Раздел ипотечной квартиры и выделение доли ребенку при использовании материнского капитала

Раздел ипотечной квартиры с использованием материнского капитала при расторжении брака

Анализ ситуации

Вы с супругом приобрели квартиру в браке в ипотеку, что делает ее вашим совместным имуществом. Использование средств материнского (семейного) капитала для погашения части ипотечного кредита породило обязательство по выделению долей в этой квартире ребенку (на которого выдан сертификат) и второму супругу. При расторжении брака необходимо решить два взаимосвязанных вопроса: раздел совместно нажитого имущества (квартиры) между супругами и исполнение обязательства по выделению долей, возникшего из-за использования средств маткапитала. Квартира остается в залоге у банка, что накладывает дополнительные ограничения.

Применимые правовые нормы

1. Общий режим имущества супругов и порядок раздела

Квартира, приобретенная в браке на общие средства (включая заемные), является совместной собственностью супругов.

"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 34)
"При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 39)

Раздел может быть произведен по соглашению супругов или через суд.

"Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов..." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 38)
"Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 38)

2. Специальные правила использования материнского капитала и обязательство по выделению долей

Использование средств материнского капитала для погашения ипотеки обязывает вас выделить доли в приобретенной квартире ребенку и второму супругу.

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", Статья 10)

Это обязательство существует независимо от расторжения брака. Его неисполнение может повлечь ответственность перед Пенсионным фондом РФ.

3. Взаимодействие с банком-залогодержателем

Квартира находится в залоге (ипотеке) у банка. По общему правилу, для отчуждения (включая изменение состава собственников путем выдела долей) заложенного имущества требуется согласие залогодержателя.

"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 37)

Однако, существует специальное исключение, прямо касающееся вашей ситуации:

"На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется." (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 7)

Это означает, что для оформления долей ребенку и супругу в соответствии с обязательством, вытекающим из использования маткапитала, согласие банка не нужно. Залог (ипотека) при этом сохраняется за всей квартирой, а новые собственники (ребенок, второй супруг) становятся созалогодателями.

"В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу... залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 353)

4. Способы оформления и определения размера долей

Вариант А: Соглашение между супругами (наиболее предпочтительный путь, если есть договоренность)
Вы можете заключить два взаимосвязанных соглашения:

1. Соглашение о разделе общего имущества супругов (квартиры). Оно определяет, как доли супругов (изначально равные по 1/2) будут распределены между ними с учетом возможной денежной компенсации и будущих платежей по ипотеке. Это соглашение обязательно требует нотариального удостоверения.
2. Соглашение об определении долей в праве общей собственности на квартиру, в которое будут включены вы, ваш супруг и ребенок. Это соглашение исполняет обязательство перед Пенсионным фондом. В нем вы определяете размер долей каждого. Закон о маткапитале не устанавливает фиксированных размеров долей, оставляя это на усмотрение семьи. Доли могут быть определены пропорционально вкладу (в т.ч. сумме маткапитала) или иным образом. Это соглашение также подлежит нотариальному удостоверению, особенно если в результате выделяются доли ребенку.

"Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 245)

Вариант Б: Обращение в суд (если соглашение не достигнуто)
При отсутствии согласия по вопросам раздела имущества или определения долей, любой из супругов вправе обратиться в суд с иском:

• О расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества.
• О признании права собственности на долю в общем имуществе и выделе доли (в том числе в интересах ребенка).

Суд будет определять доли супругов, исходя из принципа равенства, а также разрешит вопрос о выделе доли ребенку в связи с использованием маткапитала. Решение суда является основанием для государственной регистрации прав.

"В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 38)

5. Распределение обязательств по ипотеке

После раздела квартиры и выделения долей обязательства по кредитному договору и договору ипотеки остаются. Все новые собственники (супруги и ребенок) становятся созалогодателями и несут солидарную ответственность перед банком. Внутренние отношения по погашению кредита можно урегулировать соглашением между собой.

"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 249)
Применительно к ипотеке, это означает, что платежи по кредиту являются расходами по содержанию общего имущества.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Определитесь с договоренностью с супругом. Если можете договориться о судьбе квартиры, размерах долей и порядке погашения ипотеки — путь через нотариальные соглашения быстрее и дешевле.

2. Действуйте последовательно:

   • Шаг 1: Подготовьте проект соглашения о разделе общего имущества супругов (квартиры) и проекта соглашения об определении долей с включением ребенка.
   • Шаг 2: Обратитесь к нотариусу для удостоверения этих соглашений. Нотариус проверит их законность и поможет с формулировками. Это обязательный шаг для соглашения о разделе.
   • Шаг 3: После получения нотариально удостоверенных соглашений обратитесь в Росреестр (через МФЦ) для государственной регистрации перехода права и изменения долей. Согласие банка на эту регистрацию не требуется в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 7 Закона об ипотеке). В заявлении на регистрацию нужно будет указать на это основание.

3. При отсутствии согласия готовьте исковое заявление в районный суд о расторжении брака, разделе имущества и признании права собственности на доли за ребенком и супругами. В иске можно также заявить требование об определении порядка погашения оставшейся ипотеки.

4. Обязательно исполните обязательство по выделению долей. Не откладывайте этот вопрос. Пенсионный фонд РФ может проверить исполнение обязательства и в случае его неисполнения обратиться в суд с иском о понуждении к выделу долей, а также потребовать возврата средств маткапитала.

5. Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на семейном и жилищном праве. Ситуация комплексная, затрагивает интересы ребенка, требует правильного оформления документов с учетом обременения. Профессиональная помощь поможет избежать ошибок, которые в будущем могут привести к спорам с банком, Пенсионным фондом или между бывшими супругами.

Риски, которых следует избегать: Невыделение долей ребенку (риск иска от ПФР), попытки продать или иначе распорядиться квартирой без учета долей и обременения (риск признания сделки недействительной или требования банка о досрочном погашении кредита), неоформление нотариального соглашения о разделе (риск его оспаривания и недействительности).