Приобретение доли в доме, оставшейся после смерти соседа без наследников
Анализ ситуации
Вы являетесь сособственником жилого дома (владеете одной изолированной квартирой) и желаете приобрести долю, принадлежавшую вашему умершему соседу. Поскольку наследники, по вашим данным, отсутствуют, эта доля в праве собственности может быть признана выморочным имуществом и перейти в собственность публично-правового образования (государства или муниципалитета).
Применимые правовые нормы и порядок действий
1. Признание имущества выморочным и переход к публичному собственнику
В случае отсутствия наследников по закону и по завещанию имущество умершего считается выморочным. Контекст не содержит прямых норм Гражданского кодекса о выморочном имуществе, однако устанавливает общий порядок наследования и перехода прав.
"В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 218)
"При переходе имущества по праву наследования к государству свидетельство о праве на наследство выдается соответствующему государственному органу." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 71)
Ключевой этап: Нотариус по месту открытия наследства (последнему месту жительства умершего) должен завести наследственное дело. Если в течение установленного срока (6 месяцев со дня открытия наследства) никто из наследников не заявит о своих правах, нотариус обязан предпринять действия для установления этого факта.
"Нотариус по месту открытия наследства в соответствии с законодательством Российской Федерации принимает заявления о принятии наследства или об отказе от него." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 62)
"Нотариус, получивший сообщение об открывшемся наследстве, обязан известить об этом тех наследников, место жительства или работы которых ему известно. Нотариус может также произвести вызов наследников путем помещения публичного извещения..." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 61)
После истечения срока для принятия наследства и подтверждения отсутствия наследников, нотариус выдает свидетельство о праве на наследство на выморочное имущество соответствующему государственному органу.
2. В чью собственность переходит имущество и какой орган уполномочен
Контекст прямо не определяет, в собственность какого публично-правового образования (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) переходит выморочное жилое помещение. Однако из норм о местном самоуправлении следует, что владение муниципальным имуществом относится к вопросам местного значения.
"3) владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения;" (Источник: Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления...", статья 14)
"От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности... органы местного самоуправления в рамках их компетенции..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 125)
Таким образом, наиболее вероятно, что выморочная доля в жилом доме перейдет в собственность муниципального образования (города, поселения, района), на территории которого находится дом. Управлять этим имуществом и совершать сделки будет уполномоченный орган местной администрации (чаще всего – комитет по управлению муниципальным имуществом).
3. Ваши действия для инициации процесса и последующего выкупа
Действие 1: Обращение к нотариусу
Вам следует обратиться к нотариусу по месту открытия наследства (по последнему месту жительства умершего соседа) с имеющимися у вас документами (свидетельством о смерти, выпиской из домовой книги). Вы можете сообщить нотариусу об известных вам обстоятельствах (отсутствии наследников). Нотариус обязан проверить эти сведения и принять меры по установлению круга наследников.
"Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону путем истребования соответствующих доказательств проверяет факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства, наличие отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию..." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 72)
"Факт смерти гражданина проверяется посредством направления межведомственного запроса..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 29)
Действие 2: Ожидание перехода права к муниципалитету
Процесс оформления выморочного имущества может занять продолжительное время (более 6 месяцев). После выдачи свидетельства о праве на наследство муниципальному образованию, право собственности подлежит государственной регистрации.
"После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 72)
Действие 3: Выкуп доли у муниципалитета
После того как муниципальное образование будет зарегистрировано как собственник доли, вы можете инициировать ее выкуп. Преимущественное право покупки у вас как у сособственника существует, однако его применение в отношении продажи имущества публичным собственником требует уточнения.
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 250)
Важно: Продажа доли постороннему лицу требует соблюдения процедуры уведомления других участников долевой собственности.
"При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности... к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю... либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав... приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26)
Поскольку вы являетесь заинтересованным покупателем, а не продавцом, вам следует напрямую обратиться в уполномоченный орган местной администрации с предложением о выкупе доли. Муниципалитет, как новый сособственник, вправе продать свою долю.
4. Оформление сделки купли-продажи
Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
После заключения нотариально удостоверенного договора купли-продажи нотариус сам направит документы на государственную регистрацию перехода права.
"Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 59)
"Государственная регистрация прав осуществляется в течение... трех рабочих дней с даты приема... заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 16)
Выводы и конкретные рекомендации
-
Необходимо ждать установленного законом срока. Процедура признания имущества выморочным не может быть начата сразу. Нотариус должен дать время (не менее 6 месяцев со дня смерти) для возможного объявления наследников.
-
Активно взаимодействуйте с нотариусом. Обратитесь к нотариусу по месту открытия наследства (последнему месту жительства соседа), предъявите свидетельство о смерти и выписку из домовой книги. Это ускорит процесс заведения наследственного дела.
-
Будущий собственник – муниципалитет. С высокой долей вероятности доля перейдет в муниципальную собственность. Следите за этим процессом. После регистрации права муниципальной собственности в Росреестре вы можете получить актуальную выписку из ЕГРН.
-
Начинайте переговоры о выкупе заранее. Узнайте в местной администрации, какой именно отдел (комитет) уполномочен управлять муниципальной недвижимостью. Заблаговременно направьте письменное обращение с выражением намерения выкупить долю, когда она перейдет в муниципальную собственность. Это создаст основу для будущей сделки.
-
Готовьтесь к нотариальной сделке. Любой договор купли-продажи доли в праве общей собственности на дом обязательно должен быть заверен нотариусом. Без этого государственная регистрация перехода права к вам будет невозможна.
-
Учитывайте преимущественное право покупки. Хотя вы покупаете, а не продаете, для чистоты процедуры и во избежание споров в будущем, целесообразно, чтобы муниципалитет как продавец формально уведомил вас (как другого сособственника) о намерении продать долю, даже если вы являетесь предполагаемым покупателем. Это исключит претензии третьих лиц.
Рекомендация: Учитывая сложность процедуры перехода выморочного имущества и последующей сделки с муниципальным образованием, для минимизации рисков и правильного оформления всех документов вам стоит обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на наследственном и жилищном праве.
