. Сделать это можно через нотариуса, который направит документы электронно.

Что делать, если договориться или получить согласие банка не удалось?
Придется обращаться в суд с иском о расторжении брака и разделе общего имущества. Суд будет принимать решение, учитывая интересы ребенка, доли супругов (по умолчанию равные) и мнение банков как заинтересованных лиц.

"При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 38, пункт 3)

Резюме: Для реализации вашего плана необходимо последовательно согласовать условия с банками и зафиксировать договоренности в нотариальном документе (брачном договоре или соглашении о разделе). Налоговых обязательств по НДФЛ при таком разделе между супругами не возникнет. Для учета интересов ребенка в нотариальном документе можно указать, что раздел произведен с учетом обеспечения ребенка жилым помещением (домом). Для детальной проработки документов и ведения переговоров с банком настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на семейном и жилищном праве.