Вопросы по ипотеке и разводу с использованием материнского капитала

Раздел ипотечной квартиры, купленной с материнским капиталом, при расторжении брака

Вы с супругом являетесь солидарными заёмщиками по ипотечному кредиту. Квартира в сельской местности, приобретённая в браке с использованием средств материнского капитала, зарегистрирована только на супруга, а обязательство по выделению долей членам семьи не исполнено. При разводе возникают вопросы о судьбе кредита и имущества.

1. Влияние расторжения брака на процентную ставку по ипотеке

Процентная ставка, установленная кредитным договором, не меняется автоматически из-за расторжения брака.

• Изменение семейного положения само по себе, если оно прямо не указано в договоре как основание для пересмотра условий, не является основанием для одностороннего изменения банком процентной ставки.
• Кредитный договор регулируется общими нормами Гражданского кодекса. Изменить его условия можно по соглашению сторон либо через суд при существенном нарушении договора, что к факту развода не относится.

"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 450)

Вывод: Процентная ставка зафиксирована в договоре. Чтобы её изменить (например, в рамках реструктуризации долга в связи с новыми обстоятельствами), вам и супругу необходимо договариваться с банком о заключении дополнительного соглашения к кредитному договору. Банк не обязан идти навстречу.

2. Раздел квартиры и обязательство по выделению долей

Ситуация комплексная, так как переплетаются три аспекта: общая совместная собственность супругов, обязательство перед Пенсионным фондом РФ (ПФР) из-за маткапитала и залог (ипотека) в пользу банка.

2.1. Квартира как общее имущество супругов

Несмотря на то, что квартира зарегистрирована только на супруга, она является общим совместным имуществом, нажитым в браке.

"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34)

При разделе общее имущество супругов делится поровну, если иное не установлено соглашением или решением суда.

"При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 39)

2.2. Обязательство по выделению долей из-за маткапитала

Использование материнского капитала на приобретение жилья налагает на вас и вашего супруга безусловную обязанность оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи (включая детей) с определением долей.

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное... с использованием средств... материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей... с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", Статья 10)

Неисполнение этого обязательства является нарушением целевого использования средств маткапитала и может повлечь:

• Прекращение права на маткапитал и обязанность вернуть использованные средства ПФР.
• Ограничения в распоряжении имуществом. Любая сделка по отчуждению квартиры (продажа, дарение) будет невозможна без предварительного выполнения обязательства по выделению долей, так как Росреестр потребует нотариальное обязательство о выделении долей или уже зарегистрированное право детей.

2.3. Роль банка (залогодержателя) и возможность раздела

Квартира находится в залоге у банка (в ипотеке). По общему правилу, для отчуждения (включая выделение долей) заложенного имущества требуется согласие залогодержателя.

"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 37)

Однако, в вашем случае действует специальная норма, которая является исключением из этого общего правила:

"На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного... с использованием средств... материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 7)

Это ключевой момент. Данная норма позволяет вам и супругу исполнить обязательство перед ПФР и оформить доли на всех членов семьи (включая вас и детей) без согласия банка.

2.4. Варианты раздела при отказе супруга сотрудничать

Если супруг отказывается добровольно выделять доли и/или заключать соглашение о разделе, спор разрешается в суде.

1. Требование о признании права собственности и выделе доли. Вы можете подать в суд иск о признании за вами права собственности на долю в квартире и выделе этой доли. Поскольку квартира — совместная собственность, суд признает за вами 1/2 долю. Одновременно суд должен будет учесть интересы детей и обязательство по маткапиталу, определив доли для всех членов семьи.
2. Требование о разделе совместно нажитого имущества. В рамках бракоразводного процесса или отдельно вы можете заявить требование о разделе имущества. Суд разделит общее имущество, определив, какая часть долга и права на квартиру переходит каждому из вас.
3. Решение суда как основание для регистрации. Вступившее в законную силу решение суда является безусловным основанием для государственной регистрации прав в Росреестре.

"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... вступившие в законную силу судебные акты." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14)

Важно: После раздела (добровольного или судебного) ипотека и солидарная обязанность по кредиту сохраняются. Квартира остаётся в залоге у банка, а вы и супруг — солидарными должниками.

"В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу... залог сохраняется." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 353)
"При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 323)

Выводы и рекомендации

1. По процентной ставке: Расторжение брака не ведёт к её автоматическому изменению. Для снижения финансовой нагрузки можно попытаться договориться с банком о реструктуризации кредита.
2. По разделу квартиры:
   • Исполните обязательство по маткапиталу. Вам с супругом необходимо оформить соглашение о выделении долей всем членам семьи (вам, супругу, детям) и зарегистрировать его в Росреестре. Согласие банка на это не требуется (ст. 7 Закона об ипотеке). Это защитит вас от претензий ПФР.
   • Заключите соглашение о разделе имущества. Определите, кому какая доля в квартире достанется, и как будет распределён оставшийся долг перед банком. Это соглашение необходимо заверить у нотариуса.
   • Если договориться не удаётся, обращайтесь в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества и/или признании права собственности на долю.
   • После раздела ипотека сохранится. Вы оба останетесь солидарными должниками перед банком. Просрочка платежей одним из вас позволит банку требовать погашения всего долга с любого, включая обращение взыскания на всю квартиру.

Рекомендуется в кратчайшие сроки обратиться к адвокату, специализирующемуся на семейном и жилищном праве, для подготовки необходимых документов (соглашений) и, в случае спора, представительства в суде. Промедление с выделением долей грозит серьёзными проблемами с ПФР и блокировкой любых сделок с квартирой в будущем.