Нужно ли оформлять свидетельство о госрегистрации права после вступления в наследство на недвижимость

Необходимость государственной регистрации права собственности на унаследованную квартиру для её продажи или сдачи в аренду

На основании предоставленной информации ситуация анализируется следующим образом. Ваша мать является наследником, принявшим наследство после смерти отца в 2017 году и получившим у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Ключевой вопрос — достаточно ли этого документа для совершения сделок с унаследованной квартирой или требуется дополнительная регистрация права в Росреестре.

Анализ ситуации и применимые правовые нормы

1. Обязательность государственной регистрации права собственности на недвижимость

По общему правилу, право собственности на недвижимое имущество возникает у наследника с момента открытия наследства (смерти наследодателя). Однако для легитимации этого права в отношении третьих лиц и для возможности распоряжения им (продажа, аренда) закон устанавливает обязательную государственную регистрацию.

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 131, пункт 1)

Более того, закон прямо устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, считаются возникшими (а для третьих лиц — существующими) именно с момента внесения записи в государственный реестр (ЕГРН).

"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 8.1, пункт 2)

Особо важный вывод: Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, является основанием для регистрации права, но не заменяет собой саму регистрацию. Фактическое право собственности у наследника возникло, но для того, чтобы оно было признано государством и обществом, а также чтобы им можно было распорядиться, требуется внести запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

2. Последствия отсутствия регистрации для совершения сделок

Без государственной регистрации права собственности в ЕГРН совершить юридически значимые действия по отчуждению или обременению квартиры (продажа, дарение, сдача в долгосрочную аренду с регистрацией договора) невозможно.

"Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости... проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 1, пункт 4)

Это означает, что Росреестр просто откажет в регистрации договора купли-продажи или перехода права к новому собственнику, поскольку в реестре текущим правообладателем квартиры будет числиться умерший отец, а не ваша мать.

Закон также прямо указывает на обязательность регистрации права при совершении сделки с объектом, право на который возникло ранее, но не было зарегистрировано.

"Государственная регистрация прав на объекты недвижимости... обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения... или совершенной... сделки с указанным объектом недвижимости..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 69, пункт 3)

3. Порядок и сроки регистрации права на основании свидетельства о наследстве

Процедура регистрации в данном случае является максимально упрощенной, так как основанием является нотариально удостоверенный документ.

• Основание: Свидетельство о праве на наследство является прямым основанием для регистрации.

  "Основаниями для осуществления... государственной регистрации прав являются: ...4) свидетельства о праве на наследство;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14, пункт 2)

• Упрощенная процедура: При регистрации на основании нотариального документа государственный регистратор не проверяет его законность, что ускоряет процесс.

  "Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации... проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 59, пункт 2)

• Сроки: Регистрация проводится в сжатые сроки.

  "Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков... 9) три рабочих дня с даты приема... заявления... на основании... свидетельства о праве на наследство..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16, пункт 1)

4. Влияние наследования по закону

Порядок государственной регистрации права собственности не зависит от того, по какому основанию было принято наследство — по закону (как в вашем случае) или по завещанию. Ключевым документом для Росреестра в любом случае является выданное нотариусом свидетельство о праве на наследство, которое подтверждает переход права.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Регистрация обязательна. Для того чтобы ваша мать могла на законных основаниях продать, подарить или зарегистрировать договор долгосрочной аренды на унаследованную квартиру, она обязана зарегистрировать свое право собственности в Росреестре. Только после этого она будет числиться собственником в ЕГРН, и сделки с недвижимостью станут возможными.

2. Процедура регистрации. Для регистрации необходимо подать в Росреестр (лично, через МФЦ или онлайн на портале Госуслуг) заявление и пакет документов, основным из которых является оригинал свидетельства о праве на наследство. Также потребуется паспорт заявителя и, возможно, квитанция об уплате госпошлины (хотя сейчас ее часто рассчитывает и проверяет сам регистрирующий орган). Квартира, унаследованная в 2017 году, с высокой вероятностью уже стоит на кадастровом учете, поэтому одновременный кадастровый учет не потребуется.

3. Сроки. При подаче документов через МФЦ или лично в Росреестр регистрация займет 3 рабочих дня с момента приема документов регистрирующим органом. При электронной подаче — 1 рабочий день.

4. Результат регистрации. Подтверждением государственной регистрации права будет выписка из ЕГРН. Именно этот документ, а не свидетельство о наследстве, является основным доказательством права собственности на текущий момент.

5. Рекомендация к действию. Перед планированием любой сделки с квартирой (продажа, аренда) первым шагом необходимо обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности от наследодателя к наследнику (вашей матери). После получения выписки из ЕГРН, подтверждающей ее право собственности, она сможет свободно распоряжаться имуществом.

Если в процессе регистрации возникнут сложности (например, если в документах будут обнаружены несоответствия), для их разрешения может потребоваться обращение в суд. В такой ситуации целесообразно обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на наследственном и жилищном праве.